【正文】 質(zhì)。 一室一廳及部分兩室一廳作為該片區(qū)未婚單身及小兩口之家的暫居之地，其市場(chǎng)需求比例與這部分客戶(hù)所占比例相吻合，也與其購(gòu)房目的所占比例相一致。這與目前重慶市場(chǎng)上主流需求面積相一致。 認(rèn)同1000—1500元/平方米的客戶(hù)主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的未婚單身打工階層、已婚小兩口、及部分國(guó)企職工，其比例相對(duì)較高，這與該片區(qū)人均收入總體不高有關(guān)。這說(shuō)明該片區(qū)主力總價(jià)應(yīng)控制在10萬(wàn)—30萬(wàn)之間，該總價(jià)區(qū)間的戶(hù)型應(yīng)占60%65%左右。石坪橋沿線(xiàn)、謝家灣、袁家崗地區(qū)因地勢(shì)稍偏、社區(qū)成熟度不夠而遭受被調(diào)查者的冷落。而就目前條件下，愿在陳家坪至石坪橋沿線(xiàn)尚不成熟地帶就近購(gòu)房的明顯不太多（浮動(dòng)在10%15%）。 ⑥對(duì)住宅面積的需求以80100平方米的居多（27%），100120平方米其次（25%），6080平方米再次（20%），120140平方米較少（14%），60平方米以下和140平方米以上最少（二者合計(jì)14%）。 （3）目標(biāo)客戶(hù)承購(gòu)能力評(píng)估 本部分以項(xiàng)目引力片區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較好的主要大型企事業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行定量分析潛在客群的承購(gòu)能力。其計(jì)算公式為： P=A/i 3．項(xiàng)目同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 （1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別 項(xiàng)目橫跨高新區(qū)和九龍坡區(qū)，各區(qū)在售在建項(xiàng)目和即將在建項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)（見(jiàn)下表）。高新區(qū)九龍坡區(qū)合計(jì)在售在建項(xiàng)目（個(gè)）11516即將在建項(xiàng)目（個(gè)）18422 （2）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)策略比較 各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)策略見(jiàn)下表 ①片區(qū)內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 A．珠江花園、彩甸園、金都香榭、廣廈經(jīng)典樓盤(pán)名稱(chēng)（F區(qū)）珠江花園金都香榭廣夏經(jīng)典開(kāi)發(fā)商南方集團(tuán)珠江實(shí)業(yè)有限公司金都實(shí)業(yè)有限公司廣夏集團(tuán)重慶公司地址高新區(qū)科園二路入口處楊家坪直港大道楊家坪直港大道楊家坪西郊路規(guī)劃形態(tài)住宅小區(qū)、臨街商店住宅小區(qū)住宅小區(qū)高層住宅小區(qū)占地面積26905㎡200余畝32000㎡50畝左右總建筑面積89038㎡30萬(wàn)㎡100000㎡130000㎡容積率綠化率45%47%40%40%棟數(shù)52266層數(shù)161882581832結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架框架框架框架剪力墻總戶(hù)數(shù)4302100460888車(chē)位數(shù)200個(gè)1000個(gè)240個(gè)330個(gè)主力戶(hù)型一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室兩廳主力面積44113802006014080140旺銷(xiāo)戶(hù)型中、小戶(hù)型中中、小戶(hù)型中、小戶(hù)型旺銷(xiāo)面積5080平米140平米左右100平米左右100平米左右主力價(jià)位17001900215023001850210020002500起價(jià)160015002000躍260017001800均價(jià)1780220020002200預(yù)售日期交房日期配套會(huì)所、娛樂(lè)等設(shè)施會(huì)所、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施齊備會(huì)所、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施組團(tuán)布局圍合式半封閉住宅小區(qū)組團(tuán)獨(dú)立，以中心花園廣場(chǎng)為中心半圍合式住宅小區(qū)、中心花園廣場(chǎng)以九龍廣場(chǎng)為中心半圍合布局景觀設(shè)計(jì)架空層綠化和休閑區(qū)、中庭花園設(shè)置羅馬廣場(chǎng)，萊茵廣場(chǎng)，休閑草坡中心花園、庭院綠化中心花園、廣場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)經(jīng)典小戶(hù)型臨江觀景廣場(chǎng)、位置市場(chǎng)定位白領(lǐng)一族（中低檔）中高檔中檔中高檔銷(xiāo)售率50%左右80%左右60%左右70%左右營(yíng)銷(xiāo)策略廣告用語(yǔ)：一切為您做的五星家園廣告用語(yǔ)：蝶戀花、人戀家廣告用語(yǔ)：與新重慶同行，實(shí)力塑造經(jīng)典優(yōu)勢(shì)利用其品牌效應(yīng)，定位小戶(hù)型，地理位置優(yōu)越景觀好，臨江邊，交通便捷，以人為本的設(shè)計(jì)概念，星級(jí)服務(wù)小區(qū)配套齊全，景觀好，地理位置優(yōu)越。城市先鋒學(xué)林雅苑開(kāi)發(fā)商協(xié)信置業(yè)有限公司重慶武城房地產(chǎn)有限公司同創(chuàng)置業(yè)地址沙坪壩區(qū)鳳天新城沙坪壩區(qū)鳳天路沙坪壩學(xué)府路1號(hào)規(guī)劃形態(tài)住宅住宅住宅和臨街門(mén)面占地面積130畝左右8畝左右100畝左右總建筑面積270000㎡20000㎡210000㎡容積率綠化率47%38%42%棟數(shù)2（一期）13（一期）層數(shù)8—18161227結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架、板式高層框架框架、板式高層總戶(hù)數(shù)一期200108一期340車(chē)位數(shù)130100150主力戶(hù)型二房二廳至四房二廳四室二廳三衛(wèi)二房二廳、四房二廳主力面積120—150㎡193—260㎡（躍層）130—140㎡旺銷(xiāo)戶(hù)型二房二廳、三房二廳三室二廳三室二廳的錯(cuò)層旺銷(xiāo)面積80140㎡130160㎡90140㎡主力價(jià)位29—38萬(wàn)元/套50—75萬(wàn)元/套30萬(wàn)元/套起價(jià)210026002100均價(jià)2400—250029002400預(yù)售日期交房日期一期： 二期：一期：配套因特網(wǎng)，園藝設(shè)計(jì)以“聲音”“時(shí)間”為主的竹林泉小區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)、果之園、松園、水池、兒童樂(lè)園、游泳池。；；；。智能化 （3）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品SW分析。 ②愿意到項(xiàng)目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線(xiàn)一帶）購(gòu)房的客戶(hù)比例 根據(jù)對(duì)潛在客戶(hù)意向置業(yè)區(qū)域的調(diào)查分析，%。 （2）目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額估算 項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額=項(xiàng)目所在地區(qū)承購(gòu)力項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)規(guī)模 247。 4．考慮到本案地塊具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條件，本項(xiàng)目定位為“中偏高品質(zhì)，中偏低價(jià)位”的大型中檔普通住宅小區(qū)，主流目標(biāo)客群為家庭月入2500以上的各類(lèi)客戶(hù)，主力總價(jià)10—25萬(wàn)元，主力面積60—120平方米，主力戶(hù)型1室2廳3室2廳。 8．主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議： 總開(kāi)發(fā)規(guī)模：2328萬(wàn)平方米 主力面積：60120平方米/戶(hù) 主力戶(hù)型：2室2廳3室2廳 主力總價(jià)：10—25萬(wàn)元/戶(hù) 主力單價(jià)：1800—2300元/平方米 起售單價(jià)：1700元/平方米左右 最高單價(jià)：2500元/平方米左右 平均單價(jià)：2100元/平方米左右戶(hù)型面積建議總價(jià)（元）建議戶(hù)型建議比例60平方米以下10萬(wàn)以下一室一廳、一室二廳10%6080平方米10萬(wàn)—15萬(wàn)兩室一廳、兩室二廳25%80120平方米15萬(wàn)—25萬(wàn) 三室二廳單衛(wèi)、三室二廳雙衛(wèi)50% 120140平方米20萬(wàn)—30萬(wàn)三室兩廳、四室兩廳、10% 140平方米以上30萬(wàn)以上四室兩廳、錯(cuò)層、躍層5%五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想。 6．項(xiàng)目客戶(hù)片區(qū)中，在其現(xiàn)有支付能力下可形成約27億元的有效需求，其中，可能被陳家坪及石坪橋吸引的需求量合計(jì)約為7億元左右。 2．受大環(huán)境影響，地塊所在地區(qū)樓市也處在一個(gè)逐漸上升勢(shì)頭，區(qū)域市場(chǎng)中不斷推出許多高品質(zhì)高價(jià)樓盤(pán)，但缺乏上規(guī)模的優(yōu)質(zhì)中低價(jià)樓盤(pán)。 ④目標(biāo)項(xiàng)目可能開(kāi)發(fā)規(guī)模 目標(biāo)項(xiàng)目所占土地面積93540平方米，—。 ②劣勢(shì) ◇樓盤(pán)規(guī)模不大，缺乏上百畝規(guī)模的大型居住小區(qū)，規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)相對(duì)稍差； ◇市場(chǎng)研究不太充分，部分樓盤(pán)大戶(hù)型過(guò)多，導(dǎo)致部分積壓； ◇內(nèi)部規(guī)劃存在局部缺陷，容積率過(guò)高，建筑密度過(guò)大，間距過(guò)?。? ◇配套設(shè)施太泛濫，趨向貴族化，導(dǎo)致部分閑置； ◇宣傳主題中文化韻味不足，缺乏思想內(nèi)涵；（4）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)反饋 從市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，旺銷(xiāo)的樓盤(pán)應(yīng)具備以下全部或大部分特征： ①區(qū)位合理、地段優(yōu)越、交通方便、社區(qū)成熟； ②規(guī)劃合理、景觀豐富、環(huán)境優(yōu)美、住區(qū)安靜安全； ③配套完善、配置超前、設(shè)備先進(jìn)； ④周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少、品牌推廣得力； ⑤戶(hù)型合理、面積適中（多為中小套型）、室內(nèi)平面布局科學(xué)； ⑥價(jià)位合理、總價(jià)控制較好（1025萬(wàn)元）、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高； ⑦物業(yè)管理到位、社區(qū)服務(wù)全面。劣勢(shì)1. 周邊交通不理想2. 社區(qū)不成熟3. .產(chǎn)品鏈太長(zhǎng)1. 背靠火葬場(chǎng)2. 戶(hù)型太大。衛(wèi)星接受天線(xiàn)、直飲水、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園，緊臨各大學(xué)府。城市彩園金華大廈開(kāi)發(fā)商重慶亞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司重慶金鵬物業(yè)有限公司重慶晉愉地產(chǎn)股份有限公司重慶渝北金華實(shí)業(yè)有限公司地址楊家坪西郊二村楊家坪直港大道楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)陳家坪石楊路規(guī)劃形態(tài)底商住宅住宅小區(qū)底商住宅單體底商住宅占地面積20余畝23畝7000㎡11250㎡總建筑面積50000㎡5萬(wàn)㎡80000㎡51779㎡容積率綠化率32%38%37%34%棟數(shù)5222層數(shù)159和182018結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架剪力墻框架框架煎力墻框架剪力強(qiáng)總戶(hù)數(shù)300380390320車(chē)位數(shù)150個(gè)160個(gè)150150個(gè)主力戶(hù)型一室一廳至兩室二廳三室二廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳主力面積100㎡以下11020080130 128137旺銷(xiāo)戶(hù)型小戶(hù)型中、小戶(hù)型中、小戶(hù)型中、小戶(hù)型旺銷(xiāo)面積60和100平米120左右100㎡以下120平米左右主力價(jià)位15501700190021002000230016001800起價(jià)1500185018001530均價(jià)1600205021001700預(yù)售日期交房日期配套配套較差會(huì)所、休閑等設(shè)施會(huì)所會(huì)所、娛樂(lè)等設(shè)施組團(tuán)布局半圍合式小區(qū)半圍合式住宅小區(qū)兩棟塔樓塔樓景觀設(shè)計(jì)庭院綠化庭院綠化屋頂綠化樓前綠化賣(mài)點(diǎn)低價(jià)位位置位置、輕軌市場(chǎng)定位中低檔中檔中檔中低檔銷(xiāo)售率40%左右50%左右60%左右40%左右營(yíng)銷(xiāo)策略廣告用語(yǔ)：盡享自然大氧吧溫馨世家、幸福生活力推輕軌概念及多重優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)價(jià)位經(jīng)濟(jì)，總價(jià)不高處于熱銷(xiāo)樓盤(pán)地段，景觀較好緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)、輕軌車(chē)站，有8000㎡立體綠化休閑廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，緊鄰街邊劣勢(shì)位置稍偏戶(hù)型面積過(guò)大、密度大區(qū)內(nèi)環(huán)境較差，由于臨街，有噪音。真正對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅的樓盤(pán)主要是一些定位檔次與該項(xiàng)目接近的知名樓盤(pán)，如南方花園F區(qū)、金果園、華宇花園、彩甸園、廣廈經(jīng)典、金都香榭、珠江花園、桃源泉景、晉愉城市新園、正待立項(xiàng)的楊家坪公務(wù)員住宅區(qū)等知名樓盤(pán)，其中，威脅最大的是珠江花園、廣廈經(jīng)典、彩甸園、金都香榭。這一評(píng)估結(jié)果與意向總價(jià)直接調(diào)查的結(jié)果比較接近。引力片區(qū)內(nèi)主要派出所包括石橋鋪派出所、陳家坪派出所、石坪橋派出所、楊家坪派出所，其中核心引力片區(qū)僅有陳家坪和石坪橋兩家派出所。 ⑧接受單價(jià)10001500元/平米的居多（38%），15002000元/平米其次（27%），但對(duì)環(huán)境戶(hù)型要求較高，1000元/平米以下的再次（17%），20002500元/平米以上的較少（10%），2500元/平米以上的最少（合計(jì)8%），后兩者均對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求較高。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（43%），四口之家其次（22%），小兩口之家再次（18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計(jì)17%）。 結(jié)論： 本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)潛在客群有關(guān)購(gòu)房指標(biāo)如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購(gòu)房的僅占全部被調(diào)查者的35%。 接受30萬(wàn)元以上總價(jià)的客戶(hù)僅占5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關(guān)。愿意接受2500元/平方米以上的客戶(hù)主要為年薪制職業(yè)經(jīng)理、私營(yíng)業(yè)主、及其他有產(chǎn)階層，這部分客群既想獲得更高品質(zhì)的居住環(huán)境，又希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位樓盤(pán)來(lái)彰現(xiàn)自己的身份、地位與成就。 120平方米以上的住宅面積可以酌情做錯(cuò)層及躍層，其需求比例基本接近錯(cuò)層與躍層需求比例。但受其較高總價(jià)限制，目前市場(chǎng)需求比例還明顯不足。 F．需求房型戶(hù)型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳錯(cuò)層躍層百分比%%%%%%% 在打算購(gòu)房的潛在客戶(hù)中： 對(duì)二室一廳到三室二廳的需求比例最高，約占總體的75%左右，這與本片區(qū)家庭規(guī)模多以三口之家或四口之家為主（二者合計(jì)約占65%）比較一致。一方面，由于單位無(wú)福利房可分或者無(wú)集資房可建；另一方面，其個(gè)性獨(dú)立，追求自由，不愿與與家人共處，喜歡獨(dú)立居住。[]