【正文】 捷。撫州市下轄10縣一區(qū)，南北長(zhǎng)約222公里，東西寬約169公里，%。②經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 撫州市位于江西省東部，撫河上中游。29′～28176。 撫州城區(qū) 市內(nèi)各種資源十分豐富，%。已探明儲(chǔ)量的230處礦床 中，內(nèi)有大型礦床1處，中型6處，小型223處。撫州歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，人文底蘊(yùn)深厚，自然風(fēng)光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝術(shù)遺產(chǎn)獨(dú)特，地方物產(chǎn)豐富，形成獨(dú)特的旅游資源。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢(shì)，%、%、%、%。其中，%；，%；，%；，%。 ，%。、。在樓市銷量增大的同時(shí)，房屋銷售均價(jià)也有所上升。5）主要先行指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。運(yùn)用市場(chǎng)法的基本前提是：第一，要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。具體說(shuō)來(lái)采用的技術(shù)方法是市場(chǎng)售價(jià)類比法。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。（3） 必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對(duì)象和交易行為都符合法律規(guī)定。房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)為（3733+4175+3575）/3= 元/㎡委估房地產(chǎn)總價(jià)==362672元（2） 、成本法運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價(jià)格，扣除損耗后確定被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，新建房地產(chǎn)沒(méi)有折舊，其價(jià)格評(píng)估可以直接利用取得土地的價(jià)款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。其中，房屋建筑安裝工程費(fèi)是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用等。稅金=481（元/㎡） 利潤(rùn)率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻(xiàn)參考資料，確定為10%。，您更看重的因素是） 答。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，人口380萬(wàn)，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。購(gòu)房者觀望和期待房?jī)r(jià)下跌的情緒濃重。本月商品住宅的銷售量?jī)H為169套。 據(jù)了解，近期撫州樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。 1是開發(fā)成本居高不下。 一些相關(guān)執(zhí)法部門，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強(qiáng)收費(fèi)的現(xiàn)象，開發(fā)商意見很大。二 資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對(duì)撫州市一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開發(fā)商是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 3資金回籠遲緩。據(jù)調(diào)查了解，撫州市各國(guó)有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對(duì)政府的“救市”政策，出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，但多家銀行申請(qǐng)門檻過(guò)高，使群眾難得實(shí)惠。 將住房公積金貸款額度由目前的10萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元(南昌、贛州市目前均提高到30萬(wàn)元)，延長(zhǎng)貸款期限，減輕職工購(gòu)房付款壓力。 對(duì)個(gè)人購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的，不再征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)出售自住住房，并在售房前后一年內(nèi)新購(gòu)房的納稅人，不再收取個(gè)人所得稅；對(duì)居民首次購(gòu)買144平方米以下的普通住房，契稅按購(gòu)房款的1％收取。選擇性地對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的申購(gòu)家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，用于其自主選購(gòu)普通商品住房，補(bǔ)貼金額以不突破土地收益和稅費(fèi)減免的貸幣總量為原則。根據(jù)市場(chǎng)需求，在堅(jiān)持“凈地”出讓的基礎(chǔ)上，科學(xué)制訂土地供應(yīng)計(jì)劃，合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，適當(dāng)回調(diào)土地出讓底價(jià)，適當(dāng)放寬土地出讓金支付期限和項(xiàng)目開工、竣工期限，對(duì)經(jīng)審批同意延期開工、竣工的項(xiàng)目，免收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置費(fèi)。 1是要規(guī)范執(zhí)法行為。 2是強(qiáng)化服務(wù)。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立商品房預(yù)售網(wǎng)上備案制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。鼓勵(lì)銀行在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效的信貸投入，盡量滿足符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。三年多以來(lái)，撫州市房地產(chǎn)的價(jià)格上漲具有客觀必然性，是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，相對(duì)較大的需求空間給放假的上漲提供了真實(shí)需求支持，雖然目前國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)在土地、融資等方面受到了諸多限制，房?jī)r(jià)也在短期內(nèi)呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)總的發(fā)展趨勢(shì)是上升的，交易市場(chǎng)仍很活躍，經(jīng)濟(jì)效益將進(jìn)一步增加。 4 投資房地產(chǎn)拉動(dòng)需求：由于投資房地產(chǎn)具有保值、增值等功能，因此一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。（元/㎡）55（元/㎡）300（元/㎡）200（元/㎡）180（元/㎡）11506另附洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的陽(yáng)光城二期房產(chǎn)開發(fā)成本基本參數(shù)：每平方米建筑面積商品住宅平均成本（元/㎡） 2 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)需求影響：隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民和外來(lái)務(wù)工人員會(huì)逐步增多，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購(gòu)房需求。積極引導(dǎo)開發(fā)商成立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，幫助企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)變化的能力。 2是建立政銀企溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。四 健全機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)開發(fā)企業(yè)為美化施工圍墻而做的墻體廣告等類似情況，應(yīng)給予支持，不得罰款。三 強(qiáng)力整治，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。二支持房產(chǎn)開發(fā)方面，建議出臺(tái)以下政策措施： 1是適當(dāng)減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)規(guī)費(fèi)。 3是鼓勵(lì)實(shí)行拆遷房貨幣化安置和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼。允許職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購(gòu)買自住住房。同時(shí)，市民也在等待政府鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)更加優(yōu)惠的政策出臺(tái)，既使有購(gòu)房需求，也仍然持幣觀望。 “新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應(yīng)對(duì)辦法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場(chǎng)上進(jìn)行融資。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級(jí)商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費(fèi)153元/平方米，%，此外還有20項(xiàng)左右的服務(wù)性收費(fèi)。%，增速比1—，比1—。從上月商品住宅銷售價(jià)格情況來(lái)看，20002500元/平方米的占3%，25003000元/平方米的占8%，30004000元/平方米的占55%、40005000元/平方米的占23%。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂(lè)觀，銷售量分別為722套和827套。二、 撫州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時(shí)節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。同時(shí)我們也感謝陽(yáng)光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細(xì)的信息。目的 ：通過(guò)實(shí)地訪談獲取相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)。 開發(fā)費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+其他費(fèi)用 =90+140+140+184 =554（元/㎡）稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設(shè)過(guò)程中向國(guó)家繳納的稅金、附加費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。根據(jù)撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽(yáng)光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/㎡）。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)經(jīng)常變，與變動(dòng)日期越接近，可比較性越大。六、評(píng)估過(guò)程（一）市場(chǎng)法一般來(lái)說(shuō)參照物不得少于三個(gè)，參照物的比較實(shí)例應(yīng)符合以下條件：（1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，這樣參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積480238平方米，%，；土地成交價(jià)款69571萬(wàn)元，%，五、 評(píng)估方法的選用 評(píng)估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，根據(jù)估價(jià)日期委估房地產(chǎn)用途，估價(jià)目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和成本法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購(gòu)房者首選的房源，不僅銷量大，房?jī)r(jià)還攀高，如5月底君臨福泰住房均價(jià)高達(dá)5000元/平方米，與2010年5月開盤時(shí)住房均價(jià)比，%。 今年以來(lái)，全市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)良好，商品住房?jī)r(jià)格一直上升，銷售金額增長(zhǎng)較快，銷售單價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。商品住宅放量成交，帶動(dòng)市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)。其中，%。2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢(shì)頭。 今年上半年，%，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長(zhǎng)，增速逐月加快。（， ，），%。 市內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多 種。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進(jìn)賢縣。35′～117176。撫州區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。 ①地理位置撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰 福建 ，南接贛州市達(dá)廣東，北臨鄱陽(yáng)湖。新的城市行政中心、體育館、夢(mèng)湖公園的規(guī)劃建設(shè)更為陽(yáng)光城的未來(lái)生活增添無(wú)限便利。用最美的自然風(fēng)景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。陽(yáng)光城的物業(yè)管理隊(duì)伍贏得了小區(qū)住戶的交口稱贊。超大社區(qū)規(guī)劃，時(shí)尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全，花園、跑道、兒童游樂(lè)，動(dòng)靜皆宜。動(dòng)靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機(jī)結(jié)合，使人性的需求得到充分的滿足，為業(yè)主營(yíng)建近乎完美的生活空間。內(nèi)墻地面為水泥砂漿。十一、評(píng)估報(bào)告有效期： 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。此次評(píng)估活動(dòng)滿足此三點(diǎn)要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評(píng)估方法。（一） 以市場(chǎng)法為主評(píng)估方法 市場(chǎng)法是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或者類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)方法。（2）、供求原則 假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增長(zhǎng)而下降。（2）、真實(shí)性原則 資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重實(shí)際，尊重科學(xué)，在評(píng)估過(guò)程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評(píng)估結(jié)果。 （二）權(quán)益狀況 被評(píng)估對(duì)象位于臨川大道989號(hào)，戶主于2009年購(gòu)買的房產(chǎn)，由于是貸款購(gòu)房，我們?nèi)〉觅?gòu)房貸款合同復(fù)印件。（2）該房產(chǎn)位于撫州市臨川大道9