【正文】 分屬50多個科。規(guī)劃設(shè)計本園占地面積2000㎡。沙漠植物園的建造，擬發(fā)揮其資源特性，結(jié)合觀賞特點和景觀效果進行巧妙布局，并利用沙、石、木等多種材料，仿造其原生態(tài)環(huán)境，使游客走進沙漠植物園，就象走進熱帶、亞熱帶或荒漠地區(qū)，有如臨其境的感覺，有飽嘗干燥和炎熱的樂趣。舉世聞名的醫(yī)藥巨著——《本草綱目》收載藥物1892種，其中植物藥就有1094種。規(guī)劃設(shè)立“藥用植物園”，就是展示具有傳統(tǒng)特色、觀賞價值和醫(yī)藥作用的植物資源，以體現(xiàn)人與藥用植物相互共存和協(xié)調(diào)發(fā)展，以宣傳我國中醫(yī)中藥的廣博精深和神奇?zhèn)ゴ螅云占爸嗅t(yī)中藥的科技知識。芳香植物園芳香植物，是指植物體全部或一到多個器官具有芳香性能的植物，范圍廣泛，無論草本植物還是木本植物，無論觀賞價值高或低，無論栽培植物還是野生植物均涵蓋其中。不少植物具有吸收甲醛、氨等有害氣體的作用，適于室內(nèi)布置。本園占地面積5000㎡。這對于進一步開拓休閑觀光農(nóng)業(yè)的旅游市場，起到事半功倍的作用。其種類有：雞、鴨、鵝、鴿、孔雀、山雞、鷓鴣、大雁、各類小鳥；豬、馬、牛、羊、驢、騾、兔、鹿、駝鳥、寵物狗、軍犬、小白鼠、狐貍、烏龜、蛇等。建立沼氣池，收集處理動物的糞便和污水。家庭農(nóng)莊的活動，有利于增加家人互愛，有利于父母與子女之間的溝通與交流，享受天倫之樂。這樣活動，可以讓小孩有創(chuàng)意，有聯(lián)想，有惦記，可以讓孩子和家長一同去品嘗種植的樂趣與辛勞，去享受成功的歡欣和收獲的喜悅。健身區(qū)內(nèi)部放置多種戶外鍛煉器械，多功能運動場建設(shè)滿足中小學生舉辦運動會；手工作坊：可以滿足游客自制快捷農(nóng)產(chǎn)品；品茗苑：主要滿足游客品茶、休息。為保證停電時建筑物及用電設(shè)備的安全，設(shè)自備發(fā)電機組，自備發(fā)電機按總負荷的20%考慮其容量，在停電時及時接通，自動投入運行。室內(nèi)供電線路采用鋼管穿線和阻燃PVC硬塑管穿墻敷設(shè)，供電均采用短路過載保護。天計算，則日用水量為250噸。污水經(jīng)沉淀后排入截流干渠至污水處理廠處理、排放。(3)除在特色餐飲區(qū)和娛樂休閑區(qū)設(shè)立公共廁所外，還需在其它各游覽景點設(shè)立公共廁所。農(nóng)藝奇觀景區(qū)：用地位于組培樓北面，是整個休閑農(nóng)業(yè)的核心地帶，也是整個園區(qū)的景觀焦點，其中包括風格各異和各具特色的主題園，有珍奇蔬菜瓜果園、巨型南瓜園、蔭生植物園、沙漠植物園、盆景園、藥用植物園、芳香植物園、盆景園、水生植物園等。第六章 項目消防、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生、節(jié)能措施 項目消防本項目消防給水系統(tǒng)分為：室外消防給水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)。(2)消防儲水池在休閑山莊地下設(shè)一個202m3的鋼筋混凝土消防儲水池（儲存108m3室內(nèi)消火栓水量和94m3自噴系統(tǒng)水量）。B、火災(zāi)初期10分鐘室內(nèi)消火栓給水由屋頂?shù)南浪洌?8m3）供給，10分鐘后，由設(shè)于地下泵房內(nèi)的消火栓泵取消防儲水供給，消防水泵采用自灌式吸水，供水管上設(shè)試驗和檢查用壓力表和65mm的放水閥，并設(shè)泄壓裝置。E、管材采用熱鍍鋅鋼管。D、系統(tǒng)由水流指示器、濕式報警閥及延時器、水力警鈴及組件、消防水泵接合器（2個）等組成。 節(jié)能節(jié)約能源是每一個項目應(yīng)遵循的準則。(4)一切耗能設(shè)備，如空調(diào)機、垂直電梯、照明燈具等均采用節(jié)能新產(chǎn)品。項目區(qū)周邊無大型工礦企業(yè)，無廢氣、廢水、廢渣污染。 環(huán)境保護措施良好的生態(tài)環(huán)境是建設(shè)休閑山莊的基礎(chǔ)，保護好森林植被，才有豐富的溪流、清新的空氣、四季花香和高含量的空氣負離子，因此要以不斷提高森林植被覆蓋率和環(huán)境質(zhì)量為目的。(2)嚴格控制機動車輛出入，盡量減少汽車尾氣對公寓內(nèi)空氣質(zhì)量的影響。 機動交通充分利用公共交通系統(tǒng)，減少私人車輛的使用；基地內(nèi)部采用電瓶車等空氣、噪音污染少的公共交通工具。將垃圾分類按照環(huán)衛(wèi)部門指定為園區(qū)開發(fā)公司下設(shè)機構(gòu)，定員3人，負責園區(qū)項目資金的使用和管理，保證項目實施期間的投入資金的供給和借貸及時歸還；監(jiān)督、審核項目資金，保證資金特別是政府資金有效利用；管理開發(fā)公司下屬各部門的運用資金，監(jiān)督園區(qū)股份企業(yè)的財務(wù)和利益分配。對招聘上崗的工作人員由公司組織統(tǒng)一培訓合格者上崗試用期三至六個月，完全合格者簽訂勞動合同。園區(qū)各企業(yè)根據(jù)企業(yè)的情況同各高等院校和科研院所簽訂技術(shù)合同，按照市場運作機制，給予服務(wù)單位必要的經(jīng)濟報酬。(2)設(shè)備基礎(chǔ)費，根據(jù)設(shè)備基礎(chǔ)的大小和深淺，參照國家機械局頒發(fā)的設(shè)計概算指標，按設(shè)備原價的百分比來確定。(5)其它費率包括土地征購費、建設(shè)單位管理費、建設(shè)工程監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、報建費等費用構(gòu)成。根據(jù)國家計委計標[1985]352號文的有關(guān)規(guī)定，按工程費用和其他費用之和的百分比率計算。項目投資估算表表111 單位：萬元序號項目名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計比例（％）1工程費用％休閑山莊特色餐館其他附屬設(shè)施道路及場地硬化供水、供電設(shè)施綠化消防2工程建設(shè)其他費用％土地征購費工程勘察設(shè)計費工程監(jiān)理費管理費用引種費3預(yù)備費用％基本預(yù)備費漲價預(yù)備費4專項費用％5建設(shè)投資合計比例（％）％％％％100％第十二章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價說明(1)本項目經(jīng)濟評價參照國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方法，對項目成本效益進行財務(wù)評價。所得稅率根據(jù)財政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項目應(yīng)納稅額為年利潤的25%。天估算，；2010年～2016年休閑山莊入住率為80%，年住宿天數(shù)360天計算，住宿標準為218元/棟次估算，年餐飲收入1080萬元。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，本項目征收增值稅、稅率為5%。經(jīng)計算，項目建成生產(chǎn)后，需流動資金50萬元，流動資金全部自籌。（詳見輔助報表7）由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)。各項指標的計算詳見附表。%時，財務(wù)內(nèi)部收益率將達到臨界點。在保持設(shè)定的經(jīng)營結(jié)構(gòu)前提下，%，項目即可盈虧平衡。如：建造生態(tài)停車場、“綠色隧道”、點綴造型植物等。在城市中建設(shè)一個占地40多萬平方米的大花園對進一步提高衡陽的城市環(huán)境質(zhì)量將有重要的促進作用，尤其是項目就緊鄰衡陽市城區(qū)，就更具有其重要的積極意義。因此，主要以高科技農(nóng)業(yè)為依托，以精品農(nóng)業(yè)景觀為特色，以休閑觀光農(nóng)業(yè)為亮點的農(nóng)業(yè)示范園的建成和順利運營，不但能滿足高節(jié)奏都市生活的人們對休閑度假旅游越來越強烈的需求，而且還能在給項目自身帶來直接的經(jīng)濟效益，同時還能帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為周邊的社會和諧，經(jīng)濟增長，人口就業(yè)提供了一個極好的契機，它將有力促進當?shù)氐纳鐣l(fā)展和進步。(2)該項目的發(fā)展和多種經(jīng)濟的開發(fā)，不僅將吸引大量的中外游客前來旅游觀光，促進和帶動當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還將為當?shù)靥峁┍姸嗟木蜆I(yè)機會，為拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，增加人民收入，促進當?shù)氐娜藗兠撠氈赂缓痛龠M社會穩(wěn)定起到重要的作用。要想有效的實現(xiàn)規(guī)劃的內(nèi)容，還需要在項目的經(jīng)濟和技術(shù)層面作更深入細致的可行性分析，在資金籌措、產(chǎn)品設(shè)計、運作管理體制方面，還需要政府支持力度。事隔四年后的2007年6月下旬，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園管委會又委托珠海農(nóng)科中心提出示范園發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)的總體規(guī)劃與項目策劃，可見有關(guān)方面對發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)的重視。隨著國家宏觀調(diào)控力度的進一步加大，靠投資和出口來拉動經(jīng)濟增長越來越受到資源、土地、資金等方面的制約，只有靠消費來拉動經(jīng)濟增長，而旅游產(chǎn)業(yè)是最能拉動消費的產(chǎn)業(yè)。”“三是增強城市影響力和競爭力的重要渠道。同時，深諳“第一”法則，敢于以超前的思維和“亮劍”的精神，把休閑觀光農(nóng)業(yè)這個旅游產(chǎn)品打造成功，把它培植成，在全國有較大影響，在世界有一定影響力的“衡陽市的第一”，與衡陽、衡山的美麗和神奇媲美相映的旅游品牌。衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)，不同于一般意義的“農(nóng)家樂”項目，它是一項綜合的系統(tǒng)工程，需要高新的農(nóng)業(yè)科技支撐，需要規(guī)范的經(jīng)營管理，需要精明的市場運作，需要良好的服務(wù)水平。近十多年來，國內(nèi)各種以農(nóng)業(yè)、休閑觀光為主題的生態(tài)園、大觀園、休閑園、莊園等蜂擁而起，建設(shè)規(guī)模少則一、二百畝，多則上千上萬畝。資金籌措將是衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園項目建設(shè)的重要問題，建議可采用示范園＋農(nóng)戶、企業(yè)（公司）＋基地＋農(nóng)戶或多企業(yè)聯(lián)合等多種形式的股份投資方式以實現(xiàn)資金的合理組合，國家和地方政府可以通過優(yōu)惠政策、財政撥款，或有償投資或增加股份方式以適當?shù)耐顿Y支持，以多種形式、大力招商引資。項目則以冠名免費廣告宣傳作為回報。休閑觀光農(nóng)業(yè)的載體是農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)是具有區(qū)域系統(tǒng)性、結(jié)構(gòu)復雜性、物種多樣性、生態(tài)自然性、人為主導性等特點的產(chǎn)業(yè)，因此，它的景觀不是一成不變的，而是經(jīng)常變化的。這樣，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園的休閑農(nóng)業(yè)才能又好又快地發(fā)展，才能在激烈的市場競爭中永遠立于不敗之地。所以建議衡陽市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)示范園發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，調(diào)整策略，篩選項目，提升管理水平。旅游產(chǎn)業(yè)是典型的“眼球經(jīng)濟”和“形象產(chǎn)業(yè)”。同時，建議尋求有實力的商家、企業(yè)贊助。究其原因，其中很重要的原因就是缺乏科技支撐，缺乏市場營銷環(huán)節(jié)，歸根結(jié)底，就是缺乏高素質(zhì)的人才隊伍。因此，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員和綜合管理人員，是這個項目成敗的關(guān)鍵。那么，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)，建設(shè)的“湖南”通過加深對發(fā)展旅游業(yè)的認識，認清衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園提高效益，開創(chuàng)新局面的發(fā)展需要。隨著衡陽交通條件的大大改善，衡陽正成為中國三大經(jīng)濟版塊的結(jié)合地。關(guān)于這個問題，衡陽市委副書記、市長彭崇谷在2007年4月19日召開的全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上的講話已作出了精辟的論述，他指出：“發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對促進地方經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用，是實現(xiàn)富民強市目標的重要措施，主要體現(xiàn)在三個方面?？茖W地制定出衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)具體切實可行的詳細規(guī)劃和措施，落到實處，實現(xiàn)既定的發(fā)展目標。因此，從經(jīng)濟評價的角度看，項目是可行的。目前，加大投資力度完全可行，而且十分必要。同時項目集科技農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、匯展農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)于一體，走示范，生產(chǎn)、經(jīng)營相結(jié)合的路子，對于進一步帶動全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，促進科技興農(nóng)，促進農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，大力發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全農(nóng)產(chǎn)品，增加農(nóng)民收入，均有著十分重大的意義。園區(qū)內(nèi)的溫室、度假村、耕讀園的供熱，路燈的用電都將采用太陽能等清潔可再生能源，沒有污染，可保持空氣清新。 生態(tài)效益項目的建設(shè)，是在衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園現(xiàn)有項目基礎(chǔ)上，立足于保護和改善園區(qū)生態(tài)環(huán)境，轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路和經(jīng)營方式所發(fā)展的資源節(jié)約型農(nóng)業(yè)。(2)盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入－稅金－可變成本）=（）100%=%從上式的計算可以看出，%，%的生產(chǎn)能力時，就可以保本，做到不賠不賺，%的能力即可盈利。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項目的凈收益抵償全部投資所需時間，經(jīng)計算： (CICO)t =0 t=1Pt1= （所得稅前）Pt2= （所得稅后）(3)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的指標，按社會折現(xiàn)率ic=8%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計算 t=1FNPV1= （所得稅前）FNPV2= （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=100%=%(5)投資利稅率投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=100%=% 風險性分析 (1)敏感性分析為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對經(jīng)營成本、銷售收入作了提高5%和降低5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表112。（詳見輔助報表6）本項目完成后。、房屋、安裝及其它工程分類計算折舊。（詳見輔助報表5）本項目固定資產(chǎn)投資2750萬元，計劃2007年完成561萬元；。次，比率按25％，年休閑娛樂收入315萬元；2010年～2016年人均消費50元/人(2) 飲食2008年～2009年人均消費18元/人 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項目日接待游客達1000人次，財務(wù)分析計算期為10年，其中前三年為建設(shè)期，建設(shè)期內(nèi)第二年進行營業(yè)。根據(jù)衡陽南岳壽岳農(nóng)業(yè)科技生態(tài)休閑山莊建設(shè)和開發(fā)情況，結(jié)合當?shù)氐纳鐣M指標，并參照本地區(qū)同行業(yè)的收費及游客消費的情況，擬定如下各項經(jīng)濟指標。投資估算的構(gòu)成詳見表111?？辈煸O(shè)計費按國家物價局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的“工程勘察和工程設(shè)計收費標準”規(guī)定的計算方法和費率計算。(4)設(shè)備安裝工程費，等于設(shè)備原價乘以設(shè)備安裝費率。項目各項進度詳見表101。公司將為已簽訂合同的職工購買失業(yè)、人身、醫(yī)療等保險，解除職工的后顧之憂。園區(qū)地處衡陽市近郊，人口素質(zhì)較高，公司計劃對園區(qū)的工作人員全部采用聘用制，對技術(shù)性較強的崗位在全省乃至全國范圍內(nèi)進行招聘；對一般性的崗位在本地區(qū)范圍內(nèi)進行招聘。(1)區(qū)內(nèi)的生活污水、廁所污水經(jīng)過嚴格處理達到國家排