【正文】 統(tǒng)計(jì)：樓盤名稱項(xiàng)目規(guī)?？倯魯?shù)銷售率市場(chǎng)存量鳴泉嘉園約9萬(wàn)平方米約800戶70%鳳凰山莊約3200戶80%匯富苑小區(qū)約18萬(wàn)平方米約1500戶80%常青花苑小區(qū)約3萬(wàn)平方米約290戶60%合計(jì)5790戶/目前長(zhǎng)清住宅市場(chǎng)在銷售的樓盤有4個(gè)樓盤，以期房、準(zhǔn)現(xiàn)房為主，呈現(xiàn)供求兩旺的形式，除個(gè)別別墅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目銷售情況良好。消費(fèi)群體層次的多樣性和消費(fèi)能力的差別性決定了戶型產(chǎn)品的多樣性，當(dāng)然，從另一方面也反映了目前長(zhǎng)清房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，開(kāi)發(fā)商對(duì)于目標(biāo)客群的定位比較模糊，市場(chǎng)細(xì)分不夠，缺乏有特色的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)清住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績(jī)r(jià)承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)清房產(chǎn)的價(jià)格處于正常略高的價(jià)格范圍，雖然偏高，但各個(gè)樓盤仍呈現(xiàn)良好的銷售勢(shì)頭，說(shuō)明市場(chǎng)需求力旺盛，住房需求仍有較大的市場(chǎng)空間。老年人活動(dòng)場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所也逐漸走進(jìn)社區(qū)，但目前還沒(méi)有真正開(kāi)展起來(lái)，僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，基本沒(méi)有專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，人們對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強(qiáng)，仍然停留在單體設(shè)計(jì)方面；目前在長(zhǎng)清真正擁有景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的小區(qū)幾乎沒(méi)有，大部分只是表面文章，作為項(xiàng)目宣傳推廣的口號(hào)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容作為支撐。銷售現(xiàn)狀一期4萬(wàn)㎡10棟多層住宅，03年開(kāi)盤，目前銷售率在80%左右 ，剩余房源90%為130㎡的大戶型，一期均價(jià)2200元/㎡，價(jià)格范圍20502450元/㎡。鳳凰山莊樓盤名稱鳳凰山莊建筑類別多層住宅開(kāi) 發(fā) 商濟(jì)南港基建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址長(zhǎng)清區(qū)龍泉街以南長(zhǎng)清一中以東售樓電話053187208996占地面積總建筑面積總 戶 數(shù)3500余戶主力戶型戶型面積從80140㎡，其中三室二廳（110145㎡）占60%左右，為主力戶型面積，二室二廳（8090㎡）是暢銷戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，中小戶型比較暢銷。付款方式一次性付款或分期付款（簽合同40%，封頂30%，交房30%）銷售價(jià)格南區(qū)均價(jià)：1800元/㎡，價(jià)格范圍17301860元/㎡；北區(qū)均價(jià)：1900元/㎡，價(jià)格范圍：18801990元/㎡，地下室1000元/㎡。目前樓盤銷售較為混亂， 南區(qū)賣南區(qū)的，北區(qū)賣北區(qū)的，缺乏對(duì)樓盤的整體把握。現(xiàn)在主推南區(qū)6棟4層公寓，4層2160元/㎡，3層2060元/㎡。文昌山莊 項(xiàng)目概況：文昌山莊別墅區(qū)地處濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)鳳凰路東側(cè)，介于長(zhǎng)清城區(qū)和大學(xué)城之間，距濟(jì)南市中心僅30分鐘車程。周邊配套：中小學(xué):山東財(cái)政學(xué)院，山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，山東師范大學(xué)，山東大學(xué)等,幼兒園:多家,其他:3000余畝的文昌公園，300畝的人工湖。據(jù)說(shuō)，購(gòu)房客戶多為灰色收入者購(gòu)買，市區(qū)居多，比較看重環(huán)境，多數(shù)為多次置業(yè)者，部分投資客戶。 認(rèn)為政府機(jī)關(guān)部門去大學(xué)城購(gòu)買住房的可能性不算很大。 認(rèn)為大學(xué)城與單位還有一定的距離，上下班不方便。對(duì)長(zhǎng)清尤其是大學(xué)城內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。建議項(xiàng)目戶型應(yīng)該多元化以滿足不同人群的需要。 對(duì)于項(xiàng)目的客群他們認(rèn)為，大學(xué)城的老師和在那邊工作的人群應(yīng)該是主要的銷售對(duì)象，濟(jì)南有錢人過(guò)來(lái)買房子的也應(yīng)該不少。178。 認(rèn)為小戶型應(yīng)該很有市場(chǎng)，70㎡一下的戶型適合學(xué)生居住，應(yīng)該很有市場(chǎng)，80100㎡是比較適合年輕人的（無(wú)積蓄），110130㎡比較適合中年人。但是現(xiàn)在由于生活配套不健全，不愿意購(gòu)買那里的住宅，但是對(duì)商業(yè)項(xiàng)目很感興趣。魯能工業(yè)園由6個(gè)公司組成，每個(gè)公司約有500員工，共3000余人。 魯能工業(yè)園的員工一般都是外地人，公司建有員工宿舍，除少數(shù)整個(gè)家庭都在長(zhǎng)清的可能會(huì)在長(zhǎng)清購(gòu)房外，其他的都不打算買房，即使買房其總房款也應(yīng)該控制在20萬(wàn)以內(nèi)。小結(jié)： 長(zhǎng)清區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)部門與企業(yè)工廠單位在大學(xué)城內(nèi)購(gòu)買住房的不算多，個(gè)體商業(yè)主可能會(huì)在那里買房，但前提是他們?cè)诖髮W(xué)城內(nèi)有商鋪或者在那里租賃商鋪。 交通便捷項(xiàng)目距濟(jì)南主城區(qū)16公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯，東臨京滬（京福）高速公路和104國(guó)道，西有經(jīng)十西路和在建中的濟(jì)荷高速。項(xiàng)目是具有百萬(wàn)平米的超大規(guī)模社區(qū)，保證了整個(gè)社區(qū)擁有完善的配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)。216。 項(xiàng)目位置偏，居住氛圍尚未形成。隨著大學(xué)商業(yè)公園的建設(shè)以及未來(lái)項(xiàng)目的配套規(guī)劃，項(xiàng)目的將來(lái)會(huì)擁有良好的配套服務(wù)設(shè)施。因此就會(huì)有大量員工對(duì)該區(qū)域內(nèi)的樓市產(chǎn)生了大量需求，高素質(zhì)高科技企業(yè)的員工在這里居住也將在拉升區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格與檔次上起很大作用。216。項(xiàng)目迎合了這種發(fā)展趨勢(shì)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致客戶分流長(zhǎng)清區(qū)樓盤以及濟(jì)南周邊區(qū)域同類樓盤的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，會(huì)分流掉部分目標(biāo)客戶。但另一方面，我們也要清楚認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的不足和存在的潛在威脅，并給予足夠的重視。用地東側(cè)緊鄰山東師范大學(xué)新校區(qū)，西側(cè)為新城區(qū)核心區(qū)，西北為商業(yè)公園。目前大學(xué)城內(nèi)已有20路、22路、24路、濟(jì)長(zhǎng)巴士2路、以及火車站專線5條公交線路，每天40多輛公交車不停地往返于濟(jì)南、長(zhǎng)清和高校新校區(qū)，交通十分便利。北、中、南三區(qū)在東南方向上合抱一個(gè)山體，山頂有密集原生綠林。創(chuàng)造一個(gè)自然與人文環(huán)境俱佳，具有現(xiàn)代生活品質(zhì)和優(yōu)秀居住環(huán)境的大盤，是項(xiàng)目努力的方向和未來(lái)項(xiàng)目的定位的基礎(chǔ)。在景觀湖的北側(cè)，濟(jì)南市將打造一個(gè)科技研發(fā)區(qū)和孵化創(chuàng)業(yè)基地，同時(shí)還有一個(gè)醫(yī)院，該醫(yī)院擁有床位1000張，將成為西部的一個(gè)新的醫(yī)療中心。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群定位自前面的市場(chǎng)調(diào)研分析可知，長(zhǎng)清區(qū)內(nèi)樓盤檔次較低，與本案客群定位無(wú)可比性。年齡特征：25歲50歲的客戶為主力購(gòu)買客群。購(gòu)房動(dòng)機(jī)：該客戶群分為三類，一類是以滿足家庭居住需求方便工作就近買房為主，此類以大學(xué)城內(nèi)工作居多；另一類是以投資客戶為主，多為二次置業(yè)，以濟(jì)南客戶居多；再一類為學(xué)生家長(zhǎng)，為了方便學(xué)生上學(xué)而買房，其中還帶有投資的意思。價(jià)值觀念及審美特性：由于目前該客戶群正處于事業(yè)上升期或小有成就期，故對(duì)生活具有較高的追求，持有積極向上的心態(tài)。l 核心客戶1) 老師及大學(xué)城工作者2) 濟(jì)南購(gòu)房者3) 轄縣購(gòu)房者4) 其他客戶l 主力消費(fèi)群分析區(qū)域特征：以濟(jì)南市和長(zhǎng)清區(qū)的購(gòu)房者為主，其他轄縣購(gòu)房者為輔助。 另外，高校新校區(qū)還將打造一個(gè)文化中心和一個(gè)商業(yè)服務(wù)次中心。附：商業(yè)公園外觀圖據(jù)了解，為更好地發(fā)展高校新校區(qū)，完善配套設(shè)施，為入住的教職工服務(wù)，濟(jì)南市計(jì)劃在區(qū)內(nèi)建設(shè)十大配套區(qū)域。項(xiàng)目地處于濟(jì)南上風(fēng)口、上水口，背山靠水，風(fēng)景怡人，擁有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境。隨著社區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程的加快，該路段的交通網(wǎng)絡(luò)必定會(huì)日益完善。. 以下就項(xiàng)目在地理位置、交通條件、居住環(huán)境和周邊配套設(shè)施逐一簡(jiǎn)略分析，以其針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況，為下階段營(yíng)銷企劃方案的制定作一個(gè)初步的分析探討。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，宏觀政策變化等不可預(yù)知因素增加。 項(xiàng)目的心理價(jià)格預(yù)期偏低受到長(zhǎng)清區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)有房?jī)r(jià)的影響，人們對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)格預(yù)期有可能偏低，對(duì)項(xiàng)目的銷售可能會(huì)產(chǎn)生一定的抗性。216。 周邊配套逐漸完善隨著高校的陸續(xù)入駐，高校新校區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施也在快速發(fā)展，道路交通、大型居住、商業(yè)配套與科技園產(chǎn)業(yè)功能都在日益完善。 高校新校區(qū)帶來(lái)的良好前景隨著高校新校區(qū)的日趨完善，這里將成為人流、物流、信息流的聚集地。216。在這片方圓29平方公里的土地上，10所高校云集、40萬(wàn)師生匯聚，舉手頭足都可與“學(xué)府為鄰”、“書香為伍”。 整體規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)常春藤項(xiàng)目總體規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)由美國(guó)HOSTETLER ZHANG STUDER（HZS）建筑設(shè)計(jì)公司承擔(dān)。216。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源項(xiàng)目處于青山環(huán)繞之中，自然植被豐富，發(fā)源于泰山北麓的大清河流經(jīng)園區(qū)中心，特有的山、水、谷有機(jī)結(jié)合的天然景觀，使項(xiàng)目坐享良好的自然生態(tài)環(huán)境資源。 有利的宏觀發(fā)展環(huán)境項(xiàng)目所處西部大學(xué)城，是濟(jì)南市西進(jìn)戰(zhàn)略的重要承載區(qū)域，是帶動(dòng)西部新城區(qū)騰飛的龍頭。178。山水集團(tuán)和佳寶乳業(yè)的員工也在1000人左右，其員工工資在每月15001800之間。 對(duì)于客戶方面，他們提出很多學(xué)生家長(zhǎng)可能會(huì)那里買房子，作為投資，同時(shí)也方便孩子上學(xué)。178。新建小區(qū)如果價(jià)格合適的話，將十分好賣，認(rèn)為現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)都是有大學(xué)城帶動(dòng)的，炒作太大。B. 個(gè)體商業(yè)主178。 認(rèn)為大學(xué)城是今后長(zhǎng)清居住區(qū)的發(fā)展方向，雖然大學(xué)城現(xiàn)在配套設(shè)施不健全，但明珠廣場(chǎng)、商業(yè)公園的建立，各種配套設(shè)施不斷的完善，其升值潛力看好。 認(rèn)為長(zhǎng)清人們看房最看重的幾個(gè)因素是：地理位置、價(jià)格、物業(yè)管理、景觀規(guī)劃和小區(qū)檔次178。178。另外部分政府單位還有自己的土地，可以集資建房。這部分人是長(zhǎng)清相比較有錢的群體，也是長(zhǎng)清地區(qū)最有可能成為購(gòu)房業(yè)主的一部分人群。其中，單體別墅面積300多平米，雙拼別墅面積200多平米。文昌山莊西靠鳳凰路,南面是規(guī)劃中的文昌公園,東側(cè)1公里處即為大學(xué)城新址。付款方式一次性付款（一次性付款優(yōu)惠50元/㎡）銷售價(jià)格南區(qū)均價(jià)：1880元/㎡，價(jià)格范圍18001960元/㎡；現(xiàn)銷售公寓價(jià)格：4層2160元/㎡，（4層送閣樓），3層2060元/㎡；儲(chǔ)藏室900元/㎡，車庫(kù)2600元/㎡。匯富苑小區(qū)樓盤名稱匯富苑小區(qū)建筑類別多層、小高層住宅開(kāi) 發(fā) 商濟(jì)南匯富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址長(zhǎng)清區(qū)鳳凰路南首路東售樓電話053188917738占地面積總建筑面積約18萬(wàn)平方米主力戶型戶型面積從70151㎡，其中三室二廳（94151㎡）二室二廳（8897㎡）是主力戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，中小戶型比較暢銷。營(yíng)銷主題鳳凰山莊 生態(tài)美園項(xiàng)目賣點(diǎn)社區(qū)規(guī)模，社區(qū)整體規(guī)劃，自身設(shè)施配套，樓間距，一級(jí)承包商承建，新型材料，（最新科技防水材料：聚氨脂材料）綜合評(píng)述本項(xiàng)目是長(zhǎng)清區(qū)委、區(qū)政府全力支持項(xiàng)目，是長(zhǎng)清區(qū)最大的住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、和建設(shè)檔次均具一流水準(zhǔn)。配套設(shè)施單線三氣，無(wú)暖氣，會(huì)所，幼兒園，大型商場(chǎng)步行商業(yè)街，老年公寓，車庫(kù)等配套相對(duì)齊全，是長(zhǎng)清區(qū)最大的住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，具有規(guī)模社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)。配套設(shè)施是長(zhǎng)清政府機(jī)關(guān)、商業(yè)、學(xué)校集中區(qū)域，是長(zhǎng)清目前唯一的雙氣三線社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃休閑商業(yè)街，會(huì)所和中心景觀廣場(chǎng)，無(wú)車庫(kù)配有地下車位。專業(yè)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃以及物業(yè)管理都是目前長(zhǎng)清住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)，如果項(xiàng)目在這些方面有所突破，充分利用好這些因素，必定能收到意想不到的效果。小結(jié)：目前住宅市場(chǎng)上，市場(chǎng)供應(yīng)仍以中低檔產(chǎn)品為主，高品質(zhì)樓房以及面向低薪階層的開(kāi)發(fā)不足，并且產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。在售樓盤配套設(shè)施調(diào)查分析樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套項(xiàng)目賣點(diǎn)鳴泉嘉園簡(jiǎn)裝修會(huì)所、中心廣場(chǎng)、幼兒園地段好、周邊配套齊全，專業(yè)的物業(yè)管理，是長(zhǎng)清現(xiàn)在唯一的三線雙氣社區(qū)鳳凰山莊簡(jiǎn)裝修會(huì)所、地下停車場(chǎng)、步行商業(yè)街、幼兒園環(huán)境綠化好、規(guī)模大、配套齊全、專業(yè)的物業(yè)管理、緊靠學(xué)校匯富苑小區(qū)簡(jiǎn)裝修會(huì)所、地下停車場(chǎng)、中心花園、文化活動(dòng)中心地理位置優(yōu)、環(huán)境綠化好、配套齊全常青花苑小區(qū)簡(jiǎn)裝修區(qū)域位置、雙氣三線、靠近小學(xué)通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開(kāi)的樓盤越來(lái)越重視社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，因?yàn)榱己玫呐涮自O(shè)施是一個(gè)商品住宅能夠立足市場(chǎng)的必要條件。在售樓盤銷售價(jià)格分析在售樓盤價(jià)格分布表樓盤名稱項(xiàng)目位置裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格均價(jià)優(yōu)惠措施范圍車庫(kù)地下室鳴泉嘉園長(zhǎng)清區(qū)清河街以南峰山路以東簡(jiǎn)裝修21102400車位60元/月/2239一次性付款優(yōu)惠30元/㎡鳳凰山莊長(zhǎng)清區(qū)龍泉街東段簡(jiǎn)裝修16901990地下車位/1850一次性付款優(yōu)惠20元/㎡匯富苑小區(qū)長(zhǎng)清區(qū)鳳凰路南首路東簡(jiǎn)裝修1860216026009001880一次性付款優(yōu)惠50元/㎡常青花苑小區(qū)長(zhǎng)清區(qū)五峰路南首簡(jiǎn)裝修16501870無(wú)8001760一次性付款優(yōu)惠30元/㎡整體來(lái)看，目前長(zhǎng)清住宅平均價(jià)格在1900元/平米左右，最低價(jià)格在常青花苑小區(qū)，均價(jià)為1760元/平米；最高價(jià)格在鳴泉嘉園，均價(jià)2239元/平米，其最高售價(jià)在2400元/平米。在售樓盤戶型與面積分析樓盤名稱開(kāi)發(fā)戶型戶型面積(㎡)戶型配比鳴泉嘉園二室二廳8510330%三室二廳12013865%復(fù)式及其他150以上5%鳳凰山莊二室二廳828720%三室二廳11013570%復(fù)式及其他150以上10%匯富苑小區(qū)二室二廳889730%三室一廳9411015%三室二廳12014445%四室二廳14015110%常青花苑小區(qū)二室二廳859725%三室二廳13014570%復(fù)式及其他150以上5%在售樓盤戶型配比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在戶型供應(yīng)方面，主要以兩室兩廳、三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占接近90%，值得注意的是部分樓盤增加了復(fù)式的戶型。正是這些得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，讓我們看到了長(zhǎng)清區(qū)美好的將來(lái)，一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域的雛形也已經(jīng)展現(xiàn)，隨著03年濟(jì)南市城市規(guī)劃“西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，長(zhǎng)清的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)開(kāi)始變熱，前期的明珠廣場(chǎng)以及現(xiàn)在的大學(xué)城商業(yè)公園，給濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了一股強(qiáng)烈的投資風(fēng)暴。長(zhǎng)清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望最近三年，長(zhǎng)清用于城市道路等基礎(chǔ)工程建設(shè)方面的資金達(dá)到10個(gè)億，城市綠地率45%以上，人均綠地面積15平方米；投資800萬(wàn)元使城區(qū)所有的道路全都亮了起來(lái)；建成日供氣405噸的熱電廠一座，日供水能力13萬(wàn)噸的水廠兩座，還有日處理垃圾能力80噸的垃圾處理廠一座，所有這些生活、市政配套設(shè)施的完善為進(jìn)