宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析講解(文件)
【正文】 略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個(gè)總體來考慮。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運(yùn)營(yíng)線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運(yùn)交易、國(guó)際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。u 專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。1. 商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(Experience Economy)。（九十年代以后）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 2. 商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個(gè)黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長(zhǎng)，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。3 街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。3 商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)、小商鋪）商場(chǎng)鋪即是將大型商場(chǎng)間隔成小面積的商鋪，形成大商場(chǎng)小商鋪的形態(tài)，對(duì)外有大商場(chǎng)的統(tǒng)一形象，對(duì)內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營(yíng)，是目前市場(chǎng)上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的話，商場(chǎng)鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對(duì)投資回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生影響。無論是對(duì)投資者還是經(jīng)營(yíng)者都減少了風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看,對(duì)投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計(jì)算，花一個(gè)商鋪的價(jià)錢買兩個(gè)商鋪的面積，實(shí)用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營(yíng)的門檻，出租或自我經(jīng)營(yíng)，可依市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報(bào)最大化，一鋪雙利。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購(gòu)物中心，以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：n 大型購(gòu)物中心（Shopping Mall） 城郊購(gòu)物中心地區(qū)性購(gòu)物中心市中心購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心規(guī)模（平米）22萬(wàn)以上12萬(wàn)以上525萬(wàn)312萬(wàn)擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以?shī)蕵?、餐飲、服?wù)、休閑購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物中心。％，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。（如淮海路、南京路）u 區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。 2. 商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長(zhǎng)8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)
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