【正文】 財務(wù)成本 73520 8160 32160 21600 11600 0 0 0 結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅 116028 116028 所得稅 241612 0 25875 51505 73232 75425 15576 首鋼土地款返還 0 0 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 733656 193160 131713 147893 154514 219695 226274 46728 累計凈現(xiàn)金流量 193160 61447 86446 240960 460655 686928 733656 凈現(xiàn)值 523175 193160 121956 126795 122658 161482 153998 29446 累計凈現(xiàn)值 193160 71204 55591 178249 339731 493729 523175 項目利潤總額約 ，稅后凈利潤 ；稅前成本利潤率為 %，稅后成本利潤率 % 序號 項 目 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 收入 3219974 487717 520686 582044 611774 621607 396146 政府回款 172717 175628 190420 162452 164014 103329 寫字樓銷售收入 1020287 150000 157500 165375 173644 182326 191442 出租收入 (孵化器和商業(yè)、會展） 176980 0 14308 25437 37420 45691 54124 酒店收入 160650 0 0 18900 47250 47250 47250 住宅銷售收入 893497 165000 173250 181913 191008 182326 0 2 開發(fā)成本 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 3 運營成本 (出租 ) 85617 0 0 14270 35674 35674 35674 4 銷售費用 57414 9450 9923 10419 10940 10940 5743 5 銷售、經(jīng)營稅金及附加 106215 17483 18357 19274 20238 20238 10625 6 財務(wù)費用 73520 8160 32160 21600 11600 0 0 0 7 土地增值稅 116028 0 0 0 0 0 116028 8 營業(yè)利潤 966448 202280 131713 173769 206018 292927 301698 62303 9 補前期虧損 272247 202280 70267 0 10 利潤總額 966448 202280 70267 103501 206018 292927 301698 62303 11 所得稅 241612 25875 51505 73232 75425 15576 12 凈利潤 724836 202280 70267 77626 154514 219695 226274 46728 。 ? …… 需要政府的相關(guān)政策支持建議 — 作為首鋼工業(yè)區(qū)改造的先行示范區(qū)域，請求市政府幫助 加快和簡化相關(guān)的前期工作及專項規(guī)劃工作 ，以便項目盡快啟動； — 項目周邊的環(huán)境和配套設(shè)施還比較差，請求市政府 協(xié)調(diào)改善園區(qū)周邊環(huán)境，包括交通及市政配套 ； — 請求市政府給予政策及資金支持 ： 土地出讓金和招拍掛土地的溢價部分予以返還； 將園區(qū)納入 中關(guān)村科技園石景山園 ，享受科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、稅收優(yōu)惠政策； 以首鋼調(diào)整搬遷地區(qū)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為契機，向市政府申請 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 認(rèn)定，爭取市政府文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項資金的支持； 因涉及利舊改造，請求協(xié)助北京市工業(yè)促進局給予 工業(yè)發(fā)展資金 支持 — 請求國務(wù)院的資金支持 ： 以加強文化軟實力建設(shè)的名義，爭取國務(wù)院、文化部的撥款 經(jīng)濟測算前提 ? 首鋼和海爾合作模式：從一級開發(fā)開始以合作項目公司形式合作，首鋼以土地入股，折合資產(chǎn)額取二通廠破產(chǎn)成本 10億元，一級開發(fā)的拆遷及搬遷成本由海爾支付，二者共享一級開發(fā)收益（開發(fā)成本加增值部分）；二級開發(fā)繼續(xù)由二者合作項目公司執(zhí)行，一級開發(fā)收益也全部投入二級開發(fā)，其他開發(fā)費用均由海爾承擔(dān)；股權(quán)和分紅比例取最初投資比例， 10億元比 ，合 首鋼 51%、海爾 49%； ? 2022年開始進行土地一級開發(fā)，首鋼出地，價值合破產(chǎn)成本 10億元；海爾出拆遷及搬遷成本，以及獲取土地使用權(quán)證的 8820萬元，約 ，土地成本共計 ； ? 2022年開始，分六年進行開發(fā)建設(shè)，土地按照年開發(fā)進度進行招拍掛進入二級開發(fā)，2022年取地成本取 700萬元 /畝，之后每年漲幅假設(shè)為 5%； ? 測算中假設(shè)年初支付土地出讓金，年末政府返還出讓金，一級開發(fā)以后每年實際產(chǎn)生的土地相關(guān)費用為一年中出讓金的財務(wù)費用； ? 自有資金為 0， 100%銀行貸款 ,財務(wù)成本計入項目成本；開發(fā)結(jié)束后分紅，其間每年滾動開發(fā)不分紅； ? 辦公物業(yè)中非總部辦公的 30萬平米均用于出租，居住和 60萬平米總部辦公物業(yè)出售 初步經(jīng)濟測算 —— 從一級開發(fā)開始，項目分七年進行投資，投資額達到 項目名稱 投資金額 年度 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 土地成本 1162380 193820 172717 175628 190420 162452 164014 103329 前期工程費 12918 12918 寫字樓建安工程費 242500 42500 42500 45000 37500 37500 37500 酒店建安工程費 50000 20220 30000 商業(yè)會展及配套建安工程費 10000 8333 1667 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 91000 18500 17500 17500 14500 14000 9000 住宅建安工程費 108000 21600 21600 21600 21600 21600 地下建安費 46200 11000 8800 6600 6600 6600 6600 管理費用 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 不可預(yù)見費 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 合計 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 資金來源與運用 ?本項目 2022年開始投入開發(fā)， 08年一級開發(fā)一次性投資 ， 09年開始二級開發(fā)，開發(fā)成本 ，當(dāng)年實現(xiàn)回款； ?2022開始不再需要銀行貸款，項目可以依靠自身收益滾動。 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于世界 —— 順應(yīng)世界發(fā)展趨勢，助推 創(chuàng)意經(jīng)濟時代 “ 創(chuàng)意都市 ” “ 創(chuàng)意經(jīng)濟 ” “ 創(chuàng)意時代 ” …… 中國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意世界的新焦點 創(chuàng)意經(jīng)濟的新起點 ? 在英國、美國、日本等國家，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)， 增加值超過 GDP的８％ 。 根據(jù)案例表明，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均每萬平米建筑面積每年上繳稅收為約 300萬元，比率為 1： 300 預(yù)計本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園預(yù)計 年上繳稅收將達到 3億元，地稅過億元。海爾 創(chuàng) 新 城 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于石景山區(qū) —— 立足于區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)，示范區(qū)域未來，開啟區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 ? 貢獻于區(qū)域產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)和環(huán)境建設(shè) ? “ 中國創(chuàng)造中心 ” 示范首鋼搬遷后的石景山區(qū)域發(fā)展 石景山 “ 以工立區(qū) ” 的重化工業(yè)之路使其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展： ?2022年首鋼北京地區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值 ，占石景山區(qū) GDP的 55%，上繳稅金占區(qū)財政的 50%以上 ，從業(yè)人員占全區(qū)從業(yè)人員的 40%左右。 ? 充滿創(chuàng)意的建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、園林設(shè)計 ? 保留部分工業(yè)遺產(chǎn)，鐵路、管道等，追憶似水年華 ? 分散在園區(qū)中，居住、辦公混合，與產(chǎn)業(yè)區(qū)穿插分布，逐年開發(fā) ? 總占地約 300畝