【正文】 下幾個(gè)點(diǎn)去描述：西城、阜成門、金融街、車公莊、西直門等。智能化主題的優(yōu)點(diǎn)在于，周邊項(xiàng)目現(xiàn)在基本上屬于準(zhǔn)現(xiàn)房，其智能化系統(tǒng)已經(jīng)不具備升級(jí)的可能，而我們現(xiàn)在處于施工階段，完全具備增加智能化功能的可能。所以明確我們物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，給客戶一個(gè)高端物業(yè)的形象是非常必要的。這個(gè)階段是2005年最后的銷售黃金季節(jié)，必須給客戶一個(gè)非常具有吸引力的主題，才能夠達(dá)到較高的銷售業(yè)績。：推廣費(fèi)用安排： 媒體　月份 北青網(wǎng)絡(luò)戶外公關(guān)活動(dòng)合計(jì)1月　　　222月　　　　03月1540100　1554月20延續(xù)延續(xù)　205月20延續(xù)延續(xù)10306月　延續(xù)延續(xù)　07月　延續(xù)延續(xù)10108月　延續(xù)延續(xù)　09月20延續(xù)30106010月20延續(xù)延續(xù)　20合計(jì)954013032297：：：2005年銷售計(jì)劃融城共292套住宅，現(xiàn)階段已經(jīng)銷售64套，剩余228套；，現(xiàn)階段已經(jīng)銷售約6600平米，預(yù)計(jì)銷售期持續(xù)10個(gè)月?，F(xiàn)階段銷售的主要工作是內(nèi)部調(diào)整，制定新的培訓(xùn)計(jì)劃，確定新的銷講詞。針對(duì)這種狀況，將加大項(xiàng)目的推廣力度，以求重新樹立項(xiàng)目的整體形象，吸引客戶。第三階段：2005年68月，項(xiàng)目銷售平穩(wěn)期這個(gè)階段，隨著氣候逐漸炎熱，平面媒體的宣傳效果逐步降低，此時(shí)可以考慮增加網(wǎng)絡(luò)推廣，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)推廣不受氣候的影響，仍能夠取得相對(duì)較好的效果。第三階段：2005年910月，項(xiàng)目銷售結(jié)束期這個(gè)階段，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了第二個(gè)銷售高峰期。預(yù)計(jì)2005年本案的銷售周期為10個(gè)月，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的前提條件：項(xiàng)目樣板間于2005年1月15日前可以正式對(duì)外開放；項(xiàng)目于2005年1月31日前封頂；2005年9月份外裝完成；如果工期拖延，銷售指標(biāo)順延；銷售價(jià)格不做大幅度上調(diào)；追加1％的廣告預(yù)算能夠及時(shí)到位；能夠尊重中原的意見和建議進(jìn)行相應(yīng)的宣傳推廣；：推廣計(jì)劃具體安排 2005年1——2月份推廣計(jì)劃 本計(jì)劃為融城項(xiàng)目2004年12月份至2005年2月份推廣計(jì)劃，主要根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目目前銷售情況及項(xiàng)目進(jìn)展情況制定。根據(jù)本項(xiàng)目目前實(shí)際情況及銷售季度考慮，本階段無廣告費(fèi)用預(yù)算。凡12月—1月30日老客戶帶新客戶成交，將享受相應(yīng)的優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)。通過樣板間首先對(duì)業(yè)內(nèi)人士開放，通過業(yè)內(nèi)人士的口碑傳播等方式迅速提高本項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的知名度，以達(dá)到通過業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播的目的。目前施工現(xiàn)場(chǎng)圍檔較小，畫面沖擊力弱，不能吸引客戶。3合計(jì)費(fèi)用3促銷活動(dòng)部分2005年1月15日樣板間開放推動(dòng)老帶新活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士參加2005年2月1日2月28日春節(jié)特惠活動(dòng)推動(dòng)老帶新活動(dòng)合計(jì)費(fèi)用總計(jì)3注：以上費(fèi)用專案組建議可以節(jié)儉使用，將從中扣除5000元為相關(guān)媒體記者費(fèi)用準(zhǔn)備。 通過樣板間展現(xiàn)目前工程進(jìn)度，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，提高項(xiàng)目品質(zhì)。 通過活動(dòng)信息的發(fā)布，在市場(chǎng)中樹立項(xiàng)目形象，達(dá)到業(yè)內(nèi)業(yè)外的口碑傳播。 通過邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士參與，增加項(xiàng)目人氣以及項(xiàng)目口碑傳播。 2005年1月13日前完成樣板間新聞繕稿稿件；178。 提高項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度178?；顒?dòng)時(shí)間：2005年2月1日至2005年2月28日活動(dòng)安排：178。 本階段屬于項(xiàng)目2005年重新面市的時(shí)期，屬于樹立項(xiàng)目形象的關(guān)鍵時(shí)期，建議在這個(gè)階段，綜合運(yùn)用各種宣傳媒體，在市場(chǎng)上進(jìn)行集中宣傳，為項(xiàng)目后期銷售積累大量的客戶；178。 本階段北京市房地產(chǎn)銷售逐步進(jìn)入旺季，可以考慮增加項(xiàng)目的推廣力度，為項(xiàng)目熱銷積累客戶；178。 5月仍然是傳統(tǒng)的銷售旺季，可以配合項(xiàng)目智能化宣傳主題，進(jìn)行多方位推廣；178。 通過項(xiàng)目活動(dòng)，增加項(xiàng)目口碑宣傳力度； 活動(dòng)時(shí)間：2005年5月底活動(dòng)形式：由活動(dòng)公司組織，選定一個(gè)項(xiàng)目周圍的酒店舉辦，中間有開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話，業(yè)主代表講話，以及各種各樣的表演和游戲，以及抽獎(jiǎng)等。 本階段以前積累的客戶基本已經(jīng)成交，缺乏客戶積累；178。 6月底確定活動(dòng)方案；178。 本階段以前積累的客戶基本已經(jīng)成交，缺乏客戶積累；178。 對(duì)于前期積累的客戶以及本月新吸引的客戶可以考慮采用活動(dòng)的形式促進(jìn)其成交；2）平面宣傳推廣部分平面宣傳推廣部分時(shí)間工作項(xiàng)目宣傳主題費(fèi)用（萬元）北青雙報(bào)尾景觀現(xiàn)房10北青單報(bào)尾景觀現(xiàn)房5北青單報(bào)尾景觀現(xiàn)房5戶外30網(wǎng)絡(luò)延續(xù)促銷活動(dòng)10合計(jì)60促銷活動(dòng)活動(dòng)主題：入住前業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)目的：與老客戶交流，促進(jìn)新客戶成交活動(dòng)時(shí)間：2005年9月活動(dòng)安排：178。 9月5日準(zhǔn)備工作完成活動(dòng)形式：由活動(dòng)公司組織，選定一個(gè)項(xiàng)目周圍的酒店舉辦，中間有開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話，業(yè)主代表講話，以及各種各樣的表演和游戲，以及抽獎(jiǎng)等。 針對(duì)個(gè)別滯銷戶型，可以采用一口價(jià)、深折扣等促銷形式；2）平面宣傳推廣部分平面宣傳推廣部分時(shí)間工作項(xiàng)目宣傳主題費(fèi)用（萬元）北青雙報(bào)尾景觀現(xiàn)房10北青單報(bào)尾景觀現(xiàn)房5北青單報(bào)尾景觀現(xiàn)房5戶外延續(xù)網(wǎng)絡(luò)延續(xù)合計(jì)20。 本階段為項(xiàng)目銷售最后的時(shí)機(jī)，需要有一定的選出推廣力度；178。 8月底確定活動(dòng)方案；178。 本階段進(jìn)入開售部分銷售的中后期，戶型可選的余地較小，個(gè)別戶型可能出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，建議增開新的單元；2）平面宣傳推廣部分平面宣傳推廣部分時(shí)間工作項(xiàng)目宣傳主題費(fèi)用（萬元）不安排戶外延續(xù)網(wǎng)絡(luò)延續(xù)合計(jì)0 2005年9月份推廣計(jì)劃1）9月份推廣計(jì)劃安排原則和工作重點(diǎn)178。 7月15日準(zhǔn)備工作完成 活動(dòng)形式：由活動(dòng)公司組織，選定一個(gè)項(xiàng)目周圍的酒店舉辦，中間有開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話，業(yè)主代表講話，以及各種各樣的表演和游戲，以及抽獎(jiǎng)等。 本階段進(jìn)入開售部分銷售的中后期，戶型可選的余地較小，個(gè)別戶型可能出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，建議進(jìn)行相應(yīng)的促銷活動(dòng)；2) 平面宣傳推廣部分平面宣傳推廣部分時(shí)間工作項(xiàng)目宣傳主題費(fèi)用（萬元）不安排戶外延續(xù)網(wǎng)絡(luò)延續(xù)促銷活動(dòng)10合計(jì)10促銷活動(dòng)活動(dòng)主題：融城盛夏夜活動(dòng)目的：促進(jìn)項(xiàng)目前期積累客戶成交活動(dòng)時(shí)間：2005年7月活動(dòng)安排：178。 本階段天氣逐步炎熱，房地產(chǎn)銷售逐步進(jìn)入淡季，平面推廣的效果將不理想，所以項(xiàng)目將停止平面推廣；178。 增加老客戶的信心，樹立項(xiàng)目在已有業(yè)主心目中的形象；178。 本階段必須保證項(xiàng)目的見報(bào)的頻率，利用平面媒體配戶外媒體進(jìn)行立體的宣傳，達(dá)到促進(jìn)銷售業(yè)績的目的；2） 平面宣傳推廣部分平面宣傳推廣部分時(shí)間工作項(xiàng)目宣傳主題費(fèi)用（萬元）4月6日周三北京青年報(bào)單報(bào)尾地段54月20日周三北京青年報(bào)單報(bào)尾地段54月27日周四北京青年報(bào)雙報(bào)尾地段10戶外延續(xù)網(wǎng)路延續(xù)合計(jì)20 2005年5月份推廣計(jì)劃1) 5月份推廣計(jì)劃安排原則和工作重點(diǎn)178。 由于路旗有可能被取消，則可以采用競(jìng)爭對(duì)手周邊的公交車站站牌廣告的形式；178。 在活動(dòng)期間通過已成交客戶介紹新客戶成交，新客戶可以在成交價(jià)格的基礎(chǔ)上享有1個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠，同時(shí)給老客戶贈(zèng)送一臺(tái)筆記本電腦；178。178。優(yōu)惠策略：178。 2005年1月10日前完成現(xiàn)場(chǎng)看房通道，及現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)設(shè)施；178。 對(duì)于項(xiàng)目，特別是銷售速度較慢的戶型，樣板間對(duì)其購買意向起到關(guān)鍵性作用；178。 通過樣板間展示在客戶中樹立良好口碑，增加項(xiàng)目信息在客戶親朋好友間 的傳播機(jī)會(huì)，以促進(jìn)和利用老客戶資源，推動(dòng)項(xiàng)目的以老帶新策略。 通過元旦客戶答謝活動(dòng)向成交客戶說明項(xiàng)目工期進(jìn)度、樣板間推出計(jì)劃，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，；178。具體操作建議如下： 東向B段圍檔 畫面內(nèi)容：融城售樓處及電話信息 尺寸：待定　　　　　　　完成時(shí)間：2005年1月10日南向臨路圍檔 畫面內(nèi)容：“西貴融城，世家私邸”（具體內(nèi)容討論待定） 尺寸：待定 完成時(shí)間：2005年1月10日西向通道圍檔 畫面內(nèi)容：融城售樓處及電話信息