【正文】 之管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下 但不限于 ： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設備管理制度 ? 清潔和滅蟲標準及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財務管理制度 ? 會所管理和有償服務制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 ? 完成員工入職培訓 為保證太陽城的服務水準，我 們 亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進行不同的入職前培訓，并加以考核。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日常基礎工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務水分準。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。 在業(yè)主入住率 85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學習等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。所以，對順馳物業(yè)來說，安全管理就是我 們 的最根本的工作。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進出口實行 24 小時保安服務 ? 在車庫出入口等重點部位設崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時保安巡邏制度 ? 用好并維護好先進可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓后上崗等 ? 物業(yè)的環(huán)境維護和管理 我 們 將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面 的管理更進一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 ? 根 據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)無 車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫管理設施保持運行正常 ? 各種道路和交通標志完好等 五、 客戶方針 ? 客戶滿意度調(diào)查 客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關重要的事項。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理 中心 的 管理架構(gòu) ，熟悉順馳物業(yè)和 順馳水藍 的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達到較高的管理水平。此外，順馳物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。建立進出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設施設備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務規(guī)范。 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 ? 物業(yè)驗收移交 物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎上，對物業(yè)設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。 D、拒絕驗收和移交的范圍 當發(fā)生如下情況，為維護順馳水藍和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交 住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、順馳水藍、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。并重復程序至驗收通過。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應商應承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應確定緊急召喚時間；順馳水藍支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，順馳水藍應承擔相應的維修費用。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以 24 小時（輪換值日 ） 不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔， 保持綠化的完好和自然風貌。 C、小區(qū) 的綠化管理 綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。 A、建立社區(qū)信息平臺 順馳物業(yè)將指導和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、 物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導班、美 容美發(fā)指導課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導班等。 A、智能化系統(tǒng)的技術保障 由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術含量比較高，對 操作維護人員的要求也比較高，順馳物業(yè)的 IT 和機電工程師將隨是提供技術保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設有長時間錄像機，按國家有關規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機關追查疑犯。 F、背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。 A、建立巡回檢查制度 建立設施設備例行巡回檢查制度 的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確。 G、智能化系統(tǒng)的日常維護 順馳物業(yè)將加強工 程技術人員的弱電技術培訓工作，使每位員工熟悉相應崗位應掌握的智能化設施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設備均得到很好的維護和保養(yǎng)，發(fā)揮出應有的作用。按順馳物業(yè)的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設置巡更點。 C、周界入侵報警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，順馳物業(yè)建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。 ? 智能化設施的維護 在許多順馳物業(yè)管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。 B、定期組織各種活動 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。其中包括：臺風、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。實行定崗和機動巡 邏相結(jié)合的管理模式，實行出入口 24 小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進行機動巡邏，確保小區(qū)一方平安。嚴格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關職能部門出面干預解決。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死 的苗木，惟物業(yè)管理處需保護綠化不受人為損壞。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標示有關 單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內(nèi)進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認《住宅單元驗收交接表 》 。機房和設備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。 F、公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應由物業(yè)管理處、順馳水藍、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標志。 B、物業(yè)驗收首要條件 在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)物業(yè)將參照國家和地方有關法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保順馳水藍和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應 、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。 ? 完成物業(yè)保險工作 對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預見的風險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應付難度，使意外事件得到圓滿的解決。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲招標方案 》 、《工程設施維修保養(yǎng)方案 》 、《財務運行方案 》 、《人事管理方案 》 、《物業(yè)客戶服務方案 》 、《小區(qū)的交通管理方案 》 、《小區(qū)內(nèi)停車管理方 案 》 、《小區(qū)社區(qū)活動方案 》 等。建立物業(yè)設備操作和維護保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。在人員到位后，順馳物業(yè)利用各種培訓手段，對所有的員工均進行生態(tài)化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的專業(yè)人員，進行崗位技能培訓，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。一旦 順馳水藍 確定 收費標準后，順馳物業(yè)將與當?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得批準。客戶滿意度調(diào)查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進的方面。我 們 將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設施設備進行日常養(yǎng)護，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護，使之生命力 更長久，我司之設施長效管理更全面。 通過不斷的對員工的培訓、對業(yè)主的宣傳、反復對安全防范的 認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。通過對整個小區(qū)的“服務”，我們可以完善 社區(qū)的人文建設，融入 荊州楚文化的城市 特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設給廣大業(yè)主一個 稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。 在這些基礎工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。社區(qū)的美麗、人（服務者與被服務者 ） 的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務”中。 在“服務”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護方案 ? 工程設施維修保養(yǎng)方案 ? 財務運行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關職能部門的聯(lián)系 ? 申報其他有關收費標準 ? 定制員工制服 ? 落實和布置管理處辦公用房 ? 跟進物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設施設備驗收移交 ? 招標確定物業(yè)保險公司等 三、 對太陽城的人文管理 順馳物業(yè)在 物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言， 荊州 的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在 荊州 要爭得更多人的認可。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準的計劃。同時還會積極的參與并承擔貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很容易 就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從管理成本及維護成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 ? 建筑設計介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗亭的 設計與施工； ? 單元戶型及實用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵；