【正文】 此種投資工具之吸引力，並成功扮演不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)資金供給與需求之導(dǎo)管。雖然參與憑證已提供準(zhǔn)時(shí)支付利息與本金之保證，但大部分Freddie Mac參與憑證僅對(duì)及時(shí)支付利息之部分，提供保證而已；至於本金償還部分，唯有在承貸機(jī)構(gòu)收到借款人約定本金款項(xiàng)後，方會(huì)將該筆款項(xiàng)移轉(zhuǎn)攤配於參與憑證持有人，不過(guò)在Freddie Mac保證之下，本金償款必須於到期日起一年內(nèi)繳清。一九七二年Fannie Mae方著手投資不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款；直到一九八一年，F(xiàn)annie Mae才辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款群組化，並發(fā)行首批不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)移轉(zhuǎn)證券。所謂一致性不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(conforming mortgages)，係指符合貸款額度上限與放款抵押品比率上限之承銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)者稱(chēng)之。四、Ginnie Mae組織架構(gòu) Ginnie Mae係為一官方機(jī)構(gòu)，由住宅暨都市發(fā)展局所管轄。Ginnie Mae下設(shè)五個(gè)部門(mén)：顧客服務(wù)部、財(cái)務(wù)部、集合式住宅管理部、方案管理部、及政策、計(jì)畫(huà)暨風(fēng)險(xiǎn)管理部等，各部由一位副總裁領(lǐng)銜管理。另外，顧客服務(wù)部也負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)研究，並開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款次級(jí)市場(chǎng)新種業(yè)務(wù)。 抵押債權(quán)擔(dān)保證券方案管理部(Office of Program Administration)：支援不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)擔(dān)保證券方案之運(yùn)作，包括管理及指導(dǎo)簽約單位如何提供與Ginnie Mae方案有關(guān)之服務(wù)，並協(xié)調(diào)Ginnie Mae所有資訊科技運(yùn)作順暢。五、Ginnie Mae不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)擔(dān)保證券之架構(gòu) 自一九三○年代中期至一九七○年代間，在美國(guó)僅有一種不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款方案，即固定利率、每期平均攤還、分期償還抵押貸款方案。 就第一方案?jìng)鶛?quán)群組類(lèi)型來(lái)說(shuō)，共可分為八大類(lèi)：即單一住宅平均償付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(level payment mortgage)、單一住宅累進(jìn)償付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(graduatedpayment mortgage)(註7.)、單一住宅持續(xù)增加產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(growing equity mortgage)、單一住宅補(bǔ)助式不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(buydown mortgage)(註8.)、製造式移動(dòng)住屋不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款(manufactured home loan)及序號(hào)證券(serial notes)等。 除此之外，本方案單一住宅債權(quán)群組之保證費(fèi)用為五十個(gè)基點(diǎn)(basic point)。不過(guò)，若是此類(lèi)貸款與地方或州住宅債券融通方案有關(guān)時(shí)，此債權(quán)群組之最低發(fā)行額或可為五十萬(wàn)美元。一般來(lái)說(shuō)，具有多個(gè)發(fā)行單位之債權(quán)群組，其內(nèi)含貸款之特性與條件，皆十分相近；且債權(quán)群組中各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，將交由其所屬之發(fā)行單位負(fù)責(zé)管理。就本息支付方面來(lái)說(shuō)，本方案規(guī)定移轉(zhuǎn)證券本息支付特色為，發(fā)行單位將當(dāng)月貸款本金與利息收齊後，交給集中支付暨移轉(zhuǎn)代理機(jī)構(gòu)(見(jiàn)下述)，再由此中介機(jī)構(gòu)於每月二十日，按票面規(guī)定，以單一合併款項(xiàng)支付證券持有人。六、Ginnie Mae保證機(jī)制之參與單位 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)擔(dān)保證券化之流程，可區(qū)分為五個(gè)部分：貸款起始、債權(quán)群組化、信用增強(qiáng)、證券銷(xiāo)售、及貸款事務(wù)性服務(wù)等。再者，商業(yè)銀行可透過(guò)證券承銷(xiāo)商專(zhuān)業(yè)服務(wù)與協(xié)助，將其所發(fā)行之證券分售予投資大眾與機(jī)構(gòu)投資人。 更具體來(lái)說(shuō)，Ginnie Mae資產(chǎn)證券化運(yùn)行模式所涵蓋之單位機(jī)構(gòu)，包括貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)如聯(lián)邦住宅管理局、退伍軍人管理局及都市住宅服務(wù)處等，證券發(fā)行單位，集中支付暨移轉(zhuǎn)代理機(jī)構(gòu)、Ginnie Mae擔(dān)保證券劃撥交割代理機(jī)構(gòu)、文件保管機(jī)構(gòu)、及貸款事務(wù)性服務(wù)外包單位等。如此一來(lái)，也可促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)擔(dān)保證券於次級(jí)市場(chǎng)中之流動(dòng)性。Ginnie Mae不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)擔(dān)保證券發(fā)行單位負(fù)責(zé)將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款彙集起來(lái)，加以債權(quán)群組化。發(fā)行單位除須每月支付證券持有人本息外，尚應(yīng)向Ginnie Mae報(bào)告支付情形。 欲申請(qǐng)取得Ginnie Mae證券發(fā)行資格者，必須符合管理能力規(guī)定，取得員工忠誠(chéng)保險(xiǎn)及錯(cuò)誤疏失保險(xiǎn)，且其公司財(cái)務(wù)報(bào)表與淨(jìng)值標(biāo)準(zhǔn)皆應(yīng)符合Ginnie Mae規(guī)定者方可。 貸款事務(wù)外包服務(wù)單位係為一家已符合Ginnie Mae發(fā)行資格之發(fā)行單位。不過(guò)，發(fā)行單位對(duì)於此外包服務(wù)單位之服務(wù)績(jī)效，應(yīng)負(fù)起全部的責(zé)任。I custodial account)及附履行條件交付保管帳戶(hù)(escrow custodial account)，如有需要時(shí)，發(fā)行單位亦應(yīng)以債權(quán)群組與貸款組合為單位而開(kāi)立一個(gè)支付暨清算帳戶(hù)。(6)及時(shí)支付證券本息款項(xiàng)。不過(guò)，發(fā)行單位並不得從事本金暨利息保管帳戶(hù)提領(lǐng)資金、簽署所有會(huì)計(jì)報(bào)告並向Ginnie Mae提出相關(guān)證明、及向文件保管機(jī)構(gòu)索取文件等情事，凡此事項(xiàng)皆交由外包服務(wù)單位處理。 Mae擔(dān)保證券劃撥交割代理機(jī)構(gòu)(depository)這些參與單位包括大型經(jīng)紀(jì)商和自營(yíng)商、銀行、與其他金融機(jī)構(gòu)等。 係為一家金融機(jī)構(gòu)，在Ginnie Mae債權(quán)群組或貸款組合之存續(xù)期間內(nèi)，持有與業(yè)經(jīng)債權(quán)群組化後之不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款有關(guān)且應(yīng)規(guī)定要求之文件，直到由其他文件保管機(jī)構(gòu)取代為止。除此之外，文件保管機(jī)構(gòu)尚應(yīng)符合其他一般條件，包括機(jī)構(gòu)中應(yīng)設(shè)立一個(gè)可以維護(hù)文件安全之系統(tǒng)，；雇用有專(zhuān)業(yè)知識(shí)之職員；符合Ginnie Mae最低財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；維持保險(xiǎn)承保範(fàn)圍之最低標(biāo)準(zhǔn)；及遵循Ginnie Mae認(rèn)為有必要之其他規(guī)定要求。而成立資產(chǎn)管理公司面臨之最大問(wèn)題在於相關(guān)配套措施法令之修訂與制定。此外，政府有關(guān)當(dāng)局更應(yīng)著眼於金融國(guó)際化與全球化之目標(biāo)，吸引外人投資本國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以促進(jìn)次級(jí)市場(chǎng)之流通為前提，而不應(yīng)短視僅為解決當(dāng)前問(wèn)題而立法。失業(yè)人口增加，房屋抵押借款人無(wú)法如期支付貸款，貸款承作機(jī)構(gòu)不得不逕行拍賣(mài)擔(dān)保品，導(dǎo)致?lián)Ｆ穬r(jià)格進(jìn)一步下跌，最後貸款承作機(jī)構(gòu)遂以倒閉收?qǐng)?。所謂第一市場(chǎng)是指借款人與承貸機(jī)構(gòu)直接有業(yè)務(wù)往來(lái)之市場(chǎng)，即貸款機(jī)構(gòu)提供借款人所需資金與服務(wù)，並收取利息，直到借款人清償債務(wù)為止。 ，然利用發(fā)行不同額度(tranches)之債券，重新分配不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)移轉(zhuǎn)證券所產(chǎn)生之現(xiàn)金流量，並承擔(dān)不同程度之提前還款風(fēng)險(xiǎn)，或可藉由債券多樣化降低證券投資風(fēng)險(xiǎn)；此種債券即稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)憑證(collateralized mortgage obligations)，簡(jiǎn)稱(chēng)CMO。此種限制明顯阻礙債權(quán)移轉(zhuǎn)證券次級(jí)市場(chǎng)之發(fā)展，畢竟在資本市場(chǎng)上，對(duì)期限三十年之證券有興趣投資者，實(shí)在有限！職此之故，漸有不同期限之債權(quán)移轉(zhuǎn)證券陸續(xù)推出。 以一九八六年由Fannie Mae首次發(fā)行之分離式不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)證券為例，其不動(dòng)產(chǎn)抵押群組之現(xiàn)金流量分配給Class B1級(jí)與Class B2級(jí)債權(quán)證券持有人：即兩種等級(jí)之債權(quán)證券持有人均可受領(lǐng)等額本金，但Class B1級(jí)債權(quán)證券持有人僅可取得三分之一利息款項(xiàng)，而Class B1級(jí)債權(quán)證券持有人可取得另外三分之二利息支付。顧名思義，前者持有人僅領(lǐng)取利息部分，而後者投資人僅收取本金。 但利息證券卻不然。甚至，若借款人還款速度愈快，利息證券持有人極有可能面臨投資利得為負(fù)之風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，如果發(fā)行單位也無(wú)法依約支付證券持有人時(shí)，Ginnie Mae將負(fù)起保證責(zé)任。反之，此種抵押貸款類(lèi)型之缺點(diǎn)反應(yīng)在，若借款人收入並未如當(dāng)初預(yù)期增加時(shí)，其貸支付額度即呈累進(jìn)方式提高，導(dǎo)致更高之違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。通常，其資金補(bǔ)貼來(lái)源有下列者：營(yíng)造公司、或其他產(chǎn)權(quán)賣(mài)者，藉此鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)。 「補(bǔ)助式不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款」是指，此等不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款之基金係在該貸款初期幾年內(nèi)由第三者(非承貸機(jī)構(gòu)或放款者)提供，以降低借款人每月均攤款項(xiàng)。由於年輕人財(cái)力較為薄弱，短期內(nèi)可能無(wú)法支付巨額貸款，但日後隨薪水增加，便可償付較多貸款。 「業(yè)經(jīng)修正」(modified)之移轉(zhuǎn)證券，係指發(fā)行單位在代收借款人到期本金與利息費(fèi)用時(shí)，若款項(xiàng)少於約定金額而導(dǎo)致無(wú)法支付證券持有人本金與利息收入的話(huà)，發(fā)行單位必須動(dòng)用其公司自有資金，墊款支付證券持有人，並承擔(dān)此種不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)擔(dān)保證券之發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。此可歸因於，利息證券現(xiàn)金流量之多寡，取決於不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款群組未結(jié)餘額而定。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款群組之借款人若提前攤還，則證券投資者可儘早取得差價(jià)部分，提高本金證券收益率；反之，如借款人無(wú)法提前繳清款項(xiàng)或提前還款能力較差時(shí)，則差價(jià)部分將在證券存續(xù)期限內(nèi)攤配支付予本金證券投資人，降低收益率。就本息付款方面言，此種分離式債權(quán)證券與前述不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)憑證十分類(lèi)似，惟前者不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款群組現(xiàn)金流量，是按比例分擔(dān)方式支付給證券持有人。若從金融創(chuàng)新之角度言，CMO此種金融工具除較能滿(mǎn)足機(jī)構(gòu)投資人之需求偏好外，更大幅提高傳統(tǒng)債券投資人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款之興趣。以Ginnie Mae為例，其換算公式之前提假設(shè)為借款人在貸款期限間前十二年內(nèi)並無(wú)提前還款，但借款人會(huì)在貸款期限內(nèi)第十三年，一次全數(shù)繳清款項(xiàng)。此處之所以第一市場(chǎng)與第二市場(chǎng)稱(chēng)之，係為了與中介機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券而涉及初級(jí)市場(chǎng)與次級(jí)市場(chǎng)之間，作一區(qū)隔。換言之，借款人在貸款期間僅須支付利息費(fèi)用，並於到期日方一次付清本金。由此觀(guān)之，政府在推動(dòng)對(duì)國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)為新興金融商品之資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)時(shí)，國(guó)家級(jí)政府保證機(jī)制適當(dāng)參與，似乎更有其必要，亦為推行資產(chǎn)證券化長(zhǎng)久之計(jì)。近來(lái)各家銀行雖然積極打銷(xiāo)呆帳，但因房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷不振，加上直接金融比重續(xù)增及企業(yè)成長(zhǎng)趨緩等影響，使得銀行借貸機(jī)會(huì)減少，授信清理工作難度增高。換言之，發(fā)行單位有責(zé)任在呈交債權(quán)群組或貸款組合後進(jìn)行下一步驟之處理前，安排一家符合資格條件之單位機(jī)構(gòu)，行使文件保管機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)之