【正文】 項目管理部 租賃事務(wù) 租戶管理 市場安全 廣告管理 技術(shù)支援 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客戶服務(wù)中心服務(wù)流程圖 項目 客戶服務(wù)中心 中建品牌策劃 顧 問 指揮 協(xié)調(diào) 信息 反饋 反饋 執(zhí) 行 層 指令 指令 信息 客戶服務(wù)中心 （ 24小時） 客戶 服務(wù)需求建議 意見 、 投訴 反饋 、 回訪 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店部分經(jīng)營管理模式 管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。 項目后期經(jīng)營管理建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 根據(jù)以上三種經(jīng)營管理模式的 分析 ，建議： 和酒店管理公司合作 利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 采用 3號模式 寮步傳統(tǒng)商業(yè)飽和，而酒店及其特色休閑娛樂產(chǎn)業(yè)存在潛在市場需求 走概念性主題定位，符合寮步的差異化市場需求 充分考慮到酒店客房、商業(yè)裙樓和步行街街區(qū)的不同性質(zhì)，給出最具可行性的租售策略建議。 每季度須交 =所得稅（即：該季度的營業(yè)收入 10% 20%） 每半年須交 =堤圍防護費（即：每半年收入的 %） 例如 ： 平均月收入 10萬元、年收入 120萬元的民營醫(yī)院，這 5項稅收為 91560元 /年 項目市場定位依據(jù) 項目經(jīng)營功能定位 門診部 A區(qū) B區(qū) A區(qū)： 1F餐飲區(qū)、平價藥店（招商中心） 2F醫(yī)院食堂 B區(qū)： 1F醫(yī)院配套（、花店、便利店、 ATM廳 ) 2F辦公、會議室 C區(qū)：門診部 D區(qū)：醫(yī)院大廈 項目經(jīng)營功能定位 D區(qū) 醫(yī)院大廈功能定位： 1F：掛號大廳、收費廳、藥房、注射室、輸液室 2F： 特色科室 3F：小綜合類科室 4F：手術(shù)室 5F：康復(fù)中心（含平臺花園） 6F及以上：住院部 項目營銷策略建議 項目營銷策略建議 方式一： 自營 ， 進行市場融資運作 方式二： 引進 /加盟品牌 ，如華美整形、曙光整形美容、深圳博愛醫(yī)院 方式三： 與權(quán)威機構(gòu) /醫(yī)院戰(zhàn)略合作 /合資 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目物業(yè)發(fā)展建議 建議一： D區(qū) 醫(yī)院大廈在現(xiàn)有規(guī)劃上， 作一定比例通道加寬 建議二： 電梯間進深加大 建議三： 園林綠化規(guī)劃作適當調(diào)整 （符合現(xiàn)代醫(yī)院舒適、靜謐的環(huán)境） 民營?？漆t(yī)院審批 根據(jù) 《 醫(yī)療機構(gòu)管理條例 》 規(guī)定，舉辦醫(yī)療機構(gòu)必須符合當?shù)?《 醫(yī)療機構(gòu)設(shè)臵規(guī)劃 》 申請人應(yīng)按規(guī)定提供?設(shè)臵申請書、設(shè)臵可行性研究報告、設(shè)臵可行性研究報告、 選址報告和建筑設(shè)計平面圖。錢景看好！ 。 并附申請設(shè)計單位或者設(shè)臵人的資信證明 選址報告包括以下內(nèi)容： （一） 選址的依據(jù)； （二） 選址所在地區(qū)的環(huán)境和公用設(shè)施情況； （三） 選址與周圍托幼機構(gòu)、中小學(xué)校、食品生產(chǎn)經(jīng)營單位布局的關(guān)系； （四） 占地和建筑面積。 依照項目的租售策略，對項目的成本及收益進行初步的測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 總 結(jié) 市場潛力研判 項目定位 項目租售策略 項目運營管理 項目早期規(guī)劃分析 項目前景預(yù)測 對于本報告第一部分中提出的相關(guān)核心問題，通過逐個的研究分析，現(xiàn)在我們來進行全面綜合的回顧： 項目市場現(xiàn)有格局 附件 — 項目其他運作思路 項目其他運作思路 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目整體定位思路 項目經(jīng)營功能定位 項目營銷策略建議 項目市場定位依據(jù) 項目整體定位思路 思路前提： 前提 1： 項目物業(yè)由公司自己長期持有 前提 2： 項目規(guī)劃可作修改 項目整體定位思路 項目整體定位思路： ?大特色?？?+小綜合 ?民營醫(yī)院 現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準 大特色?？?： 整形美容、眼科 PRK中心 、特色兒科（可設(shè)兩到三個特色科室） 小 綜 合 ：急診科 、內(nèi)科、普外科、婦產(chǎn)科、口腔科、內(nèi)分泌科、骨科 、 泌尿外科、耳鼻喉科、消化內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、檢驗科、體檢中心、 B超室 、心電圖室、病理科、放射科、麻醉科、護理部、腸道科、 康復(fù)理療科、藥劑科等 項目市場現(xiàn)有格局 廣東市場現(xiàn)有格局 東莞市場現(xiàn)有格局 地區(qū) 時間 民營醫(yī)院數(shù)（家） 床位數(shù)比例 診療人數(shù)比例 廣東 2022年底 214 % % 2022 20% 25% 地區(qū) 時間 民營醫(yī)療機構(gòu) 占全市醫(yī)療 機構(gòu)比例 民營醫(yī)院數(shù) （家） 占全市醫(yī)院比例 占民營醫(yī)療機構(gòu)比例 東莞 2022年底 227 10% 20 31% 7% 已批準籌建中 13 42% 民營醫(yī)院市場前景看好，同時民營醫(yī)院也逐漸成為醫(yī)院主流趨勢 項目市場現(xiàn)有格局 東莞與寮步市場現(xiàn)有醫(yī)院典型案例表 名稱 區(qū)位 總建面（㎡） 性質(zhì) 資質(zhì) 東華醫(yī)院 東城 29萬 民營 三級乙等 康華醫(yī)院 南城 32萬 民營 三級甲等標準 東莞市寮步醫(yī)院 寮步 國營 二級甲等 同濟光華醫(yī)院 寮步 8 萬多 民營 項目市場定位依據(jù) 可行性依據(jù)： 區(qū)位劣勢規(guī)避依據(jù) ： 作醫(yī)院現(xiàn)有 交通可達性強， 不用過分強調(diào)昭示性 物 業(yè) 依 據(jù) ： 以現(xiàn)有物業(yè)建筑為基礎(chǔ)，只需做 局部細微調(diào)整 物業(yè)投資依據(jù) ： 利用現(xiàn)有物業(yè)， 物業(yè)改動投資相對較小 融 資 依 據(jù) ： 對 風投和產(chǎn)業(yè)資本家來說，現(xiàn)在最具誘惑力和可觀利潤 行業(yè)即： 醫(yī)療和教育 ， 因而此定位市場融資力強 市場機會依 據(jù) ： 東莞加快民營醫(yī)院發(fā)展，爭取到 2022年，使民營醫(yī)院 實際 床位、門診服務(wù)量分別占全省 20%和 25%以上 后期經(jīng)營依據(jù) ：醫(yī)院受金融危機等環(huán)境影響小，后期經(jīng)營有保障 現(xiàn)有政策依據(jù) ：民營醫(yī)院開業(yè)后 三年內(nèi)免除企業(yè)所得稅 未來政策依據(jù) ： 1）珠三角有望整體成為醫(yī)改試驗區(qū) （珠三角地區(qū)將結(jié)合 《 珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 和新醫(yī)改，有望整體作為 醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試驗區(qū)） 2） 廣東加快民營醫(yī)療機構(gòu)發(fā)展的意見即將出臺，在 準入和審批、經(jīng)營性質(zhì)選擇、 金融和稅收、設(shè)備配臵、人才引進 等方面有新的突破 3）東莞 衛(wèi)生部門將實施三項利好政策扶持民營醫(yī)療機構(gòu)， 審批將享 ? 綠色通道 ? A、 實行準入平等 ：鼓勵、支持民營資金多渠道、全方位進入醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域 B、衛(wèi)生部門將 簡化審批手續(xù)、簡化工作程序 ，為民營醫(yī)療機構(gòu)申請變更或 校驗，開設(shè) ? 綠色通道 ? ，優(yōu)先辦理。 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo) 管理，在本地招聘酒店員工。 酒店裙樓成本與利潤分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 1） 14F： 9000㎡ 單層面積為： 2250㎡ 2）成本預(yù)計： ①建安成本： 1200元 /㎡ ②廣告推廣成本： 2% ③管理成本： 100元 /㎡； ④ 稅 收： 16% ⑤不可預(yù)見費用： 100元 /㎡ 以上共計為： 14F： 2870元 /㎡， 14F總成本預(yù)計約為 ： 2583萬 成本分析測算 99 1） 1F： 2250㎡（含酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積） 2）酒店 1F可分割銷售面積假定為 750㎡ （去除酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積） 3）預(yù)計酒店 1F銷售收益為： （銷售單價 成本單價）可銷售建筑面積 即：（ 128002870） 750 = 酒店裙樓 1F銷售收益測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 我們采用參照項目步行街相關(guān)銷售價格，對酒店裙樓部分進行反向租金推導(dǎo) 計算公式： 樓層單位租金收益 =樓層參照銷售價格年回報率247。 總稅費為： 元 3）預(yù)計客房銷售純利潤為： 計算公式： 銷售總價－成本總價－銷售稅費 =客房銷售純利潤 即： 4272萬元 2820萬元 = 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客房銷售利潤測算 酒店客房 項目前景預(yù)測 客房銷售價格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 酒店裙樓 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價格測算 ★ 步行街 計算內(nèi)容 代碼 東方新天地 1F 景泰 .香都 1F 本項目 1F 合計權(quán)重 Q 72 75 65 可比物業(yè)銷售均價 PI 14000 15000 權(quán)重值比例 A 權(quán)重均價 PI‘ 12600 13050 可比物業(yè)所占權(quán)重 WI 55％ 45 ％ 項目權(quán)重售價 PI‘ WI 6930 5872 12800 項目整 體推導(dǎo) 權(quán)重值比例： A=本項目權(quán)重 /參照物權(quán)重；權(quán)重租賃均價： PI‘ ＝參照物均價 A 可比物業(yè)所占權(quán)重：價格合成過程中，競爭可比物業(yè)所占的權(quán)重。下面，我們就可以得出相應(yīng)的單位銷售價格 ↓ 89 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 按照成本的測算結(jié)果，通過各項溢價，我們可以得出酒店客房部分的單位售價 A、 客房總成本： B、（ 712萬元） 45%溢價 = C、 裝修成本基礎(chǔ)上溢價 200元 /㎡ 8900㎡總面積 = 178萬元 計算公式： （ A + B + C）247。 精裝修后出售 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目運營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 項目前景預(yù)測 酒店裙樓成本與利潤分析 步行街 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價格測算 酒店裙樓 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目前景預(yù)測 ★ 酒店客房 客房銷售利潤測算 客房銷售價格測算 83 客房單位銷售價格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 定價依據(jù)： 采取成本溢價法定價，根據(jù)項目的土地、建安費用等成本因素，在此成本基礎(chǔ)上溢價 45%，即為本項目酒店客房的單位銷售價格 計算公式為： 客房單位銷售價格 = （ 物業(yè)地價 +建安成本 +其它成本之和 + 45%溢價 + 客房精裝修成本及溢價 ） 247。 ☆ 業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費。 ☆經(jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、物業(yè)費、稅費均由酒店管理公司承擔。那么，當前的市場環(huán)境下： 項目的成功招商將直接促進項目的銷售 通過對項目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進銷售。因此，在項目的重新定位中我們 適當加大了休閑、娛樂項目的比重。 個體業(yè)主 自由職業(yè)者 企業(yè)主 政府官員 富裕農(nóng)民 2）投資客戶地區(qū)描述 寮步原住居民 寮步外來高收入群體 周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶 東莞市區(qū)投資客戶 深、港、廣投資客戶 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 62 項目運營商定位 1）確定背景 本項目整體運營中需要專業(yè) 運作及經(jīng)營商，他們分別是： 星級酒店運營商 主題娛樂聯(lián)營商 步行街街區(qū)經(jīng)營戶