【正文】 比 例100%商業(yè)80㎡120㎡30%100％（四）價格定位：價格策略經(jīng)濟+美麗——以中檔的價格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開市場本項目的建議目標售價住宅平均均價為每平方米2500元；寫字樓的平均均價為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項目形象定位依據(jù) ※ 目標客戶分析大多追求時尚，注重個性，樂于接受新鮮事物；認同國際潮流、接受西方文化；※ 本項目定位要求全新的強勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項目定位要求：國際人文示范社區(qū)※ 符合目標客戶格調(diào)：時尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達物業(yè)賣點：位置地貌、文化韻致……※ 配合項目的多功能性，包含辦公、服務、商業(yè)、安家、個性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨創(chuàng)、新穎、易于聚集市場目光，引起消費者好奇心。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。(六)建筑風格定位簡約歐陸風格建筑風格,首個瑞士峰景小城(七)項目開發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢——10萬平米規(guī)模，在市場中的有強的號召力。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。七、項目案名推介/主題口號（項目競爭力分析）（一）命名方式：項目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風范。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會100C寫字樓命名：創(chuàng)富時代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風尚生活人居坐標B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅※ 瑞士風情特區(qū)※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林數(shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設計※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風情園林設計※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會所（步行徑、運動健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設計※ 歐陸建筑風格※ 后期導入先進、體貼的物業(yè)管理服務等七、○低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。作為高價消費品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設計幾種付款方式以供選擇。一般，樓盤的價格策略的目標無外乎以下幾點。都有意識的通過定價來應付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。一般而言成本是進行產(chǎn)品定價的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價的重要因素。市場供求關系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價有著極大的制約作用。價格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。所以定價前必須認真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷。※ 法律、政策因素在經(jīng)濟運行中，政府的作用非常大，為對市場經(jīng)濟活動進行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會制定一些政策、法律和法規(guī)?！?針對每個單元平層定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風、私密性及風水等因素確定。功能性質(zhì)付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園2600（不帶裝修）3050（帶裝修）一次性：4%，按揭：2%德億時代城3500住宅一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園2950（三期）3200（四期預售價）住宅一次性：5%，按揭：無未來花園3400住宅一次性：10%，按揭2%麗江水花園2200住宅一次性：3%，按揭1%辦公樓：項目名稱價格（元/㎡）一次性：4%，按揭：2%財富廣場3380辦公一次性：2%，按揭：無綠洲商務大廈3380價格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市4100—6100寶隆華庭495021世紀社區(qū)—湖左岸4000風和日麗5800新世紀小區(qū)※因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買。（六）價格表模擬價格表的制定價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細表。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 。B、戶型差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實用性 ※ 結構 ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的10%。產(chǎn)權商場定價(5000元/㎡)取決于投資回報方案（略）（五 ）項目價格提升潛力分析項目位于CBD的邊緣。(四)定價分析（價格優(yōu)勢所在）住宅價格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內(nèi)小高層價位在2200～3500元），相對周邊（同類型）價位低300～500元/㎡左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在200～300元/㎡?！?本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價為3400元/㎡；高層商務樓：“綠洲商會大廈”銷售均價3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價為3100元/㎡。從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在18002800元/平米之間、辦分樓的價位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價格按項目所在的位置的差異其價格也在320012000元/㎡之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認可度。4900—5700（三）本項目市場銷售單價建議市場依據(jù)：※ 通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。4500麗江水花園3200華林都市家園12000青年居易5800富田麗景花園一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱辦公3500一次性：2%，按揭：無中州都會廣場辦公3100（高層公寓）2600（多層住宅）優(yōu)惠折扣金成國際廣場功能性質(zhì)2100一次性：3%，按揭：1%富田隴海花園住宅2600一次性：5%，按揭：無兆邦花園住宅1900一次性：3%，按揭：1%華林都市家園住宅2100一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場商住兩用價格（元/㎡）（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項目名稱定價程序※ 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” ※ 然后在對項目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風、采光、臨路條件等因素后確定?？捎卸喾N定價方法。※ 消費者心理因素如果消費者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。市場經(jīng)濟不可能沒有競爭。在建筑物的價值構成中，成本占有重要的地位?！?銷售目標這一目標不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。價格策劃的目標在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標。※ 價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣