【正文】 司的影響來看，有以下幾個特點值得關注：（1）房地產開發(fā)投資高速增長，市場規(guī)模穩(wěn)步放大。 （2）市場競爭加劇，市場份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺了一系列政策性強、社會影響大的房地產政策，尤其是提高了開發(fā)商的準入門檻，形成了更為公開、透明、有序18 / 77的競爭環(huán)境，使深圳房地產市場份額向具有資金實力和誠信度高的企業(yè)集中。香港的幾大房地產開發(fā)商——長實及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產、華潤集團、香港天安等，均已大舉進軍深圳。 （3）房地產三級市場機制健全，二手樓交投活躍。雖然如此，三級市場的潛力還是非常巨大的，十多萬平方米的公房躍躍欲試，幾十萬平方米現用于出租的存量商品房急待上市。從其產生的背景上看，中國金融業(yè)分業(yè)經營制度的確立是政府強化金融管理、防范金融風險的現實選擇，適應了當時的經濟金融狀況，抑制了金融風險的擴大和蔓延。其次，網絡經濟的發(fā)展將沖破國家壁壘，對中國金融分業(yè)經營制度提出挑戰(zhàn)。因此，中國銀行業(yè)如果仍單一經營金融產品，不走混業(yè)經營的路子的話，將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。但可以預見的是，較入世前相比，元盛公司將面臨較大的生存空間和更多的發(fā)展機遇。四大國有商業(yè)銀行因有國家政策的支持，可將不良資產分別轉讓給專門針對其成立的四大資產管理公司。而為符合《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的要求，深圳發(fā)展銀行一直加緊開展元盛公司的資產清理工作，力爭早日回收發(fā)展銀行沉淀在此多年的投資，尤其是2022 年深圳發(fā)展銀行恢復配股資格后，深圳發(fā)展銀行為使其配股申請獲得中國證監(jiān)會的批準，更加緊了脫鉤工作的步伐，向證監(jiān)會承諾 2022 年10 月 1 日前全面完成元盛公司外圍子公司的清理。目前，元盛公司的土地儲備量和土地儲備質量較低，基本情況詳見表 16表 16 元盛公司現有土地儲備一覽表項目名稱 位 置 用地性質 用地面積(平方米) 備注龍華銀怡花園 深圳寶安區(qū) 工業(yè)自用地 50206 地塊有糾紛番禺怡建項目 廣州市番禺 工業(yè)用地 576523 尚未過戶合 計 626729從以上的土地儲備量和土地儲備的地理位置、用地性質來看，元盛公司已基本喪失了新項目開發(fā)的基礎，在房地產開發(fā)方面后勁明顯不足。2022 年有 13 家企業(yè)通過政府組織的招標和拍賣取得土地 平方米，總建筑面積 1245089 平方米，成交金額 萬元。2022 統(tǒng)計數據顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產企業(yè) 21 家，占調查數的 6%，但其施工面積占全市施工面積的36%，利潤總額占全市的 %，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。資產清理工作分析根據 對元盛公司現在正在從事的資產清理工作的研究，顯而易見的是，元盛公司采取的急于進行資產清理，以盡快實現分業(yè)經營的戰(zhàn)略已使元盛公司付出了慘痛的代價，形成了巨大的虧損。停止對歷史遺留項目的清理，轉向房地產開發(fā)業(yè)務。事實證明，采用此種政策的代價是巨大的。第二種戰(zhàn)略選擇是激進和冒險的。第三，從上述關于全國房地產形勢及深圳房地產形勢的分析可知，房地產行業(yè)過熱的苗頭已初露端倪，如果選擇這個時機重新開展房地產開發(fā)業(yè)務，很難說不會重蹈覆轍。在戰(zhàn)略構想上，若將元盛公司改組為發(fā)展銀行的資產管理公司，將會受到較大的政策方面的制約，但如果將元盛公司改組為以物抵債不良資產處置中心，元盛公司受托處置、經營包括發(fā)展銀行在內的不同單位或個人委托的房地產類資產，從中收取一定的手續(xù)費和利潤分成，不僅能維持元盛公司現有盤活業(yè)務所必須的開支，形成一個新的利潤增長點，而且還為盡快盤活存量資產又不至于形成大范圍虧損奠定良好的基礎。25 / 77第二章 元盛公司進行業(yè)務重組的現實條件分析 優(yōu)勢條件分析 作為發(fā)展銀行子公司的優(yōu)勢條件發(fā)展銀行雖正在開展與元盛公司的脫鉤工作，元盛公司也進行了名稱變更，在發(fā)展銀行對外公開資料中也難覓元盛公司的身影。元盛公司作為發(fā)展銀行的子公司，雖然鮮為人知，但在元盛公司接觸的客戶群體中，有相當數量的客戶對元盛公司的金融背景非常感興趣。雖然因脫鉤之關系，發(fā)展銀行不能再直接投資于元盛公司，但元盛公司作為信貸客戶卻依然具有一定的融資方面的便利。元盛公司可充分利用作為發(fā)展銀行子公司這一優(yōu)勢條件，發(fā)展與其之間的資源、優(yōu)勢互補關系，并以此形成元盛公司新的利潤增長點。相比之下，元盛公司的經營成本很低，有一定的競爭優(yōu)勢。據了解，收購的框架協(xié)議簽署后，雙方確定一個為期 90 天的過渡期，并成立了過渡期管理委員會，管委會的職權包括全面監(jiān)督、控制風險、發(fā)展業(yè)務，并負責銀行經營層的管理和管理機制的改善在內的各項管理職權。當然，這指的不是規(guī)模意義上的第一名，而是在管理水平、服務質量、資產結構、法人治理等方面的第一。但無論如何，可以預計，新橋投資在成功收購后定將會有一個較大的動作，對元盛公司也將有一個明確的安排。企業(yè)償債能力反映的是企業(yè)資產的流動性，即企業(yè)資產的變現性。但與此同時，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)展銀行系統(tǒng)內債務，且已停息掛帳，至今尚未出現很嚴重的支付不能的情況。（2）比率分析30 / 77從以上比率表可看出：元盛公司三個年度的庫存利用率都嚴重偏低，說明資產負債表上的資產沒有有效運轉及沒有得到合理利用。事實上，由于企業(yè)資產經營效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤增長同企業(yè)資產總額和流動資產額的增長間的相互對比，所以，只有當企業(yè)的銷售收入和利潤的增長高于企業(yè)資產總額和流動資產額的增長，企業(yè)才會有高于行業(yè)平均水平的資產經營效率。 財務分析小結 以上比率分析，一定程度上反映了元盛公司償債能力、資產管理能力、獲利能力的基本狀況。 元盛公司管理體制分析 在全國第一次房地產熱興起的時候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時機，但由于缺乏一整套嚴密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別是對所開發(fā)產品的市場定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)模控制不足，投資決策缺乏規(guī)范程序等。而重大經營自主權的缺乏，使公司難以建立起獨立且全面的人才招聘、錄用、辭退、晉升和培訓的機制，難以使公司從長遠發(fā)展的戰(zhàn)略要求進行人才規(guī)劃并加以實施。作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無償撥33 / 77入的 5 億余元的資金，在帳面上雖然作為“應付款”來處理，但其實質上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權益資產。 深圳發(fā)展銀行與元盛公司之間長期以來形成的這種管理體制，使元盛公司不僅缺乏投資決策的自主權，更缺乏處置資產的自主權。同時，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動性與創(chuàng)新意識，誰也不愿意冒險，思維一直停留在幾種保守的資產處置方法上。 對元盛公司進行現實條件分析的基本結論通過以上幾個方面的綜合分析，可以得出以下幾個方面的結論： （1）元盛公司的資產經營效率很低，如不改變現狀，元盛公司的經營將越來越陷入困境； （2）元盛公司的資金流量急劇減少，如不進行業(yè)務重組，尋找新的利潤增長點或資金來源渠道，元盛公司將無以為繼； （3）元盛公司的管理體制存在嚴重的弊端，這種弊端使公司不可能進行全面的市場需求研究和業(yè)務定位，產品開發(fā)的市場方向模糊不清，市場定位不準確，開發(fā)的產品不能實現價值，造成沉淀資產的形成與積壓；35 / 77第三章 元盛公司進行業(yè)務重組的方案設計 前已述及，雖金融環(huán)境對分業(yè)經營要求有放松的跡象，但因相關法律的限制，短期內尚不能麻痹大意。因此，元盛公司可充分利用多年來積累的房地產經營、處置、管理經驗，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補關系，尋找與深圳發(fā)展銀行的業(yè)務交叉點，積極培育新的利潤增長點。近幾年，隨著產權制度改革的深入和銀行經營風險防范機制的不斷完善，商業(yè)銀行業(yè)務迅速增加，如何處置這些以物抵債資產已成為清收、壓降不良資產的主要問題 [5][6]。詳見圖 31。未交清地價、付清工程款、未辦產權登記等問題時有發(fā)生，已使得發(fā)展銀行在接手之后面臨著諸多關系需要協(xié)調，諸多手續(xù)需補辦的情況。以物抵債的房地產多數是因滯銷而積壓的物業(yè)和問題物業(yè)，否則不至于走到以物抵債的地步。根據不良資產處置的“冰棍”效應，這些不良資產處置得越慢，將來剩余的權益越少。因此，如元盛公司可爭取發(fā)展銀行的信任，促使發(fā)展銀行將處置以物抵債房地產的處置、經營、管理的權利委托給元盛公司，不僅元盛公司可以此作為開發(fā)新。因此，元盛公司在房產、地產的盤活、租售、產權糾紛處理、資產包裝等方面積累了很多的經驗，在處理房地產方面的沉淀資產時可謂輕車熟路。此外，以上這些抵債的房地產還部分地存在被占用而拒不騰退、設施被嚴重損毀等問題，發(fā)展銀行受償后無法在短期內作變賣、出租等處理。發(fā)展銀行接手的房地產，從物業(yè)類型上來講幾乎涵蓋所有的房地產類型，從未平整的毛地到已開發(fā)的成片開發(fā)區(qū)；從住宅到商場、辦公樓、廠房，從地處繁華鬧市的大廈到偏遠地帶的所謂山莊；有建成使用的物業(yè)，也有已停工多時的爛尾工程。以物抵債房地產因不良貸款而產生，其取得牽涉借貸關系、抵債關系、破產清算關系等多種法律關系。而在以物抵債資產中，房地產占據絕大多數。以物抵債資產是銀行以物抵債受償并依法取得產權或處分權的財產。 發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補關系，尋找業(yè)務交叉點發(fā)展銀行是專門從事銀行業(yè)務的金融機構，業(yè)務范圍窄，其擁有的資源和優(yōu)勢亦是為其主營業(yè)務服務的。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。因此，除非勢不得已，如 2022 年發(fā)展銀行向中國證監(jiān)會申請配股時忍痛賣掉的外圍子公司，深圳發(fā)展銀行絕對不會在虧損額巨大的情況下輕易作出處置元盛公司某項資產的決定。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準備，但如果不妥善解決元盛公司的問題，深圳發(fā)展銀行最終也會被元盛公司的虧損所拖累。 深圳發(fā)展銀行回收其自身投資失誤所造成的沉淀資產并使元盛公司分業(yè)經營這一短期目標，同元盛公司要生存要發(fā)展這一長期目標間，存在著市場實現、資產分割、人員歸屬等多種利益矛盾，從而影響到元盛公司從公司長遠發(fā)展的角度招攬和儲備高層次的投資管理、市場營銷管理、風險管理和人力資源管理等多種資產經營人才，公司也就不可能在這種背景下按照市場原則制訂和實施科學合理的投資戰(zhàn)略規(guī)劃。那么，為什么過去元盛公司不制訂和實施科學合理的現代企業(yè)發(fā)展32 / 77戰(zhàn)略規(guī)劃來規(guī)范其投資、經營行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產經營體制存在著嚴重弊端，具體表現為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定而注冊登記的有限責任公司，但其實質仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司不過是深圳發(fā)展銀行工會投資興辦的企業(yè)。比如從比率上看，元盛公司的償債能力差，但自 1998 年以來，元盛公司已償還了 億元的銀行貸款。 獲利能力分析 （1）近三年的比率指標（詳見表 25）表 25 元盛公司近三年獲利能力指標比率表31 / 77 年度比率項目 2022 2022 2022銷售凈利潤率 % 總資產收益率 股東權益報酬率 注：銷售凈利潤率=稅后凈利潤/銷售額；總資產收益率=稅后凈利潤/總資產；股東權益報酬率=稅后凈利潤/股東權益。固定資產周轉率不適合房地產開發(fā)企業(yè)作為衡量資產管理能力的指標，本論文予以剔除。但固定資產周轉率并不適合房地產開發(fā)企業(yè)來作為資產管理能力的指標 [4]。(1) 近三年比率指標（詳見表 22） 表 22 元盛公司近三年償債能力指標比率表 年 度比率項目2022 年 2022 年 2022 年流動比率 速動比率 注：流動比率=流動資產/流動負債；速動比率= （流動資產存貨）/流動負債 （2）比率分析29 / 77僅由以上計算結果及與行業(yè)平均值的對比分析，元盛公司近三年來的流動比率和速動比率均較為理想，說明元盛公司的償債能力較強。因多年進行房地產開發(fā)、處置方面的工作，與房地產行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關系，溝通渠道暢順。同時，新橋投資集團匯集了眾多投資銀行業(yè)務運營方面的高手，元盛公司也不乏其進行資本運營的素材和概念。據了解，新橋投資的成名之役是 1999 年擊敗匯豐銀行，一舉收購了韓國第一銀行 51％的股權，這是亞洲金融危機以來首例外資控股亞洲大型商業(yè)銀行的案例。表 21 元盛公司銀行負債情況表（截至 2022 年 3 月 31 日） 單位：萬元貸款行名稱最初貸款時 間目前貸款期 限目前貸款金 額貸款年利率%備 注深圳發(fā)展銀行鹽田支行 700 已于 2022年 9 月停息深圳發(fā)展銀行中電支行 400 同上深圳發(fā)展銀行福田支行 550 同上深圳發(fā)展銀行羅湖支行 2022..600 同上深圳發(fā)展銀行南頭支行 2022 同上深圳發(fā)展銀行蛇口支行 USD200 同上合計 折合人民幣 5910（美元按 1: 折算）27 / 77財力雄厚的國際知名投資機構加盟深圳發(fā)展銀行，不僅為深圳發(fā)展銀行的發(fā)展注入新的活力，也為元盛公司下一步的出路與發(fā)展提供了較大的想象空間。截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無償還外債之憂。可充分發(fā)展與發(fā)展銀行業(yè)務優(yōu)勢互補的關系。