高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項(xiàng)目底商和辦公物業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。數(shù)據(jù)來(lái)源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺(tái)辦公物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目周邊在售的辦公物業(yè)項(xiàng)目主要為海瀾財(cái)務(wù)中心，海瀾財(cái)務(wù)中心于203年4月底開(kāi)盤，㎡，單價(jià)17107元/㎡。商業(yè)物業(yè)價(jià)格維持較高水平。 第七部分 開(kāi)發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃一、規(guī)劃建筑指標(biāo)規(guī)劃建筑指標(biāo)總占地面積容積率建筑密度≤50%綠化率≥15%用地性質(zhì)商業(yè)其他商鋪建筑面積30%不得分割出售二、規(guī)劃概念方案三、建筑概念方案實(shí)施指標(biāo)根據(jù)控制性規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)施指標(biāo)進(jìn)行了分析，設(shè)計(jì)方案如下：項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注用地面積㎡ 總建筑面積 地上建筑面積㎡39535 5號(hào)樓建筑面積㎡1635015F,60米基底面積㎡1090 4號(hào)樓建筑面積㎡231855F，24米基底面積㎡4637 地下建筑面積㎡9691 建筑密度 % 容積率 3 綠地率 15% 機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)311 其中地面?zhèn)€93㎡地下個(gè)218 非機(jī)動(dòng)車位個(gè)777 其中地上個(gè)3892個(gè)/100㎡地下個(gè)389 概念方案 詳見(jiàn)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。第八部分 開(kāi)發(fā)收入和周期一、銷售配比定價(jià)本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。項(xiàng)目整體銷售收入預(yù)測(cè)為33323萬(wàn)元。啟動(dòng)階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。開(kāi)發(fā)成本，包括方案設(shè)計(jì)、前期報(bào)建、臨時(shí)水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。（二）費(fèi)用支出1,396 353 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(三)項(xiàng)目委托管理費(fèi)1,171 296 按總投資額的5%計(jì)算三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)8,738 2,210 四、營(yíng)業(yè)稅及增值稅2,849 721 五、項(xiàng)目利潤(rùn)5,889 1,489 六、所得稅1,472 372 七、凈利潤(rùn)4,417 1,117 八、加財(cái)務(wù)費(fèi)用可分配收益6,412 1,622 在考慮外部融資的情況下項(xiàng)目的凈利潤(rùn)為4417萬(wàn)元。（自項(xiàng)目置地階段開(kāi)始計(jì)算） 項(xiàng)目綜合收益指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)值 （萬(wàn)元）備注總銷售額33,323 總投資額24,585 啟動(dòng)成本9500 其中，項(xiàng)目融資6650平均融資成本為18個(gè)月 劣后投資2850投資周期為36個(gè)月 投資收益4,417 投資收益率% 銷售收益率% 劣后投資年化收益率% 五、敏感性分析對(duì)投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析由于項(xiàng)目土地取得成本已經(jīng)確定，項(xiàng)目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計(jì)算。地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價(jià)格和租金的調(diào)查，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目投資價(jià)值較高，投資可行性較強(qiáng)。36。綜合判斷該項(xiàng)目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)可控。該地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合服務(wù)業(yè)載體投資標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)銷售收入進(jìn)行敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)基準(zhǔn)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對(duì)銷售收入進(jìn)行敏感性分析，即使銷售價(jià)格下降10%，劣后投資收益水平較高。項(xiàng)目至工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)保證金、報(bào)批等費(fèi)用1000萬(wàn)元；至銷售許可證，項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要增加2000萬(wàn)元資金投入，其中工程投入約1500萬(wàn)元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項(xiàng)目銷售需要累計(jì)投入9500萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用按啟動(dòng)資金的70%，年化20%，周期為18個(gè)月計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。結(jié)算階段2015年9月，項(xiàng)目一期交房；2016年3月，項(xiàng)目二期交房；2016年8月，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算。同時(shí)考慮低區(qū)地下非人防車庫(kù)3524㎡在銷售時(shí)贈(zèng)送。另外也考慮高區(qū)410層作為高級(jí)商務(wù)酒店在銷售時(shí)考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。14號(hào)樓以低密度全能建筑設(shè)計(jì)，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂(lè)、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場(chǎng)需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計(jì)的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。項(xiàng)目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價(jià)格8300125000元/平米之間，歷史最高售價(jià)達(dá)到17000元/平米。根據(jù)歷史交易價(jià)格和目前的售價(jià)該區(qū)與辦公物業(yè)的價(jià)格呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。2013年項(xiàng)目周邊在售的成交案例主要為海瀾財(cái)務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價(jià)為45000元/平米。2012年商品房成交指標(biāo)變化：指標(biāo)2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬(wàn)元）%成交均價(jià)（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬(wàn)平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價(jià)格情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價(jià)（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價(jià)格比調(diào)查分析商住價(jià)格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價(jià)（元）物業(yè)類型物業(yè)均價(jià)（元）商業(yè)與住宅價(jià)格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長(zhǎng)江路北，香山路西商場(chǎng)商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪15704 高層住宅8127 虹橋大廈虹橋北路東，環(huán)城北路北一層商鋪23038 高層住宅11468 君鄰世家君山路東，澄江西路兩側(cè)一層商鋪25600 高層住宅10824 和院夏東路東，五星路南社區(qū)商業(yè)19588 高層住宅7083 摩爾大廈青山路北，通江路西一層商鋪16784 高層住宅7868 —?？杀软?xiàng)目案例1案例2案例3交易價(jià)格（樓面地價(jià)）1200 1682 1248 交易日期100/100100/100100/90土地規(guī)模100/100100/100100/100商業(yè)及商務(wù)集聚度100/103100/93100/9
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