【正文】 及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。（4）定期召開“業(yè)主委員會”會議和業(yè)主座談會。（3）建立每周例會制度。因此，培養(yǎng)員工的服務意識，是我們企業(yè)文化建設的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務意識和觀念：1．樹立“業(yè)主第一，服務至上”的服務意識。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。（4）對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓合格率、持證上崗率等。3．管理處內(nèi)部人員培訓時間：人員到位后三天內(nèi)培訓內(nèi)容：見培訓計劃4．研究xxxx規(guī)劃，設計方案，并向xxxx地產(chǎn)有關(guān)人員學習、交流時間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握xxxx規(guī)劃設計思路和方案，以達到前期能有效介入。舉辦“業(yè)主入住培訓班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓；（2）垃圾分類知識培訓；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓；（4）裝修管理培訓。 目數(shù)量金額（元）用5小計 途1馬可管道疏通機1臺150005電工工具6套30009小計 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838405小計 途1天線對講系統(tǒng)8136005消防專用器材55009小計 途1辦公桌椅10套80005傳真機1臺200011印刷品1批30000住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格12小計7．建議納入建造成本的物資裝備序號項 目數(shù) 量金2垃圾箱（分類垃圾箱）838406警示牌164160162760二、收支預算（一）說明：1．經(jīng)費收支預算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費、停車費、商鋪租金及有償服務收費按99%收取率計算。4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬元）備 %收入小計1+3項1汽車月票252車位（實停238個）地上15個，地下208個，架空層15個150元15個300元223個2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛 序號項目測算式依據(jù)計算式月支出（元）年支出（萬元）一工資及福利46人1+5項1工資人1人D調(diào)度員1500元/月人1人H文員1500元/月人10人L綠化工1000元/月6人(主任、副主任、主管2人，會計、)臨時工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會經(jīng)費工資總額的2%64000元2%4福利費工資總額的8%64000元8%5教育培訓工資總額的6%64000元6%A+D項A主任電話補貼150元/月150元/月2人B傳呼機12部均40元/月4服裝費年440元/人5人D安管員630元/人7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動費管理費收入的1%1%8宿舍補助30元/人1+9項1公共房屋養(yǎng)護年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護20元/個年120元10盞9維修材料及損耗費綜合測算1+9項1電梯1100元/部年3臺3KW14臺4KW10臺6柴油發(fā)電機綜合測算年5元659戶2閉路電視監(jiān)控設備維護綜合測算5電梯運行用電227KW227KW4小時365天6生活水泵3小時365天7消防設備綜合測算13消防用水綜合測算七環(huán)境管理費年18元659戶4清潔工具綜合測算年8元659戶2治安器具、巡邏車輛綜合測算年2400元/個年8000 M22垃圾承運費320元/桶11清潔用水綜合測算六公用部分水電費年40元659戶4巡更系統(tǒng)維護綜合測算五智能化設備維護8消防報警系統(tǒng)綜合測算年15KW2臺4噴淋泵80元/KW7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞年1元6000 M23停車場養(yǎng)護1元/M2年800元/人6人5辦證費430元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人部200元5部D對講機費7部年檢費10元/月二辦公費人3人N安管員1000元/月人1人J維修工2000元/月人1人F出納2000元/月人1人B副主任3500元/月日40輛四有償服務安裝、維修綜合測算一管理費收入合計收取率99%二收入合計明細見測算表三支出合計明細見測算表1管理成本明細見測算表其中:工資及福利明細見測算表辦公費明細見測算表公共設施維護費明細見測算表機電設備維護費明細見測算表智能設備維護費明細見測算表公共部分水電費明細見測算表環(huán)境管理費明細見測算表其它支出明細見測算表2管理傭金10%5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。3．停車費按照深圳市的物價定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標準收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日8．，以利物業(yè)管理公司購置必需的物資與印制資料、表格。8空調(diào)機280004外圍果皮箱1030006．不可預測費用： 序號項7保險柜2個10003打印機1臺20005．辦公用品： 序號項7手提式滅火器3428903車輛減速坡1652804．安全裝備：序號項3外圍果皮箱1030003．清潔綠化工具：序號項7鋁合金梯2架20003電焊機1臺10002．維修工具：序號項3區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套10000 （三）日常管理階段由xxxx正式入伙開始至委托管理期間，xxxx管理處將嚴格按照標書中的各項承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益。6．參加現(xiàn)場施工管理時間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機電設備的安裝、調(diào)試時間：按工程進度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓，借此項工作充分了解的智能化系統(tǒng)、機電設備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗收時間：xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進行復驗。第三項工作計劃與物資裝備一、工作計劃xxxx管理處采用逐級負責制，“互動式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標的落實和提升，并利用反饋信息進行決策修改，循環(huán)往復，千錘百煉。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標，對消防機電設備設施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質(zhì)。2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。（六）培養(yǎng)員工服務意識物業(yè)管理是通過專業(yè)化、一體化的管理，體現(xiàn)社會效益的。2．內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設立員工合理化建議箱。（2）設立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。鼓勵先進，鞭策落后，提高員工隊伍整體素質(zhì)。（三）人員考核1．實行崗位管理目標責任制。3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標準。 四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。維修工、安管員xxxx清潔衛(wèi)生、園林綠化標準及作業(yè)程序經(jīng)營服務部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識人事行政部管理處全體員工服務意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營服務部管理處全體人員軍體訓練安全保衛(wèi)部安管員物業(yè)應急反應機制專題培訓管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營服務部管理處全體人員住戶裝修管理知識培訓工程部管理處全體人員2．接管后人員培訓接管后，隨著管理處各項工作的順利開展，員工培訓應步入常規(guī)運作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓。管理處負責本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓；根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓，也可分工種進行培訓；培訓可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學歷畢業(yè)證的給予報銷學費50%。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓班學習。（二）培訓方式1．內(nèi)部培訓。通過培訓，公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 求備（四）xxxx展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職維修班5人負責一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級技工，有上崗證管理員1人負責日常運營服務的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務，處理各類投訴、違章以及對外聯(lián)絡工作專科以上文化，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動化專業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運作 數(shù)職99年入深圳物業(yè)管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行ISO9002質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。從92年開始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。第二項管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司負責簽訂委托管理合同，并設立xxxx管理處，聘任正、副管理處主任，并簽訂目標管理責任書。（十三）建設xxxx地產(chǎn)業(yè)主會所共享xxxx一期的業(yè)主，就是xxxx會所的會員，也就是xxxx會的會員，招商會所有的會員可在xxxx地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務場所享受優(yōu)惠，包括xxxx的會所。（十）地下停車場配備智能化設備地下停車場安裝感應式IC卡自動管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。在此建議xxxx房地產(chǎn)公司慎重設計，防止類似事情發(fā)生。在垃圾房平面設計中，要注意將垃圾間進行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護。（三）屋頂花園出售或贈送給業(yè)主據(jù)我們了解，發(fā)展商對屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問題還沒有明確的計劃，在此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進行分割，再出售或贈送給業(yè)主，這既利于營銷，也有利日后的物業(yè)管理。xxxx一期位于xx的門戶位置，在xxxx一期中突出門戶特征，進行形象策劃，宣傳xx工業(yè)區(qū)、宣傳xxxx房地產(chǎn)、物業(yè)，不僅可以營造xx門戶的風景，還可以樹立樣板，有利于xxxx后幾期工程的開發(fā)與營銷。（二十）維修服務回訪率80% xxxx管理處將建立制度，加強維修服務的回訪工作，以此來促進維修水平和服務態(tài)度的提高，確保維修服務質(zhì)量。（十六）責任火災事故發(fā)生率0 xxxx管理處在開辦“業(yè)主入住培訓班”時就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細向住戶說明，在住戶裝修時嚴格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災事故的發(fā)生。有了上述條件，該項設施完好率100%是很容易實現(xiàn)的。（十一）路燈完好率100% xxxx管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當班安管員發(fā)現(xiàn)問題立即通知維修班處理。（八）道路完好率96% xxxx將設計制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導示系統(tǒng)和交通標識，確保道路暢通，停車有序。在確保綠化完好率98%的基礎上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。在保修期內(nèi)，與xxxx地產(chǎn)密切合作，以住戶利益第一為原則，保證維修及時率達標。市住宅局新聞媒介意見箱客戶意見調(diào)查程序管理處管理處主任跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令發(fā)布命令信息反饋圖