【正文】 門(mén)通話。 巡更系統(tǒng)a. 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b. 電源、充電體充放電正常；c. 配套附件完好。，其設(shè)備、管路、閥門(mén)、儀表等，都在一定的壓力下工作。而氟利昂之類(lèi)的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。 ，包括電流、出入水壓力。 ，如不足夠，加油。 、震動(dòng)及過(guò)熱情況。 ，如不足夠，加油。 。 ，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 。 。，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，如不足夠，加油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開(kāi)關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)人時(shí)，門(mén)不得敞開(kāi)。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過(guò)40度。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。 機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。無(wú)特殊情況開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)至“自動(dòng)”位置。 管理目標(biāo) 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過(guò)ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開(kāi)始，根據(jù)發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門(mén)用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長(zhǎng)期積累的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷(xiāo)售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。同時(shí)我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類(lèi)型系統(tǒng)（如保安警報(bào)等），以及就基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)，提供專(zhuān)業(yè)性的意見(jiàn)及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。 我們會(huì)就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說(shuō)明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。當(dāng)接收隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與用戶作移交程序。4. 員工招聘及培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理?yè)?dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專(zhuān)業(yè)之特定訓(xùn)練。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。2. 防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門(mén)保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對(duì)供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn)，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，值班保安員應(yīng)及時(shí)電話通知維保單位，并通過(guò)對(duì)講機(jī)/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運(yùn)行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財(cái)、物損失的事件。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。，并采取措施使被困人員安全離開(kāi)電梯轎廂。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開(kāi)電梯轎廂。耐心作好對(duì)被困人員的解釋及安慰工作。、致謙工作。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。，當(dāng)所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開(kāi)。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者，如存在管理問(wèn)題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。以下行動(dòng)必須有總指揮的命令：發(fā)生火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后消控中心聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)置聯(lián)動(dòng)位置現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)氣體滅火設(shè)備煙感、溫感報(bào)警女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請(qǐng)馬上撤離現(xiàn)場(chǎng)。、匪警處理程序工作程序（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或損壞公司和用戶財(cái)務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前，不得離開(kāi)；，記錄被搶?zhuān)ūI）物品及價(jià)值，詢問(wèn)用戶是否線索、懷疑對(duì)象等情況。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車(chē)的地方停車(chē)等情況處理規(guī)程 糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)，以理服人； 對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查請(qǐng)姓名、單位、如實(shí)記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報(bào)； 發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來(lái)人員來(lái)大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽(tīng)勸告，自行其是，清潔嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭(zhēng)吵、斗毆現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止；；、住口；；；。，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。請(qǐng)各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。如無(wú)法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實(shí)際情況報(bào)告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。，設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報(bào)告以書(shū)面形式向業(yè)主及公司匯報(bào)，事故報(bào)告中寫(xiě)清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時(shí)報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。，并應(yīng)在事后完整填寫(xiě)電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，應(yīng)及時(shí)報(bào)電梯維修單位處理。，以及被困人員的情況，并通過(guò)對(duì)話器做好被困人員工作，并將觀測(cè)到的情況用對(duì)講機(jī)告知現(xiàn)場(chǎng)處理人員。，要寫(xiě)出事故報(bào)告。，現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開(kāi)造成觸電事故的電源，然后立即對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開(kāi)關(guān)上，然后合上電開(kāi)關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。，打開(kāi)系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水；，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn)；，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)帶的積水排凈；，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時(shí)間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行：，查驗(yàn)有關(guān)單位，以確定無(wú)重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認(rèn)；3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。故此，于工程及設(shè)備接收時(shí)必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗(yàn)收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊(cè)，以供業(yè)主作為未來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。同時(shí)以管理者角度提供對(duì)將來(lái)管理之意見(jiàn)，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水平之管理。2. 分項(xiàng)目標(biāo)1. 設(shè)備完好率98％ 房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)） 運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)） 公共設(shè)施完好率96％（故障排除時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)） 設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳）2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報(bào)修上門(mén)維修率100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）3. 管理費(fèi)收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）6. 無(wú)重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費(fèi)收支平衡％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）六、物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠(chéng)意友好合作，愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專(zhuān)業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專(zhuān)業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱(chēng)號(hào)。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫(xiě)相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無(wú)授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。 機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過(guò)磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷(xiāo)軸和漲繩輪、極限開(kāi)關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門(mén)導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。，為各絲桿加油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 。 ，如不足夠，加油。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 ，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。 。 。、止回閥。 ，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)