【正文】 裝費(fèi)每人冬夏裝4套,每套150元,共25人150425247。5247。6247。年，306個(gè)車位，按80%計(jì)算70306247。12=4低值易耗,辦公,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)名技術(shù)人員人均月消耗300元300元2 6！?。?！智能化設(shè)備用電樓層交換機(jī)！??！臺(tái),30W/臺(tái),主干交換機(jī)臺(tái),計(jì)算機(jī)臺(tái),400W/臺(tái)臺(tái),一天12小時(shí)7管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測算每月維護(hù)費(fèi)4000元4000元8智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)用綜合測算2000元2000元9家庭安防報(bào)警自動(dòng)抄表等系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算每月維護(hù)費(fèi)5000元5000元10閉路監(jiān)控系統(tǒng)綜合測算每年維護(hù)保養(yǎng),更換材料費(fèi),20000元/年20000元247。① 機(jī)電組：將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。③事務(wù)組：熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報(bào)辦公室備案。相關(guān)資料準(zhǔn)備①由籌備處主任負(fù)責(zé)。辦公設(shè)備、裝備計(jì)劃①辦公設(shè)備：計(jì)算機(jī)、刻字機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、打印機(jī)、桌椅、交件柜、過塑機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)。（二）驗(yàn)收接管階段由籌備處主任牽頭總負(fù)責(zé)，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗(yàn)收接管。④工程保修：與建設(shè)單位簽訂保修協(xié)議，規(guī)定保修的內(nèi)容、保修的時(shí)間、保修款的收取與返還、實(shí)施保修的標(biāo)準(zhǔn)和程序等，保修期滿后，與施工單位簽署驗(yàn)收報(bào)告。B、供電：高壓進(jìn)線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計(jì)量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。F、風(fēng)系：正壓風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)井（管）、各類風(fēng)閥、鋁合金風(fēng)口百葉。J、電梯：牽引機(jī)、配電箱、控制柜、機(jī)座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進(jìn)道照明、井底、排污泵、層間招喚器。驗(yàn)收注意事項(xiàng)：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運(yùn)行良好、配電柜（箱）內(nèi)各種螺栓緊固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機(jī)房墻、地面、天花無污染、無孔洞、無殘?jiān)⑴盼劬畠?nèi)無雜物。③注意事項(xiàng)：內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。施工安排、人員、材料、工期、編制《施工計(jì)劃表》報(bào)籌備處審定。（三）收費(fèi)員由財(cái)務(wù)派人統(tǒng)一培訓(xùn)，對裝修審批、辦證、收費(fèi)崗人員及事務(wù)助理的稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，可邀請區(qū)地稅局工作人員進(jìn)行12次專門培圳。辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務(wù)周到、住戶滿意①環(huán)境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點(diǎn)各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個(gè)舞臺(tái)，邀請部份市府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表舉行一個(gè)剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。②入住現(xiàn)場布置圖出口 出口驗(yàn)證復(fù)印表格填寫區(qū)休息區(qū)咨詢臺(tái)屋收房驗(yàn)交費(fèi)回約料簽資收 入口 入口 ③辦理流程圖1． 業(yè)主需攜帶: ①《入住通知單》②家庭成員身份證、戶口本復(fù)印件和吋照一張。驗(yàn)證及資料發(fā)放資料回收簽約1． 業(yè)主填寫《住戶家庭情況登記卡》，并粘好照片和身份證復(fù)印件。2． 所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已報(bào)物價(jià)部門審批。1． 業(yè)主憑已簽字的驗(yàn)房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時(shí)向住戶發(fā)放《繳費(fèi)通知單》。（四）人員培訓(xùn)專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓(xùn)方案》，交籌備處審批后組織實(shí)施。裝修納稅專項(xiàng)培訓(xùn)： 由公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)邀請區(qū)地稅局稅務(wù)人員講授裝修納稅知識(shí)及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。咨詢區(qū)設(shè)若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導(dǎo)、復(fù)印等服務(wù)。C、按棟設(shè)置裝修監(jiān)管人員，對所負(fù)責(zé)區(qū)域的裝修施工進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次/戶，對可能發(fā)生違章的裝修行為必須加強(qiáng)巡查力度，防范于未然。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。C、 服務(wù)性強(qiáng)。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。定時(shí)和不定時(shí)地對物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進(jìn)行立案偵查，并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。相應(yīng)的治安防范措施（1）保安部的組織結(jié)構(gòu)固定崗中控值班崗保安部巡邏崗物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。（5）實(shí)行24小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1） 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。消防報(bào)警特殊處理程序 義務(wù)消防隊(duì)員調(diào)度中心值班人員火警撲救 通知 往現(xiàn)場消防119 報(bào)警 往現(xiàn)場 管理處主任 往現(xiàn)場報(bào)告 公司領(lǐng)導(dǎo) 掌握現(xiàn)場情況報(bào)告 往現(xiàn)場出事用戶 通知 五、淺水灣環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。 環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 機(jī)電設(shè)備管理的基本原則(1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用佳兆業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。D、 對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入佳兆業(yè)視覺標(biāo)示系統(tǒng)。(3)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、 任何工作做到有據(jù)可查。E、 完善合格供應(yīng)商供貨渠道。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。C、 設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。B、 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。D、 對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入CI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示佳兆業(yè)的規(guī)范化管理模式。H、 建立牢固的質(zhì)量記錄體系。B、 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提。I、 發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運(yùn)行，物業(yè)公司公司強(qiáng)大的技術(shù)資源與供應(yīng)商技術(shù)力量有機(jī)結(jié)合形成物業(yè)管理的有力技術(shù)保障。F、 接受公司品質(zhì)管理部、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。C、 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理物業(yè)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用佳兆業(yè)成熟完善的管理模式。(5)、 有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A、 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。F、 將物業(yè)公司公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成物業(yè)管理處有力的技術(shù)后盾。C、 發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。(2)、 主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺(tái)賬A、 設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。（1）建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、 制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。此外，我們將在淺水灣的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住環(huán)境。（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)進(jìn)行，盡量減少對用戶的影響。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。（2） 請消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想：停車場庫機(jī)動(dòng)車區(qū)摩托車區(qū)汽車區(qū)非機(jī)動(dòng)車區(qū) 內(nèi)部要求對于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：（1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放（2） 實(shí)施停車專用車位制度（3） 物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度（4） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場（5） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。（7）治安狀況統(tǒng)計(jì)對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。（保安人員共計(jì)16人，前臺(tái)及門童共計(jì)4人）（3）加強(qiáng)非辦公時(shí)間門崗的監(jiān)控力度A. 人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行B. 物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行（4）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì) 快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。著裝整齊，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。B、 物業(yè)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。裝修監(jiān)管專業(yè)培訓(xùn)：其內(nèi)容包括：裝修申報(bào)、驗(yàn)證、登記、審批、收費(fèi)、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗(yàn)收、退費(fèi)等項(xiàng)目，參加培訓(xùn)人員為裝修巡查員、事務(wù)助理、驗(yàn)房員、部分保安員。裝修流程(如圖)業(yè)主、裝修隊(duì)填寫《裝修申請表》，并提供相關(guān)資料 裝修隊(duì)營業(yè)執(zhí)照、承建資格證復(fù)印件(加蓋公章) 裝修人員身份證復(fù)印件和一寸照片2張 水、電等各類管線布線圖申報(bào)登記押金交費(fèi)