【正文】 公司損失部分的20% 10分　　13. 收回扣費用 立即開除 3分　　14. 工作時間玩游戲機 50元/次 2分　　15. 文件沒有存在適當?shù)奈募A內(nèi) 10元/次 3分　　16. 工作時穿休閑服（特許情況除外） 10元/次 1分　　17. 丟失公司資料（書籍）者 書籍原價賠償 1分　　18. 不按時提交部門內(nèi)部資料者 10元/次 1分　　19. 用電腦時中途離開超過10分鐘，并沒有將文件存檔及返回windows主頁 10元/次 1分　　20. 用完電腦后沒有清理電腦桌上的雜物或沒有將電腦畫面返回windows主頁 10元/次　　21. 最后離開公司者沒有　　關電腦 10元/臺 1分/臺　　關窗 10元/次 1分　　關燈 10元/次 1分　　關門 50元/次，如因此公司　　受到損失，按損失賠償 5分　　22. 每隔周日下午3點至5點負責項目策劃的人員沒有到負責樓盤的售樓處親自視察情況 20/次(該項目負責的有關人員) 3分/次　　23. 沒有充分理由而拒絕上級下派之工作 嚴重者將被公司開除 20分　　24. 組長被投訴沒有給予下屬充分的協(xié)助或支持或沒有確保組別內(nèi)的一切正常運作經(jīng)公司評定后屬實,嚴重者將被開除 20分　　25. 組長不了解各組員的工作進展及情況 10元/次,超過5次者降職 10分　　26. 工作時間內(nèi)于辦公室內(nèi)過份喧嘩超過5分鐘者 10元/次 1分　　27. 同事間、組別間及部門間工作上明顯不配合者　　第一次將受到口頭警告；　　第二次將扣工資10%；　　第三次將被降職 10分　　28. 無故缺席公司/組別等之公司會議(包括季會及年會) 10元/次　　29. 已報名公司的培訓或活動但最后缺席者或沒有預先三天報名但臨時需參與者(先得到Annie批準除外) 10元/次　　30. 發(fā)展商提出合理意見推翻報告內(nèi)容，導致報告需要重做者 50元/次/人(參與者)　　第二次發(fā)生同類事情將被降職 10/次/人　　　　策 劃 部 出 差 制 度　　1．因公司有業(yè)務在外地，而需于當?shù)毓ぷ髡撸骸　∶咳杖嗣駧?0元的補貼(包括飯補，以有在當?shù)亓羲逓闇?，所以計算日?shù)以留宿晚數(shù)為準)，天津地區(qū)仍以每日人民幣30元的補貼計算；　　凡到外地工作即日來回者不獲補貼；　　所有交通費由公司全數(shù)支付，憑發(fā)票報銷；　　所有住宿費由公司全數(shù)支付，憑發(fā)票報銷；　　出差期間手機漫游費憑手機交費單實報實銷；　　衣著（便服），若見發(fā)展商則需穿西服；　　不設有加班費。以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會 一、 時機（投資開發(fā)的時機） “匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵大廈、中時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。 策略的運用關鍵是靠創(chuàng)意，策略同時應具有可操作性。 策劃方案的基本內(nèi)容結構包括：SWOT分析與可行性研究核心概念的表現(xiàn)策略操作步驟、工作執(zhí)行計劃與時間表 策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：剝離法：收集相關的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念綜合分析法：將相關數(shù)據(jù)及資料用圖表分析。新形勢下，由于市場供應飽和，應該強調消費者的需求。 在產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)，以往主要是從現(xiàn)有的產(chǎn)品入手研究，這種方法的一個缺點就是針對性不強，不能適應市場變化。在這方面，快速消費品行業(yè)的做法比較成熟，我們可以借鑒家電、食品、服裝等行業(yè)的成功經(jīng)驗。 由于行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)有8－10年的歷史，策劃工作已經(jīng)形成了一套比較完善的流程，現(xiàn)在需要在各個環(huán)節(jié)做得深入細致，因此對相應的各個專業(yè)人員要求突出專業(yè)性和創(chuàng)新性。 　　在講座現(xiàn)場，王琛問：“有一個產(chǎn)品，德國制造，你們有哪些感覺？”“品質好……安全……耐用……”聽眾回答道。印度公司沒有給我們‘洗過腦’，所以我們找不到感覺。 “什么樣的標準是最難打破的？人心中的標準！這是一桿朝你這邊歪的秤。：項目目標客戶的描述、細分，推廣方案的制定，營銷步驟的設計，相關主題活動、促銷活動的策劃等。講課總結一、策劃的四性：準確性、針對性、前瞻性、創(chuàng)新性項目前期定位的準確性，目標客戶細分的針對性，項目預期效果的前瞻性，營銷模式的創(chuàng)新性。 　　“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標準”，這個標準不是白紙黑字寫明的標準，而是人心里面的標準。王琛說，他在問問題時隱含了一個最重要的信息，就是只說了一個產(chǎn)品，但是沒有說是哪個產(chǎn)品。新形勢下的房地產(chǎn)策劃團隊，應該包容這些行業(yè)的精英。以往的房地產(chǎn)策劃主要是從房地產(chǎn)本身來操作項目，新形勢下則要求突破這一規(guī)則，從經(jīng)濟的角度、金融的角度等多個角度來操作項目。 在營銷推廣環(huán)節(jié)，以往主要是常規(guī)流程進行，強調規(guī)范動作。房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，這些最基本的情況已經(jīng)有了一定的積累，而且市場的供需狀況也使得這些特征比較顯然。量化定性法：將相關的市場元素進行量化，根據(jù)相關數(shù)據(jù)進行定性分析目標分析法：根據(jù)定制的目標，獲得與目標相關的市場元素，逐步進行分析策略實施的方法和途徑獲得核心概念制定目標正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒有“正合”，就無以“奇勝”，沒有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開；只求“正合”，只會按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。五、 策略（價格、渠道、廣告、促銷等） 因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事?！敖鸷缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。 因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。 投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎上。 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：　　3．因拓展業(yè)務到外地工作者　　每日補貼人民幣50元（包括飯補，以有在當?shù)亓羲逓闇?，所以計算日?shù)以留宿晚數(shù)為準）；　　即日來回者不獲補貼；　　所有交通費由公司全數(shù)支付，憑發(fā)票報銷；　　所有住宿費由公司全數(shù)支付，憑發(fā)票報銷；　　出差期間手機漫游費憑手機交費單實報實銷；　　衣著（便服）；　　不設有加班費。　　9. 私自決定非發(fā)展商書面同意的事項 立即開除　　價格/折扣；　　付款辦法；　　修改合同/附加合同條款；　　廣告（軟/硬性）；　　推售單位；　　銷售需知內(nèi)容；　　對外統(tǒng)一口徑；　　工地/售樓處包裝方案。50 / 50　　為了保證策劃的質量，現(xiàn)提出工作質量達標的基本平臺要素，未能達標者都需負起一定的責任及需受到公司的懲罰，討論內(nèi)容分以下幾方面：　　內(nèi)容 懲罰 扣分　　1. 報告的內(nèi)容（每份不同報告分開計算）　　錯字；錯10個字（含）屬合理，　　錯10個字以上，每多一個字　　錯20個字以上，每多一個字　　10元/個　　50元/個 1分　　錯誤地出現(xiàn)其他市區(qū)或樓盤的名字； 有關參與人員收入傭金各10% 10分　　若因此公司收不到費用 另扣工資10% 10分　　數(shù)據(jù)錯誤（人為因素）； 50元/個 5分　　數(shù)據(jù)未更正或落后； 50元/個 5分　　建議方案過分含糊； 重寫 3分　　方案千篇一律，沒有針對該項目而建議； 重寫 5分　　欠頁碼、日期、中原名稱、報告名稱或格式不統(tǒng)一（不屬以往所發(fā)的通告內(nèi)容）； 100元/處　　全部錯4 1分　　欠目錄； 100/次 2分　　前言不對后語、前后矛盾、欠缺其連貫性、缺乏因果關系。規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：1） 用地性質（土地的規(guī)劃用途）；2） 規(guī)劃紅線要求；3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；4） 道路及綠化要求；5） 市政、公建配套及要求；6） 其他特殊條件及要求?！鲜鲆磺匈Y料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’。漏印代理商地址及電話家俱擺設不合情理規(guī)劃圖缺乏座標‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’。樓書尺寸不宜過大，因為攜帶不方便，若要做大型樓書，可考慮有點特色，例如長條型(約20*40cm)或封面加絨布。表達方式：比較多，較雜的圖片表示，配以大量介紹性的文字表達方式：以大幅圖片為主，文字側重于感性的文字，內(nèi)容較虛，項目實際內(nèi)容很少?，F(xiàn)時報告中陳述的定價方法，定價原則，價格水平控制尺度，單位定價方法，降低價格敏感性之方案都是套用的部分，欠缺考慮未來市場的實際情況。解決辦法：改為用表格表示；如： 改為：內(nèi)銷公寓普通住宅外銷公寓別墅總體51462東234南121西16北11遠郊311于圖上直接說明，如例：a. 據(jù)有關部門統(tǒng)計→哪個部門？什么時候？改：據(jù)北京統(tǒng)計局于2001年9月份公布的統(tǒng)計b. 據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示→什么時候公布的？改：據(jù)國家統(tǒng)計局于2001年6月份公布的數(shù)據(jù)顯示c. 據(jù)統(tǒng)計→寫明是“據(jù)北京中原統(tǒng)計”，沒有注明從以下/以上那個圖/表的資料改：以上圖3可以看出……例：中型住宅普遍受到垂青問題：中型住宅是指其規(guī)?；蚴菓粜兔娣e或是居室數(shù)量？問題：普遍是指什么？60%？70%？80%？例：中、高、低收入人士問題：怎樣介定為中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之間？部分以人民幣為準，但又出現(xiàn)美元的價格解決：可于美元后（約人民幣……）可直接折算為人民幣 除了個人文章、雙月刊內(nèi)中原萬花筒的個人感受文章及內(nèi)部刊物的文章外，其他一律不可有“我”的意思出現(xiàn)，尤其分析報告等(不代表個人意見)。1） 形象包裝定位例如：大都會魅力、國際性標準/級別、罕有性小關項目→享受時間與空間的完美組合 擁有工作與生活雙重樂趣的商務投資型社區(qū)奧林匹克花園→運動就在家門口深圳中海棕櫚園→日子緩緩，陽光散散上地→我的生活，我的陽光，我的巴里島2） 形象定位支撐點四．項目規(guī)劃設計建議1．規(guī)劃及園林建議1）整體規(guī)劃建筑小區(qū)入口位置會所位置行車路線及人行路線2）園林設計建議雕塑步行道綠化風格2．建筑風格1）建筑外觀的風格建議2）單元入口設計風格建議及用料建議3）建筑細部建議例如：窗、陽臺等3．戶型面積選擇及組合建議1）戶型設計配比2）戶型設計特色建議3）戶型結構面積（以表說明）4．配套設施規(guī)劃建議（包括裝修標準及硬件設施）5．物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務內(nèi)容建議6．項目智能化建議7．項目車位配置建議五．總結 簡單總結以上的重點，該項目的切入點是什么，及可建議那些是項目的弱點，所以需提醒在日后的宣傳推廣上避重就輕。例：Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1. 良好道路體系S2. 豐富景觀資源S3. 開闊視野空間S4. 龐大建筑規(guī)模S5. 靈活建筑規(guī)劃設計S6. 充裕資金實力S7. 齊全區(qū)內(nèi)配套W1. 周邊基礎配套不全W2. 公交系統(tǒng)尚不完善W3. 緊靠工廠、監(jiān)獄W4. 區(qū)域人文環(huán)境不佳W5. 項目周邊規(guī)劃50畝廉租房W6. 周邊規(guī)劃路投入使用時間尚不清楚Opportunity機會分析Threat威脅分析O1. 整體經(jīng)濟向好,地產(chǎn)發(fā)展迅速,棉紡企業(yè)效益提高O2. 政府政策傾斜,促使外地人在石購房O3. 城市高速擴張,土地不斷升值O4. 入市時機良好,區(qū)域尚無競爭對手O5. 區(qū)域待開發(fā)土地較多,易形成大規(guī)模居住區(qū)O6. 政府待建公園,環(huán)境景觀日趨成熟O7. 存在集團購買,將有力促進銷售T5. 周邊項目檔次較低1．物業(yè)優(yōu)及劣勢分析2．機會點及威脅分析 （將SWOT的內(nèi)容分別詳細說明及解釋）3．劣勢及威脅的彌補方案 ‘S+W’用自身的優(yōu)勢彌補劣勢 ‘O+P’用存在的機會解決威脅的問題4．分析總結通過SWOT的分析，總結出項目最大的優(yōu)點，此部分將會引導定位的方向。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。 ⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣 告，重點追蹤以期達到成交目的。持續(xù)期（最后沖刺階段）： ⑼、實施責任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。 ⑸、于SP活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練。 ⑴、