【正文】 ，包括消費(fèi)者培育，消費(fèi)者維護(hù)，以及管理收益實(shí)現(xiàn)三大內(nèi)容。隨著大規(guī)模的項(xiàng)目進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，會(huì)有利于商家理性的思考，會(huì)從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的角度，來進(jìn)行操作。導(dǎo)致消費(fèi)者跟商家產(chǎn)生一些沖突，對(duì)商家也有一些負(fù)面的評(píng)價(jià)。所以我想這種返券抽獎(jiǎng)的方式，實(shí)際上有很多負(fù)面的，或者是不利于品牌經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期的問題。為什么提產(chǎn)品的理念，大家可以看韓國(guó)的產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的過程。最后，導(dǎo)致中國(guó)的青少年對(duì)韓國(guó)的這些商品有著很良好的認(rèn)識(shí)和消費(fèi)的感覺。就圣誕節(jié)來講，其實(shí)是西方完全市場(chǎng)化商品化的一個(gè)節(jié)日，對(duì)于商家來講，這個(gè)節(jié)日，商家本身，或者社會(huì)的主導(dǎo)如媒體，通過一些方式，到圣誕節(jié)期間，營(yíng)造出很濃郁的氛圍，很好的帶動(dòng)消費(fèi)的欲望，商家因此也可以有很多的理由進(jìn)行價(jià)格的提升。這會(huì)奠定整個(gè)購(gòu)物中心的品牌價(jià)值，未來中國(guó)的購(gòu)物中心市場(chǎng)，購(gòu)物中心的整個(gè)項(xiàng)目的品牌的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)重要的內(nèi)容，應(yīng)該講，這塊過去競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，大家關(guān)注也不多。 我想這個(gè)問題，大家可能也有不同的觀點(diǎn)，但是，目前來講，中國(guó)的購(gòu)物中心的一些媒體價(jià)值，發(fā)掘的程度很淺，原因并不是因?yàn)槊襟w沒有價(jià)值，而是因?yàn)槲覀儌鹘y(tǒng)的購(gòu)物中心的一些媒體營(yíng)銷的方式或媒體平臺(tái)是有局限的，有缺陷的，沒有能夠很好的實(shí)現(xiàn)，難以對(duì)商家、消費(fèi)者形成良好的互動(dòng)。 購(gòu)物中心管理需要開發(fā)商、管理商視整個(gè)項(xiàng)目為產(chǎn)品，并進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值打造；視“節(jié)日”、“主題活動(dòng)”為產(chǎn)品，進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的打造；視建筑為產(chǎn)品，進(jìn)行項(xiàng)目媒體價(jià)值的打造等。從最開始，沃爾瑪在哈爾濱開業(yè)的時(shí)候，門被擠碎，但是在今天為止，這種情況已經(jīng)不存在了，超市已經(jīng)成為購(gòu)物中心進(jìn)行營(yíng)銷的常規(guī)武器，三年以前的話，沃爾瑪就是超常規(guī)的武器，沃爾瑪進(jìn)來，大家都覺得這個(gè)商鋪一定沒有問題，但是到今天，當(dāng)更多的了解甚至去消費(fèi)以后發(fā)現(xiàn)，原來并沒有想象的那么神氣，因?yàn)楹芏嗤顿Y者，包括商戶確實(shí)從中受到很多的損失。 為什么談資產(chǎn)管理這個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)槭怯袃r(jià)值。國(guó)外的這些機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模收購(gòu)的時(shí)間應(yīng)該是08年?？梢哉f，在這兩年時(shí)間，他們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)關(guān)注的程度相當(dāng)高，這意味著在未來很短時(shí)間之內(nèi)，他們都會(huì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，但是進(jìn)入的方式一定是收購(gòu)的方式，而且是在某些項(xiàng)目收購(gòu)的價(jià)格具有很好的吸引力的情況下。如果賣成萬(wàn)達(dá)這樣的方式，與幾十個(gè)小業(yè)主同時(shí)進(jìn)行收購(gòu)談判是難以操作的。 第一，購(gòu)物中心開發(fā)規(guī)模的誤判。開發(fā)商要基于市場(chǎng)的角度，來考慮這個(gè)地方能做多大規(guī)模，消費(fèi)市場(chǎng)能做多大而做多大，而不是憑感覺，如果這個(gè)地方市場(chǎng)本身能夠支撐7萬(wàn)平米，已經(jīng)做了20萬(wàn)平米，這個(gè)大的決策的失誤，這個(gè)是商業(yè)管理無法解決的。 第三，購(gòu)物中心的交通條件的缺陷。這個(gè)也不是商業(yè)管理可以解決的。MALL里，表現(xiàn)的形式都不太一樣，在王府井周邊的中小餐飲，午餐時(shí)會(huì)很火爆，因?yàn)樗鼡碛写罅康穆糜蜗M(fèi)者、商務(wù)消費(fèi)者；而金源周邊70萬(wàn)居住人口，他的餐飲與新天地相比就會(huì)存在差別。中國(guó)的購(gòu)物中心的市場(chǎng)，購(gòu)物中心本身是需要一個(gè)長(zhǎng)期的資金回收的過程，這個(gè)行業(yè)需要長(zhǎng)期資金的支撐。還有開發(fā)商要做動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)，不是按照售價(jià)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，而是按照租金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。無論是燕莎還是商業(yè)街，出奇的相同。目前我們中國(guó)的百貨店沒有自主品牌的狀況，你無法讓你的主力店個(gè)性化，這個(gè)問題也是一個(gè)初步的觀點(diǎn)，大家也可以探討。這些問題都會(huì)影響項(xiàng)目的成敗。唯一一點(diǎn)就要早一點(diǎn)報(bào)名，我可以幫忙，在國(guó)內(nèi)需要簽證，我們?cè)敢鈪f(xié)助大家參加，如果沒有拿到簽證的話，他的錢會(huì)退給你的。 陳建明：2002年我和劉總都去參加這個(gè)年會(huì)，當(dāng)時(shí)是27000人，像歐美的排在前20位的投資信托，也是02年5月份我第一次跟他們接觸，實(shí)際上，在國(guó)際上購(gòu)物中心方面，從零售商到投資商，到管理商，到設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)該講，還沒有哪一個(gè)活動(dòng)比這個(gè)更有規(guī)模，大家如果是做購(gòu)物中心行業(yè)的話，這樣的了解，應(yīng)該講是沒有什么壞處。今天很抱歉不能再繼續(xù)回答問題，謝謝大家的支持，希望我們的論壇能夠給大家?guī)硪恍椭?，謝謝大家。董浩明：我們預(yù)計(jì)在06年在一些相對(duì)發(fā)達(dá)的城市搞一些項(xiàng)目，但是還沒有具體定。問：商業(yè)管理有什么合作的機(jī)會(huì)？ 另外我相信中國(guó)可能有很多人會(huì)去，即使去的話，大家可以一起去，這樣可以互相幫忙，去看的時(shí)候，大家也算是一個(gè)團(tuán)體學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，比個(gè)人更好。如果想?yún)⒓拥脑?，很?jiǎn)單，看他的網(wǎng)站，上面有會(huì)議的內(nèi)容。大家應(yīng)該比較了解，北京在十年以前，北京的和平里這一帶，東北二三環(huán)這一帶，是北京最高檔建材銷售的地方，但是到今天，和平里的建材市場(chǎng)衰落的沒有痕跡。我想，中檔百貨競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，單純的靠過去出租店鋪的方式，或者是算流水，應(yīng)該講它的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來越弱，彌補(bǔ)的空間就在于百貨店自由品牌的建立。商業(yè)管理還有不能解決的行業(yè)問題。 這個(gè)模式的選擇決定后期的成敗。像北京有一個(gè)項(xiàng)目，也想引進(jìn)一些新型的娛樂項(xiàng)目，但是它的建筑結(jié)構(gòu)根本沒有辦法支持。東方新天地、金源這兩個(gè)項(xiàng)目，周邊的消費(fèi)市場(chǎng)存在差別，餐飲在這兩個(gè)SHOPPING 交通條件就打比方講，如果這個(gè)地方的購(gòu)物中心，如果想讓絕大多數(shù)商家都賺錢的話，需要每天15萬(wàn)的人流，但是周邊的交通條件存在問題，每天客流8萬(wàn)人就堵車。有的地方可能是比較適合于做商務(wù)，做酒店，并不適合做商業(yè)。就是在這個(gè)城市創(chuàng)造一個(gè)規(guī)模第一就能夠如何。第六個(gè)方面，談一下商業(yè)管理不能彌補(bǔ)的開發(fā)問題和行業(yè)問題。 新加坡很多購(gòu)物中心的持有人，其實(shí)都是臺(tái)灣的一些機(jī)構(gòu)或個(gè)人，這些民間的也好，或者是投資機(jī)構(gòu)，他們關(guān)注的項(xiàng)目一定是產(chǎn)權(quán)和股權(quán)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，因?yàn)檎勁羞M(jìn)行會(huì)較為容易。所以說，很多的購(gòu)物中心008年之后，會(huì)成為國(guó)外大型信托機(jī)構(gòu)收購(gòu)的對(duì)象。中國(guó)的開發(fā)對(duì)國(guó)外的機(jī)構(gòu)講是完全陌生的事，他們不會(huì)參與到開發(fā)的環(huán)節(jié)。 接下來講資產(chǎn)管理這一部分。 在整個(gè)營(yíng)銷管理當(dāng)中，任何一個(gè)行業(yè)，包括購(gòu)物中心，通過一個(gè)良好的產(chǎn)品的理念來進(jìn)行營(yíng)銷，對(duì)于開發(fā)商，或者這個(gè)項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力有很重要的支持。 從我們來看，目前有些公司進(jìn)行的購(gòu)物中心媒體系統(tǒng)的開發(fā)，成本確實(shí)很低，我認(rèn)為在未來有很大的增值效果。如果這個(gè)項(xiàng)目能夠進(jìn)行消費(fèi)者的維護(hù)的話，應(yīng)該講，品牌商家忠誠(chéng)度的擴(kuò)展是整個(gè)當(dāng)中很重要的環(huán)節(jié)。很多商家在營(yíng)造自己的“購(gòu)物節(jié)”以及各種活動(dòng)中已經(jīng)有了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，而