【正文】 手續(xù)。土地行政主管部門不再對土地估價結(jié)果進行確認(rèn)。改制涉及的土地采用國家作價出資 (入股 )、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地估價報告應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案”。 土地資產(chǎn)處置方案報批程序如下： (一 )改制企業(yè)根據(jù)省級以上人民政府關(guān)于授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的批準(zhǔn)文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門申請核準(zhǔn)； (二 )土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和估價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案； (三 )企業(yè)向市、縣土地行政主管部門申請初審，市、縣土地行政主管部門對土地產(chǎn)權(quán)狀況、地價水平進行審查并出具意見； (四 )企業(yè)持改制方案、土地估價報告、土地資產(chǎn)處置具體方案和初審意見，到有批準(zhǔn)權(quán)的土地 行政主管部門辦理土地估價報告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批； (五 )企業(yè)持處置批準(zhǔn)文件在財政部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記。” 三、企業(yè)改制上市過程中集體土地使用權(quán)處置的法律問題 （一）集體土地使用權(quán)權(quán)處置的法律規(guī)范體系 我國涉及集體土地使用權(quán)處置的法律規(guī)范 體系如下： 法律 《中華人民共和國土地管理法》（ 2022 年 8 月 28 日修正）第八條“土地所有權(quán)的歸屬”、第九條“土地使用權(quán)”、第十條“集體所有土地的經(jīng)營和管理”、第十四條“農(nóng)民集體所有土地承包經(jīng)營權(quán)”、第四十四條“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批”、第四十五條“國家建設(shè)土地征收”、第五十九條“鄉(xiāng)村建設(shè)用地的范圍和審批”、第六十條“鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地審批”、第六十一條“鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地審批”、第六十三條“集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”、第六十五條“收回集體土地使用權(quán)的情形”、第七十七條“集體土地違法流轉(zhuǎn)的法律責(zé)任”、《 中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（ 2022 年 8 月 29 日頒布， 2022 年 3 月 1 日實施）。集體土地的使用與流轉(zhuǎn)受到了比國有土地更多的限制。 征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報 國務(wù)院備案”。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的處置方式 農(nóng)村集體建設(shè)用地包括農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地。鑒于此， 2022 年 2 月和 6 月，國土資源部分別在蘇州、安陽召開了兩次土地制度創(chuàng)新試點工 作座談會，設(shè)立了河南新鄉(xiāng)、安陽、江蘇蘇州、昆山、安徽蕪湖、上海南匯、浙江湖州、福建古田、廣東深圳等多個集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)。這些地方政府制定的文件，其關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的主要規(guī)定如下： （ 1）關(guān)于流轉(zhuǎn)的條件 各地方法規(guī)規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件有以下內(nèi)容： ①符合規(guī)劃要求、滿足年度用地計劃 這里提到的規(guī)劃，主要是指土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用年度計劃等。 ③流轉(zhuǎn)的必須是存量集體建設(shè)用地 目前，各地集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)都只停留在已經(jīng)依法批準(zhǔn)作為建設(shè)用地使用或已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的集體土地，也就是通常所指的存量集體建設(shè)用地。類似于國有土 地使用權(quán)的出讓方式。出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的情形在城鄉(xiāng)結(jié)合部比較普遍，一般用于建設(shè)工業(yè)園區(qū)。 ②出租：這種方式同第一種方式的區(qū)別在于土地收益不是一次性收取，而是采用定期繳納租金的形式分批收取。 有的地方還規(guī)定了流轉(zhuǎn)的程序條件，即“擬流轉(zhuǎn)土地所屬的集體經(jīng)濟組織成員會議三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意流轉(zhuǎn)” （《北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點辦法》）。 ②權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛 流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用 地必須是依法確權(quán)，明確集體土地的所有者和現(xiàn)在土地的使用者，四至清楚且與周邊土地所有者和使用者權(quán)屬無爭議，面積準(zhǔn)確。為了規(guī)范集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，各試點地區(qū)相繼出臺了相關(guān)管理辦法，如《廣東省關(guān)于實行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》、《北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點辦法》、《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》等。 然而，隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，特別是城市化進程的加快，已凸顯出這一法律規(guī)定的滯后性與制約作用。 農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)征為建設(shè)用地的程序 是非常復(fù)雜的。如果農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須首先辦理農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)征為國有后，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 地方法規(guī)、規(guī)章與政策 《桂林市委員會、桂林市人民政府關(guān)于農(nóng) 村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股、拍賣試行辦法》（桂林市委員會桂林市人民政府 1996 年 10 月 6 日）、《浙江省委辦公廳、浙江省人民政府辦公廳關(guān)于積極有序地推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》（浙委辦 2022 年 9月 1 日〔 2022〕 53 號）、《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》（安徽省人民政府 2022 年 10 月 23 日皖政 [2022]60 號）、《廣東省關(guān)于實行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》（廣東省人民政府 2022 年 6 月 24 日發(fā)）、《大連市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（大連市人民政府 2022 年 12 月 29 日大政發(fā) 2022[110]號）、《佛山市試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法》（佛山市人民政府 2022 年 6 月 22 日發(fā)佛府 2022[103]）、《北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點辦法》、《安陽市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理試行辦法》等。審批機關(guān)要簡化審查內(nèi)容，只對土地權(quán)屬狀況、土地處置方式和地價水平等內(nèi)容進行重點審查。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在省級土地行政主管部門審批。 企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價資格的機構(gòu)進行地價評估”因此，應(yīng)注意評估機構(gòu)資格。 企業(yè)實行股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方按由企業(yè)隸屬單位報上一級人民政府土地管理部門確認(rèn)、審批；屬于中央企業(yè)的，報國家土地管理局確認(rèn)、審批。 (二 )地價評估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批。 對于未利用地，應(yīng)注意的是： （ 1）使用人只是可以在較長的時間內(nèi)使用，但并未 取得土地使用權(quán)，因此，不能在土地使用權(quán)上設(shè)定它項權(quán)利或予以轉(zhuǎn)讓，如果要取得土地使用權(quán)，仍應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，這時，土地使用權(quán)方確定為開發(fā)使用人。如果股份公司涉及到還未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘的利用，我國《土地管理法》第四十條規(guī)定：“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用”。要加快工作進度，在 2022 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。 前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。在 2022 年首發(fā)的公司中，東方寶龍、動力源、交大博通的土地使用權(quán)即以受讓的方式取得。 對于公用設(shè)施企業(yè)，除了集中占用土地的設(shè)備如變電站外，還有許多零星的供電設(shè)施，如電線干、變壓器等，這些設(shè)施占地面積小，分布廣而散，其所占土地的使用權(quán)如何取得呢？依土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，有如下處置方式： 如果是架設(shè)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的電線桿或變壓器等供電設(shè)施，其所占用的土地是農(nóng)民集體所有，在架設(shè)前應(yīng)征得當(dāng)?shù)卣蜣r(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，不必征用所占用的土地，但電線 桿如果架設(shè)在田間或山間林地，應(yīng)向農(nóng)作物或林木的所有人支付一定的青苗補償費。 由于這兩部法律是《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的上位法，因此，上市公司的土地使用涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，仍有以劃撥方式取得土地使用權(quán)的法律依據(jù)。國有和集體企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用”。 前款第（二）、（三）、（四）項保留劃撥用地發(fā)生 的期限不超過五年”。發(fā) 起人如果用這種設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，就會產(chǎn)生出資不實的潛在風(fēng)險，違反《公司法》資本確定的基本原則。”根據(jù)上述規(guī)定，主發(fā)起人福建南平紡織廠作價入股的土地資產(chǎn)金額應(yīng)為經(jīng)南平市地產(chǎn)評估中心《土地估價報告》所確定的土地總地價 800 萬元，而非應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓價格 240 萬元。土地使用權(quán)可以直接計入企業(yè)總資產(chǎn)（國有企業(yè)整體改組為股份公司時）或作價投資入股（新設(shè)立股份公司時），也可以由土地使用權(quán)持有單位向股份公司出租或有償轉(zhuǎn)讓。但是福建 南平紡織廠并未實際履行支付出讓金的手續(xù)，而是由南平地區(qū)財政局以（ 93）南署財國資字第 026 號《關(guān)于確認(rèn)國家股股本的批復(fù)》將應(yīng)交的土地出讓金作為南平紡織廠無形資產(chǎn)折為國家股股本。 （ 2）折股金額的問題 由于土地出讓金一般按照評估值的 15―― 30％計繳，所以，有的公司在折股的時候，也把這一金額作為折股的依據(jù)，這實際上是以土地使用權(quán)出讓價格代替了土地使用權(quán)的價值，監(jiān)管部門認(rèn)為會造成國有資產(chǎn)的流失，因此，會對企業(yè)的發(fā)行上市造成法律障礙，如下福建南紡案例。 2022 年 4 月 15 日，發(fā)行人按國家土地管理局《關(guān)于劃撥土地補辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》與河口瑤族自治縣土地管理局簽訂《出讓國有荒山土地使用權(quán)合同書》，補辦了出讓手續(xù)，并由云南省紅河熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所補交土地出讓金 22,725 元。 股份公司采用此種方式取得土地使用權(quán)，需要關(guān) 注： （ 1）發(fā)起人土地使用權(quán)的取得是否有瑕疵 發(fā)起人必須是以出讓、受讓或授權(quán)經(jīng)營的方式取得的土地使用權(quán)，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權(quán)是不能作為出資的。登海種業(yè)、久聯(lián)發(fā)展等采取這種方式。 國有土地使用權(quán)作價入股 我國公司法第二十四條規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資”；《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置”；《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干 意見》規(guī)定：“對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)”。 一些以出讓方式取得土地使用權(quán)有困難的企業(yè)，廠房、倉庫、辦公用房也按《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定，采取向集團公司租賃的方式，以避免“房地分離”，如同仁堂，該股份公司的土地使用權(quán)、生產(chǎn)制劑樓、辦公樓、倉庫均向同仁堂集團租賃，其他還有濟南鋼鐵等公司，這樣，房地關(guān)系就簡單了，但會發(fā)生比較大額的關(guān)聯(lián)交易。 【案例 5】 2022 年和 2022 年，貴繩股份向集團公司租賃土地，在省國土資源廳進行了備案，又于 2022年 11 月購買了集團公司在該幅土地上的廠房及辦公用房，并取得了遵義市房管局發(fā)的房屋所有權(quán)證，出現(xiàn)了土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的不一致?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記”，確認(rèn)了房地一體的例外，但要求有權(quán)部門批準(zhǔn)。 土地權(quán)利人以出讓、受讓方式獲得土地使用權(quán)后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租賃方式取得，自然不存在“房地分離”的問題，但如果在租賃的土地上擁有建筑物的所有權(quán)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的權(quán)利