【正文】 構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　》课莸倪M(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度?！　〗ㄖ芏龋菏侵附ㄖ采w率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！　☆A(yù)售價(jià)：是指商品房預(yù)售的價(jià)格?！　∩唐贩康氖褂寐剩菏侵阜课莸氖褂妹娣e與建筑面積的比例?！　∷吧唐贩浚菏侵敢浪ǖ姆课?；　　TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。　　私密性要求。住宅內(nèi)部的分割要考慮靈活性,如家庭的收入變化、成員變化、品位變化,甚至于職業(yè)變化等,都會(huì)對(duì)住宅室內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生新的要求,所以在住宅的空間組合、設(shè)施的布置等方面要注意靈活性,即房間用途變化、房間分割變化、房間布置變化等。　　雖然目前趨向于開(kāi)發(fā)商提供毛坯房,由用戶自己裝修,但是電的容量、上下水接口、管道位置等都可以體現(xiàn)裝修的標(biāo)準(zhǔn)。地段、地段、地段一直是地產(chǎn)界的黃金定律。商務(wù)辦公樓的用戶，大多數(shù)都希望辦公地點(diǎn)位于繁華地帶，交通 方便，距其他業(yè)務(wù)單位、金融機(jī)構(gòu)近，方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。我們說(shuō)置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇，這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購(gòu)置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。大凡具備這些條件的區(qū)域，或早或遲都會(huì)轉(zhuǎn)化為熱點(diǎn)。又如，美國(guó)紐約市中心的曼哈頓島，在開(kāi)埠初期是當(dāng)?shù)氐挠〉诎踩艘詭酌涝膬r(jià)格賣給移民的，到現(xiàn)在已是寸土寸金?！　?，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為177?！　〗ㄖ莘e率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！　∫陨纤岬降囊?guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。（二） 經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)紀(jì)人是指在商品交換市場(chǎng)中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務(wù)活動(dòng)，以獲取傭金的中間商。（三） 經(jīng)紀(jì)人的特征 經(jīng)紀(jì)人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：經(jīng)紀(jì)人提供的是智力、精力與體力相結(jié)合的綜合性專業(yè)勞動(dòng)服務(wù)。經(jīng)紀(jì)人可以是公民也可以是經(jīng)濟(jì)組織。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，從事中介服務(wù)活動(dòng)的代理人一般為委托代理人。（3） 代理人在交易活動(dòng)中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價(jià)格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無(wú)權(quán)控制商品價(jià)格及銷售條件，也無(wú)資格簽訂交易合同。咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù) 中介服務(wù)活動(dòng)包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)。（2） 咨詢委托人在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，向委托人直接提供自己的勞動(dòng)產(chǎn)品；而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)中介服務(wù) 狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理精力或價(jià)格評(píng)估等。但是，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取相關(guān)的政策與措施，并通過(guò)制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產(chǎn)業(yè)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂(lè)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)的相關(guān)的保障。地域性強(qiáng) 由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其地域的固定性已決定了房地產(chǎn)交易方式不同于其他商品，一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經(jīng)紀(jì)人也只以在本地從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，國(guó)內(nèi)各省市睥經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當(dāng)?shù)厣陥?bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘木用瘛３山浑y度大 由于房地產(chǎn)是超高檔商品，同時(shí)購(gòu)房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購(gòu)買的房屋可能永遠(yuǎn)會(huì)伴隨消費(fèi)者一生。如某地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦受到政府形勢(shì)的影響，或中央地方某些政策的影響以及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來(lái)說(shuō)商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)越活躍。這兩種經(jīng)紀(jì)人只要服務(wù)于政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，或經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門批準(zhǔn)允許成立持照經(jīng)營(yíng)的，都是合法的，否則為非法經(jīng)營(yíng)。一般來(lái)說(shuō)，主要從事房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)研究、投資分析、決策建議、土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷策劃、工程代理、銷售代理、三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)整盤收購(gòu)，轉(zhuǎn)讓租賃、項(xiàng)目改造等方面的咨詢和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。傳播房地產(chǎn)知識(shí)和政策法規(guī) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的交往中，必然不斷運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)向交易雙方傳播有關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)和政策、法規(guī)以及相關(guān)的法律知識(shí)，從而有效地規(guī)范和培育了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。37 / 37。是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的晴雨表。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把涉及面較廣的繁雜事務(wù)集中到專門的工作中來(lái)完成，對(duì)房地產(chǎn)交易雙方來(lái)說(shuō)，省時(shí)省事，便于促成交易。按素質(zhì)劃分 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按素質(zhì)劃分，可分為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專家型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。由于專長(zhǎng)性強(qiáng)，操作難度大，從業(yè)人員人員及機(jī)構(gòu)的淘汰率比較高。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既要有耐性說(shuō)服客戶，又要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高 房地產(chǎn)不但是高檔商品，而且社會(huì)涉及面廣，影響大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德品質(zhì)高低直接影響到其行業(yè)以及經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，因此從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人要具有良好的職業(yè)道德。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有較強(qiáng)的政策意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注各種政策的變化，以便順應(yīng)形勢(shì)，進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、策劃、廣告、測(cè)量、會(huì)計(jì)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、金融、保險(xiǎn)、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實(shí)可靠的信息，或回答正確的咨詢意見(jiàn)，或提供咨詢報(bào)告書后，無(wú)論這些信息、意見(jiàn)或報(bào)告結(jié)論對(duì)委托人是否適用，都不影響委托人取得報(bào)酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價(jià)等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場(chǎng)信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。在我國(guó)的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，但實(shí)質(zhì)上有一定的區(qū)別。（5） 代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則同交易雙方之間沒(méi)有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動(dòng)。（1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動(dòng)， 由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處 于獨(dú)立地位，以自己的名義來(lái)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，其法律后果由自 己承擔(dān)。（四） 經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)活動(dòng)中不同服務(wù)的區(qū)別 經(jīng)紀(jì)人在從事中介服務(wù)活動(dòng)中的居間服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務(wù)關(guān)系不同，并且根據(jù)不同業(yè)務(wù)簽訂不同的合同，其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。開(kāi)放性與適應(yīng)性。經(jīng)紀(jì)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，從法律角度來(lái)看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。 經(jīng)紀(jì)業(yè)是指從中介紿他人進(jìn)行商品交易活動(dòng)的行業(yè)，其中經(jīng)紀(jì)人是實(shí)施經(jīng)紀(jì)行為的主體?！　〗ㄖ芏龋杭唇ㄖ采w率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。、177。山水十種情況不計(jì)入建筑面積　　根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。例如，據(jù)《香港地產(chǎn)》雜志載文：占據(jù)香港黃金地盤的金鐘太古廣場(chǎng)、奔達(dá)中心、灣仔太陽(yáng)廣場(chǎng)，都是在1984—1986年間以極低的價(jià)格通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)入的。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良，但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c(diǎn)購(gòu)置房產(chǎn)，由于其相對(duì)價(jià)格較低，極有可能獲得高額回報(bào)。　　房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。那么，在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點(diǎn)的優(yōu)劣呢？一般說(shuō)來(lái)，不同類型和用途的房產(chǎn)對(duì)位置的要求是不一樣的。房間里多留照明等電源接口,則方便用戶室內(nèi)照明布置、電器布置等。舒適性是一個(gè)綜合概念,隨著人們物質(zhì)生活的不斷提高,舒適性要求的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)不斷發(fā)展變化。住宅設(shè)計(jì)中應(yīng)注意隔音、避免戶間的“對(duì)視”等。保證居住者的人身安全,是人類生存的第一需要。　　躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋?！　⌒「邔臃浚菏侵?至11層高以下的樓房?！　∩唐贩康钠饍r(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。　　房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 購(gòu)房基礎(chǔ)知識(shí)：讀懂商品房術(shù)語(yǔ)　　單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。從“性能／價(jià)格＝性價(jià)比”的公式中我們可以看出，在性能固定的前提下，性價(jià)比的大小取決于分母———價(jià)格的高低?！　∥飿I(yè)管理是保障　　均豪物業(yè)，作為北京具有高成長(zhǎng)性的物業(yè)管理公司，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商精挑細(xì)選，在競(jìng)標(biāo)中被選中?！　≈苓吪涮讻Q定生活質(zhì)量　　周邊配套是否成熟也會(huì)對(duì)業(yè)主的居住質(zhì)量和生活狀態(tài)產(chǎn)生重要的影響。以靈活、超前、實(shí)用為理念，合理布局，營(yíng)造了和諧的空間秩序?！　?。選知名度高且實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商更容易保證入住后的維修及服務(wù)質(zhì)量。居住地段選擇需在考慮本人經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、前景預(yù)測(cè)及生活習(xí)慣的同時(shí)，重視對(duì)整個(gè)城市生活方式及規(guī)劃的前瞻。通常消費(fèi)者看待一個(gè)樓盤往往容易將價(jià)格和性能隔離開(kāi)來(lái)，先看房?jī)r(jià)，然后才考慮房子性能問(wèn)題。從這一調(diào)查我們可以看出，在市場(chǎng)日趨成熟的今天，性價(jià)比已成為消費(fèi)者購(gòu)房決策的重要依據(jù)?？臻g環(huán)境體現(xiàn)了濃郁的居住環(huán)境和地方特色2%道路沿線景觀道路沿線景觀豐富宜人，達(dá)到步移景異的效果3%公共綠地人均公共綠地，新區(qū)大于是1米。舊區(qū)改造考慮了原有道路特點(diǎn)，保留利用有價(jià)值的街道，山區(qū)和丘陵的路網(wǎng)格式依山就勢(shì)，因地制宜，保證坡度合理安全，并能節(jié)約土方3%道路線形寬度與斷面道路線形符合規(guī)范，路面寬度、斷面形式能滿足功