【正文】 揚州廣電報 半版 9． 24 XX臺二期項目即將盛大公開 揚州晚報 通欄 9． 30 XX臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 通欄 10． 1 XX臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州廣電報 通欄 10． 1 XX臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 半通欄 10． 8 項目特點介紹 揚州晚報 半通欄 10． 14 項目特點介紹 揚州廣電報 半通欄 10． 22 項目特點介紹 揚州日報 半通欄 11月 活動介紹 揚州晚報 半通欄 11月 活動介紹 揚州廣電報 半通欄 11月 活動介紹 揚州日報 通欄 12月 配合銷售做相應(yīng)策動 揚州晚報 通欄 12月 配合銷售做相應(yīng)策動 揚州廣電報 通欄 12月 配合銷售做相應(yīng)策動 36 XX 臺大酒店奠基儀式 時間： 2020 年月 地點： XX 臺大酒店施工現(xiàn)場 與會人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚州市政府相關(guān)人員、揚州邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚州市土地局、揚州房產(chǎn)局、揚州市規(guī)劃局、揚州市物價局、揚州工商局揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、開發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的： 為 XX臺大酒店的開盤打下一個堅實的基礎(chǔ)，做出一個良好的開端，進一步擴大 XX臺的知名度。ARSA 酒店協(xié)作簽字儀式 會議時間： 2020 年 3 月 地點：花園國際大酒店或京華大酒店 與會人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚州邗江區(qū)政府、揚州市土地局、揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、揚州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、 BEST WESTERN 機構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺灣購房團”人員、南京垠坤 媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的： 進一步擴大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù)。 俱樂部的成立 38 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場為主輔以少量獨立式商鋪。 “ XX臺廣場一期”問題剖析 “ XX 臺廣場一期”目前面臨的主要問題是招商不利，后期經(jīng)營局面無法打開。月，以現(xiàn)在的市場行情來看壓力比較大，且一期交付時，合同面積和實際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)。 ? 缺乏旗艦型商業(yè)進入，難以撐起市場大旗 大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級經(jīng)營戶或經(jīng)營業(yè)態(tài)來帶動整個市場經(jīng)營的方向、發(fā)揮聚集消費人氣的號召力。對于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。 二、本案商業(yè)部分營銷建議 由于商業(yè)裙樓的單 層面積太大，達到了 6000m2，總量也達到了 24000 ㎡ 。通過一定的優(yōu)惠條件爭取 1－ 2 家大型旗艦型商家的進入。 我們建議利用公司的臺資背景，運用一定的關(guān)系營銷，爭取大型投資人、企業(yè)級財團的認(rèn)購或租賃。市場證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會帶來后期經(jīng)營的問題。群龍無首，后期混亂成必然。商業(yè)氛圍的形成還需要時間的積累來增加人流?，F(xiàn)在最大的問題在于精品街問題，目前來看基本沒有商家進入。裙樓商場成功解決之后，緊鄰的少量獨立商鋪則可借力打力、順勢而為，完成最后的銷售?？梢允箻I(yè)主充分了解項目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國際酒店管理和附屬超值服務(wù)。 同時也是將項目二次推廣在市場中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。 D、銷售配合： 主要是對老客戶、以及前期有意向但未成交客戶的跟蹤，同時保持高漲的工作熱情， 32 繼續(xù)將銷售順利執(zhí)行到位，加快剩余房源的去化，保證銷售進度的順利實施和完成。推廣方面以平面廣告為主的有規(guī)律的廣告發(fā)布；提升美譽度及消費者的口碑宣傳；廣告訴求著力解決已經(jīng)存在的問題以及購房者的疑慮，消除購房者可能存在的購買抗性。 C、推廣目的： 可以大量吸引來人來實地參觀，此時的廣告圍繞交通、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃等內(nèi)容，進一步豐滿和支持產(chǎn)品形象，這時的軟廣告可以根據(jù)銷售現(xiàn)場的情況靈活調(diào)整內(nèi)容，輔助硬廣告。在推廣方面進行高強度的推廣力度和廣泛的推廣范圍；報紙、電視、電臺、戶外、網(wǎng)絡(luò)的立體式多媒體組合，以報紙廣告作為主要媒體。 媒體安排： 主要以戶外看板，道旗為主，配以相當(dāng)體量的報紙軟硬廣告，以達到前期傳播的效果。統(tǒng)一這些工具，目的是為了方便客戶購房，有利的配合售樓人員的樓盤講解，并在形象上顯示銷售代理隊伍的專業(yè)化。 硬廣告?zhèn)鞑? 軟新聞配合炒作 內(nèi)部認(rèn)購及信息反饋 人力推廣 七星商務(wù)快報〉〉 公關(guān)活動： 七星大廈商務(wù)寫字間內(nèi)部認(rèn)購交流會 報紙媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 自辦媒體 七星商務(wù)快報 強銷期 （ ） 大力度的廣告配合強勢促銷形成熱銷。還可以考察揚州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，包括紡織、化工、汽車等工業(yè)園區(qū)。本著促進兩岸關(guān)系發(fā)展，增進與臺灣同胞經(jīng)濟交流與合作的愿望，今年的旅游節(jié)特別推出一項重要活動，即由市政府主辦，國臺辦與揚州市臺辦支持的“臺商煙花三月?lián)P州行”活動。主要活動有游園賞月、乾隆皇帝水上游、運河夜游、美食節(jié)等。 與會人員： 揚州市、邗江區(qū)政府，房產(chǎn)局、國土局等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商、南京垠坤 準(zhǔn)業(yè)主代表，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺等各大媒體 【活動二】 Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動講座與培訓(xùn) (最佳西方針對投資者的 ROI 的系列活動 ) 營銷年度抽取業(yè)主歐洲旅游的年度大獎 ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動 促銷活動：抽獎、送大獎的形式，“業(yè)主 ARSA 亞洲行” (月度、季度大獎 ) 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運營與投資回報說明會 系列專家研討會 (產(chǎn)權(quán)式酒店、 SOHO) 目的： 為進一步提升 XX臺大酒店的知名度，完善與提升 XX臺寫字樓的檔次與成熟度，在市場上形成新的視覺關(guān)注點，進一步為 XX臺大酒店的口碑效應(yīng)注入新的素材，結(jié)合 XX臺大酒店營銷的契機，政企結(jié)合，實現(xiàn)政府與開發(fā)企業(yè)信息互通、資源共享，聯(lián)合互動推廣 XX 臺大酒店繁榮經(jīng)濟，共創(chuàng)揚州西區(qū)的美好未來。 廣告牌的內(nèi)容采用電腦噴繪來做，建議三個月?lián)Q一次，與工程形象密切配合。 主要選擇方案 揚州大橋、 寧通高速 (儀征 揚州 )、 長江二橋 、 機場高速 廣潤發(fā) 邗江大道： 開發(fā)區(qū) 揚州市區(qū) 潤陽大橋 21 具體安排 ? 戶外大廣告牌 項目現(xiàn)場廣告牌、 廣潤發(fā) —— 邗江大道段、文昌路 —— 文昌西路段、開發(fā)區(qū)以及揚子江路沿線， 選擇 2—— 3 處樹立大型戶外廣告牌 ，要求位置醒目，有視覺沖擊力。 滿足客戶個性化的需求。有著較強的針對性，是大眾營銷手段不可或缺的有效補充，比較適合高端人群的推廣。 促進購買 說服教育 廣泛認(rèn)知 必要性 ?競爭激勵 ?硬件差異小 ?客戶對于產(chǎn)品附加價值的追求 概念的成功教育與說服 是成敗關(guān)鍵。 引發(fā)關(guān)注 軟文配合跟進，對概念進行初步的說明，將信息準(zhǔn)確地傳達給目標(biāo)客戶。 4. 沿街燈柱 （ 邗江大道與文昌西路）：增加現(xiàn)場的引導(dǎo)，同時增強現(xiàn)場的氛圍。 工地案場及銷售中心外圍包裝 1. 圍墻及看板：利用項目周邊圍墻以及室內(nèi)看板板效果，突出展示本案的賣點，形成樓盤品質(zhì)的展現(xiàn)。 樣板間 五項要點： 1. 樣板間的總體感覺需要符合國際化的水準(zhǔn)，裝修風(fēng)格需統(tǒng)一化 2. 樣板間裝修的標(biāo)準(zhǔn)須與交付標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，便于客戶對未來產(chǎn)品的想象，同時增強購買信心 3. 樣板間的通道非常關(guān)鍵，通道的布置需要油畫、植物、帷幔點綴。 15 市中心售樓處 ： 建議在市中心設(shè)立銷售中心，利用市中心的便利交通及巨大人流量，迅速建立領(lǐng)導(dǎo)品牌知名度，激發(fā)“眼球”效應(yīng)，將買家引導(dǎo)到現(xiàn)場。 7. 設(shè)置 VIP 區(qū)，供大客戶洽談使用，位置于普與通洽談區(qū)保持一定距離。 3. 整體布局要舒適、放松，有意減少賣場的生硬氛圍，減客戶的潛在抗拒心理。 二、銷售周期安排 銷售周期控制表 事件 時間 2020 年 2020 年 2020 年 備 注 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 工程進度 樁基工程 出正負(fù)零時間 裙樓竣工 樣板間設(shè)計制作 樣板間提前 設(shè)計制作 主體封頂 交付使用 營銷進度 銷售進場 工程進入施工、辦理相關(guān) 手續(xù)時銷售進場進行蓄水 拿預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)式酒店蓄水 產(chǎn)權(quán)式酒店開盤 以銷售證取得時間確定開盤時間 產(chǎn)權(quán)式酒店強銷 利用 5 月黃金期發(fā)力銷售 產(chǎn)權(quán)式酒店持銷 酒店銷售在10 月份達到70％ 產(chǎn)權(quán)式酒店掃尾 酒店銷售達 到 91％ 寫字樓蓄水 酒店銷售50％后啟動寫字樓蓄水 寫字樓開盤 選擇封頂后正式開推寫字樓 寫字樓強銷 10 月分黃金周發(fā)力推廣 寫字樓持銷 寫字樓交付前達到 80％ 寫字樓掃尾 寫字樓銷售達到 91％ 商鋪推廣 裙樓竣工后即可推廣商鋪 春交會 秋交會 10 三、資金回籠計劃 XX 臺銷售及回款計劃表 時間 工程進度 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫字樓 商業(yè)裙樓 銷售進度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬元） 銷售進度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬元） 銷售進度（ M2） 銷售比例（ %） 回款金額（萬元） 2020年 10月 2020年 1月 出正負(fù)零 2020年 3月 50 500 2020年 4月 42 400 2020年 5月 42 400 2020 480 2020年 6月 42 400 2020年 7月 28 300 12 200 2020年 8月 主體封頂 20 200 8 150 4000 25 1680 2020年 9月 18 200 10 200 2020年 10月 17 4600 12 950 2020 1920 2020年 11月 16 5 1800 10 850 2020年 12月 16 5 1200 8 650 2020年 1月 4 500 3 300 2020年 2月 主體竣工 4 500 4 200 4000 25 1680 2020年 3月 7 400 5 290 2020年 4月 7 400 5 350 2020年 5月 7 500 5 400 2020 1920 2020年 6月 500 4 338 2020年 7月 600 4 400 2020年 8月 550 2020 1920 合計 320 100 13400 90 100