【正文】 第二十條 收入的確認(rèn)：房地產(chǎn)收入按照SFAS No. 66“房地產(chǎn)銷售會計”的要求確認(rèn)。買方的應(yīng)收款項，如果存在，也不會受未來的附屬關(guān)系的限制。第二十一條 長期投資：若集團能對被投資方施加顯著影響，集團用權(quán)益法進行會計核算。在被投資方宣告分配股利，并且集團認(rèn)為這項股利可收到的時候，才會確認(rèn)投資收益。對于承租人，滿足以下任一個條件，都應(yīng)作為融資租賃核算：a. 租賃合同到期時，出租物的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人b. 有折扣交易選項c. 租期占出租物預(yù)計剩余使用壽命的75%以上d. 最低租賃付款額的現(xiàn)值占出租物公允價值的90%以上。SFAS No. 142 “商譽及其他無形資產(chǎn)”要求至少每年在會計報告單位（營業(yè)分部或者營業(yè)分部的下一個級別）層級上對商譽進行減值測試。如果賬面價值大于公允價值，商譽就可能發(fā)生了減值。無形資產(chǎn)包括在收購中獲得的物業(yè)權(quán)，按照取得當(dāng)日的公允價值進行初始確認(rèn)。第二十六條 每股收益：每股收益按照SFAS No. 128“每股收益”的規(guī)定計算?；蛴行袡?quán)價重設(shè)按照與或有發(fā)行股票相似的方法核算。第四章 會計科目的設(shè)置第二十八條 置業(yè)類公司執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，并根據(jù)具體經(jīng)營特點選用會計科目。原始憑證的取得必須真實、有效、正確、完整。記賬憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：（一） 會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；（二） 填制記賬憑證時，應(yīng)當(dāng)對記賬憑證進行連續(xù)編號，一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分?jǐn)?shù)編號法編號；（三） 填制記賬憑證應(yīng)包括日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)以及填制人、稽核人、記賬人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等內(nèi)容；（四） 除結(jié)轉(zhuǎn)損益的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。公司資產(chǎn)按流動性分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。短期投資的現(xiàn)金股利或利息應(yīng)于實際收到時沖減投資的賬面價值（已記入“應(yīng)收股利或“應(yīng)收利息”科目的現(xiàn)金股利或利息除外）。第三十七條 應(yīng)收及預(yù)付款項是指公司在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項債權(quán)，包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款和預(yù)付賬款。對符合上述條件之一的應(yīng)收款項，由財務(wù)部提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認(rèn)為壞賬，報財務(wù)管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務(wù)部和財務(wù)管理中心審批后，確認(rèn)為壞賬。待攤費用應(yīng)按其收益期限分期平均攤銷計入成本、費用，按費用種類設(shè)置明細(xì)賬，進行明細(xì)核算。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項存貨按實際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)計可使用年限之內(nèi)（20年～50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項目整體開發(fā)時應(yīng)全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。第二節(jié) 長期投資第四十條 長期投資包括公司持有時間準(zhǔn)備超過一年(不含一年)的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資和其它長期投資。第三節(jié) 固定資產(chǎn)第四十四條 固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。第四十六條 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法提取。第四十八條 固定資產(chǎn)應(yīng)每半年盤點一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)后計入營業(yè)外收支。第五十一條 對固定資產(chǎn)在預(yù)計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。第四節(jié) 無形資產(chǎn)第五十三條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或為管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。第五十六條 公司征用土地的使用權(quán)費用是為建造商品房的支出應(yīng)列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。第一節(jié) 流動負(fù)債第五十八條 流動負(fù)債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項、預(yù)提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。第二節(jié) 長期負(fù)債第六十二條 長期負(fù)債是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負(fù)債，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。第八章 所有者權(quán)益第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。第六十九條 盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準(zhǔn)從凈利潤中提取，包括法定盈余公積、任意盈余公積；法定盈余公積按稅后利潤的10％提取，達(dá)到注冊資本的50％可不再提取。第七十一條 銷售商品的收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一） 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二） 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（1）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；第七十七條 出租物業(yè)收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一）具有承租人認(rèn)可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。第八十一條 其他收入按照《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中的相關(guān)規(guī)定合理加以確認(rèn)。開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。合同約定有預(yù)付款的按照合同執(zhí)行，同時及時取得合規(guī)發(fā)票。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括應(yīng)作為期間費用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。第八十九條 營銷推廣費、廣告費金額在2000元以上的應(yīng)事先詢價、比價，比價單履行簽批至公司總經(jīng)理，項目管理費如曬圖費、材料采購等比照辦理。第九十三條 各公司當(dāng)期實現(xiàn)的凈利潤加上年初未分配利潤、以前年度損益調(diào)整和其他轉(zhuǎn)入后的余額為可供分配的利潤。第十二章 財務(wù)報告第九十五條 各公司應(yīng)按照《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的規(guī)定，編制和提供真實、完整的財務(wù)會計報告。內(nèi)部管理財務(wù)報表的設(shè)計、編制、報送須經(jīng)財務(wù)管理中心的總經(jīng)理批準(zhǔn)，其他任何部門和人員無權(quán)直接要求財務(wù)部門提供財務(wù)報表、財務(wù)數(shù)據(jù)。第九十九條 合并會計報表按照《企業(yè)會計制度》和財政部頒布的《合并會計報表暫行規(guī)定》編制。少數(shù)股東應(yīng)占的權(quán)益和損益作為獨立項目記入合并會計報表內(nèi)。 XXXX（中國）置業(yè)有限公司 二〇〇八年二月二十五日附件2 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)人員管理辦法 第一章 總則第一條 為強化XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）財務(wù)管理制度的執(zhí)行力度，明確財務(wù)人員的職責(zé)，保障財務(wù)信息的及時性、準(zhǔn)確性和一致性，特制定本辦法。第二章 財務(wù)人員的任命、聘用與培養(yǎng)第五條 各公司財務(wù)經(jīng)理的任職由集團公司財務(wù)管理中心提名，經(jīng)行政人力資源中心審核和分子公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，集團公司正式委派。第七條 新進財務(wù)人員按集團新員工輔導(dǎo)制度的要求，指定輔導(dǎo)員，安排學(xué)習(xí)企業(yè)文化。第三章 財務(wù)人員的培訓(xùn)與考核第十一條 集團財務(wù)中心負(fù)責(zé)集團公司所有財務(wù)人員的財務(wù)管理制度、會計核算制度、政策法規(guī)和信息操作系統(tǒng)使用的培訓(xùn)工作。第四章 財務(wù)人員的輪崗第十四條 集團財務(wù)管理中心和各公司財務(wù)部應(yīng)在保證部門工作穩(wěn)定的前提下定期進行人員輪崗。第十七條 財務(wù)核算會計的輪崗由各公司財務(wù)部經(jīng)理擬定方案，報集團公司財務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)班子審核同意后實施。第二十一條 崗位移交時，交接雙方和監(jiān)交人員應(yīng)在移交清冊上簽名或者蓋章，并注明：公司名稱、交接日期、交接雙方和監(jiān)交人員的職務(wù)、姓名、移交清冊頁數(shù)及需要說明的問題和意見等。（二） 銷售現(xiàn)場出納僅有收取房款、退籌、退定的權(quán)限。第二十四條 成本會計（一） 應(yīng)按照制度規(guī)定及時辦理合同付款業(yè)務(wù)，確保工程款的及時支付，各項業(yè)務(wù)賬務(wù)處理須當(dāng)日完成。（五） 每月核對銀行對賬單，并于20日上報給集團管理中心；（六） 每周六與出納核對資金周報中的費用付款金額。第二十七條 總賬會計或主管會計負(fù)責(zé)本公司賬務(wù)處理的檢查，出具會計報表并上報給集團財務(wù)管理中心相關(guān)人員，具體包括：（一） 每周六出具周報，復(fù)核各核算會計與出納資金周報收付款數(shù)據(jù)核對情況，并于12點前上報；（二） 每月1日出具指標(biāo)考核表，并于12點前上報；（三） 每月2日前上報上月內(nèi)部往來對賬單；（四） 每月3日匯總管理月報（包括收支概況表、銷售月報、均價表、累計投資表、管理費用、營銷費用），并于晚上下班前上報；（五） 每月3日出具會計報表，并于3日12點前上報（六） 每月9日出具月度財務(wù)分析，并于晚上下班前上報。 XXXX（中國）置業(yè)有限公司 二〇〇八年二月二十五日附件3 XXXX（中國）置業(yè)有限公司預(yù)算管理及控制辦法第一章 總 則第一條 為加強XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）及其分子公司的經(jīng)營和財務(wù)管理，增強集團公司的競爭力，保證集團公司運作的計劃性，特制定本辦法。第二章 編制預(yù)算的原則第五條 年度預(yù)算編制采用“自上而下”的方式進行，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算目標(biāo)與計劃任務(wù)。固定費用指預(yù)算部、設(shè)計部、項目部、配套采購部人員的工資、獎金和相應(yīng)的辦公費用，與各項目部有關(guān)的費用記入各項目的開發(fā)間接費。第四章 預(yù)算內(nèi)容第十條 置業(yè)類公司的預(yù)算內(nèi)容：（一）本公司的預(yù)算編制說明（二）預(yù)算主要指標(biāo)表（三）中方損益表（四）美方損益表（五）項目銷售情況明細(xì)表（六）項目工程投入明細(xì)表（七）管理費用明細(xì)表（八）項目管理費明細(xì)表（九）銷售費用明細(xì)表（十）資產(chǎn)購置明細(xì)表（十一）分月、分項目的現(xiàn)金流預(yù)算；第十一條 非置業(yè)類公司的預(yù)算內(nèi)容：（一）本公司的預(yù)算編制說明（二）預(yù)算主要指標(biāo)表（三）中方損益表（四）美方損益表（五）收入明細(xì)表（六）成本明細(xì)表（七）管理費用明細(xì)表（八）資產(chǎn)購置明細(xì)表（九）分月現(xiàn)金流預(yù)算第五章 預(yù)算的執(zhí)行和控制第十二條 預(yù)算控制原則將預(yù)算項目分為重點事項和一般事項，對重點事項實施重點控制，無論數(shù)量還是金額都絕對不允許發(fā)生未經(jīng)審批的預(yù)算外事項；非重點控制項目均為一般事項，對其實施一般控制原則，允許其明細(xì)項目與預(yù)算存在差異，但其總額必須在總費用（或總資產(chǎn)）預(yù)算范圍內(nèi)。第十六條 管理費用預(yù)算由各公司的行政人事部根據(jù)分項目、分月的預(yù)算進行控制，財務(wù)部進行審核。第二十條 工程進度由工程部負(fù)責(zé)。第二十四條 年度利潤和項目利潤由各公司總經(jīng)理和財務(wù)負(fù)責(zé)。如果有超預(yù)算事項，分情況按授權(quán)流程進行申請、調(diào)整；第二十七條 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略做的新項目暫估預(yù)算，當(dāng)項目已經(jīng)確定后，經(jīng)過認(rèn)真測算目標(biāo)利潤，根據(jù)目標(biāo)責(zé)任修正新項目預(yù)算，拿地后兩個月內(nèi)調(diào)整預(yù)算，并進行測算，按財務(wù)中心下發(fā)的預(yù)算表格提出調(diào)整新項目的方案，財務(wù)中心進行審核后報CEO辦批準(zhǔn)后調(diào)整預(yù)算；第二十八條 不超出總體預(yù)算的前提下，重點事項預(yù)算的結(jié)構(gòu)調(diào)整，由業(yè)務(wù)部門提出申請，本公司財務(wù)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理審核并提出方案，報集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理、總會計師審批。第三十一條 預(yù)算調(diào)整項目一旦審批確定，各公司應(yīng)據(jù)此調(diào)整后期預(yù)算。第三十三條 公司利潤預(yù)測：各公司財務(wù)部應(yīng)在每月末把本月的預(yù)算更新為實際，結(jié)合實際情況和審批過的預(yù)算進行調(diào)整，并對未來幾個月的數(shù)據(jù)進行分析、修正，沒有變化的按原預(yù)算填列，經(jīng)總經(jīng)理審核后上報集團公司財務(wù)中心。第三十七條 本辦法由集團公司財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。第三條 銷售與收款中貨幣資金的管理依照公司《貨幣資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。營銷部根據(jù)客戶VIP和身份證原件驗證客戶的身份，由銷售主管在收據(jù)上簽字，現(xiàn)場財務(wù)根據(jù)經(jīng)審批的收據(jù)退款，由客戶在退籌表上對收到的現(xiàn)金簽字確認(rèn)。第六條 遺失收據(jù)的客戶退籌時，由客戶提出申請，經(jīng)置業(yè)顧問、銷售主管確認(rèn)，經(jīng)現(xiàn)場財務(wù)、銷售會計核對后；客戶憑其身份證復(fù)印件及客戶聲明書（包括承諾、卡號、票號、手?。?，由現(xiàn)場財務(wù)核對身份證原件，辦理退款。第九條 客戶退大定，各分子公司根據(jù)本公司營銷部的退定管理制度執(zhí)行，財務(wù)部安排適當(dāng)?shù)娜藛T和現(xiàn)金，現(xiàn)場財務(wù)審核相關(guān)收據(jù)和簽批手續(xù)后進行退款。如果客戶下定后在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)沒有簽約的，更換樓號時按照新的更換時的新價格執(zhí)行；如果客戶下定后更換名字的（配偶或直系親屬除外），按照新的價格體系進行。各分子公司總經(jīng)理、業(yè)務(wù)副總和銷售經(jīng)理給客戶的優(yōu)惠額度按照各項目價格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，分子公司總經(jīng)理對個別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有權(quán)限再優(yōu)惠2%，此為最大權(quán)限，若須更大優(yōu)惠，超出比例部分需要報集團CEO審批。2) 一次性付款簽約當(dāng)天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)三天后補齊，否則取消簽約或收取違約金；一周內(nèi)付款不得低于60%，15天內(nèi)必須付清，否則取消下定或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。（二） 銷售會計將空白內(nèi)部收據(jù)蓋章后交給現(xiàn)場會計使用，現(xiàn)場會計應(yīng)妥善保管票據(jù)。收據(jù)換發(fā)票應(yīng)遵循收據(jù)全部收回，在發(fā)票備注中注明“換票”字樣。第十三條 款項收訖后，客戶簽訂銷售合同，現(xiàn)場會計審核合同。客戶領(lǐng)房產(chǎn)證時，必須本人親自領(lǐng)取，并攜帶相關(guān)證據(jù)，包括購房合同、身份證原件。第十八條 催收程序及時間界定每周二次由現(xiàn)場會計匯總當(dāng)月現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)，交營銷部案場主管。如果客戶提供的按揭資料不符合國家政策規(guī)定、或客戶不具備按揭辦理條件且客戶不變更付款方式的，財務(wù)部向營銷部下發(fā)取消客戶簽約訂單信息，在CRM中關(guān)閉訂單，作為當(dāng)月銷售合同任務(wù)的沖減。營銷部正式簽訂合同時，按揭貸款的資料必須齊備。第五章 應(yīng)收款和違約金收取第十六條 銷售應(yīng)收款的范圍包括，凡簽訂銷售合同后，