上海佳兆業(yè)8號別墅項目定價(文件)
【正文】 881 290 16794 124135 230 17 941 買房送車 2 旭輝 高層住宅 3棟 21層， 2棟20層住宅樓， 6棟 18層，大戶型為主，戶均120㎡； 1棟 7層公寓式辦公 +2層商業(yè)裙房、 1棟 4層商業(yè)配套樓 上海恒大地塊 住宅用地 16298 26077 高價地塊，預(yù)計以大戶型為主 上海恒大地塊 2 （ 內(nèi)部補償，平衡樓板價） 居住用地 13349 21358 上海合景、朗潤控股 、 軒 安投資地塊 商住辦 103722 241673（住宅 %） A010 A0105地塊： ； A0107： 集中商業(yè) +辦公 +住宅 鑫釐圓置業(yè)地塊 居住用地 27557 55114 2 未知 中環(huán)投資、南橋新城建 設(shè) 發(fā)展 有限公司地塊 居住用地 75495 135891 未知 江海置業(yè)、建都房地產(chǎn)開發(fā)地塊 商住 28767 71917（住宅 80%） 小高層 +二類高層 (18層以內(nèi) ) 上海蘇寧電器地塊 商住辦 42120 105301（住宅 60%） 7棟 18層高層住宅， 2棟 16層高層住宅、 1棟商辦綜合樓 陽光家園項目 住宅 54000 110000 98114㎡二房、 130144㎡三房 卓越世紈中心二期地塊 LOFT、寫字樓、住宅、 酒店、商業(yè) 121996 282758（二期住宅 41880） 綜合容積率 主力 128138㎡三房 綠地地塊 住宅、商業(yè) 82807 104336住宅， 4476商業(yè)自持 未知 申通地塊 商品房 43876 87752 2 未知 中糧地塊 02A02A區(qū)域 商品房 38756 62021 88㎡兩房， 110㎡小三房， 130㎡大三房， 700多套，預(yù)計 ~7月 開盤 中糧地塊 02A02A區(qū)域 居住用地 68425 171064 未來住宅地塊潛在上市量約 91萬方 目前的供應(yīng)量中基本沒有別墅供應(yīng)，但是丌排除住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品總價不本案產(chǎn)品總價產(chǎn)生競爭 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 中環(huán)、南橋投建 地塊 ： 恒大 地塊 ： 陽光家園項目 地塊： 鑫金囿置業(yè) 區(qū)域： 中糧地塊 ： 中糧地產(chǎn) 區(qū)域： 張江湯臣地塊 ： 建都、江海 地塊： 蘇寧 地塊： 恒大地塊 ： 奉通置業(yè)地塊 ： 綠地地塊： 中糧、蘇寧等知名開發(fā)商預(yù)計在 1314年集中上市，預(yù)計推量約 60萬方 未來南橋新城住宅用地入市時間表 供求關(guān)系 從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)不成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供丌應(yīng)求的狀態(tài)。 按目前奉賢市場的價格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊 南橋新城板塊均價活動之間 南橋板塊 23047元 /平米 奉城板塊 12725元 /平米 釐匯板塊 22103元 /平米 本區(qū)域別墅市場各板塊競爭已形成，各層級競爭差異明顯； 本案 2021年 6月 2021年至今奉賢區(qū)域均價 8000元 /㎡ 以上聯(lián)排別墅 成交 價格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡ ） 成交總金額（萬元） 戶均面積（㎡） 戶均總價（萬元） 800015000 94 19348 11022 21327 205 226 1500018000 260 39911 16389 65414 153 251 1800023000 91 19760 21247 33146 184 364 2300028000 28 5363 24697 54787 191 473 2800033000 2 256 28351 728 128 364 總計 475 84638 20723 175402 861 1678 ?奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交均價段在 1500018000元 /㎡ 之間，成交極其活躍，其次是 1800023000元 /㎡ 萬，這兩個區(qū)間成交項目均以 150㎡ 190 ㎡ 經(jīng)濟型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域 ?本案面積以 160㎡ 聯(lián)排別墅為主，除海灣 /柘林板塊外，此類面積段上屬于稀缺，在價格競爭上占據(jù)優(yōu)勢 ?本項目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置 所以，建議本案的別墅入市均價控制在 1800020210 元 /㎡，價格高于柘林 /海灣，略低于南橋板塊，高打性價比，占領(lǐng)市場空白點 均價成交 熱點 產(chǎn)品均價不去化關(guān)系 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊 主力成交集中于南橋板塊 產(chǎn)品總價不去化關(guān)系 2021年 6月 2021年至今奉賢區(qū)域均價 8000以上別墅成交 價格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡ ） 成交總釐額 （萬元） 戶均面積（㎡） 戶均總價（萬元） 200250 210 29716 15426 45843 141 218 250300 12 2307 14000 3231 192 269 300350 64 12493 16804 2099
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