【正文】 0 M 2 12 M 2 2 元 /平方米 /天 2 上海服裝公司 水城路 808 號(hào) M 2 11 M 2 元 /平方米 /天 3 商鋪 延安西路 *天山路 18 M 2 18 M 2 元 /平方米 在售商鋪調(diào)查 天山路商圈在售商鋪 序號(hào) 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)售價(jià) 建筑面積 使 用面積 備注 1 天山安西小亭服裝市場(chǎng) 玉屏南路 486 號(hào) 24 室 15000 元 /平方米 17 M 2 17 M 2 面積 平方米，倉(cāng)庫(kù) 平方米 2 虹橋電子時(shí)代廣場(chǎng) 天山支路 168 號(hào) 28000 元 /平方米 M 2 10 M 2 一樓 3 虹橋電子時(shí)代廣場(chǎng) 天山支路 168 號(hào) 10000 元 /平方米 任選 任選 二樓 4 虹橋電子時(shí)代廣場(chǎng) 天山支路 168 號(hào) 6000 元 /平方米 任選 任選 三樓 分析 均屬專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)中的小單元鋪面，虹橋電子時(shí)代廣場(chǎng)一樓銷(xiāo) 售較好，其它樓層成交較少。 徐家匯名品街雖然享受了徐家匯商圈帶來(lái)的客源，但由于商業(yè)街位于主交通干道旁，所以只享受了單邊人流。由于整個(gè)商場(chǎng)在地鐵出口處，因此商場(chǎng)每天的人流量很大。由于該案得房率只有 40%，導(dǎo)致投資回報(bào)率較低，只能靠承諾回報(bào)吸引部分投資客。商鋪投資者中以江浙為主的外地投資客占很大比例。在地面、地鐵與地下商場(chǎng)的銜接處應(yīng)設(shè)立廣告牌，起引導(dǎo)作用。 4 層（租售結(jié)合）規(guī)劃為餐飲、娛樂(lè)層，將商場(chǎng)分割成小面積的店鋪（面積 20平方米左右 ），中間用隔墻分割，以便客戶可自由組合或與大食代、必勝客等一些知名品牌的快餐店聯(lián)手以便消化客戶資源。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 作為商場(chǎng)，簡(jiǎn)單的裝修即可交房入住，配備水、電、中央空調(diào)，墻面粉刷、臨街處設(shè)置玻璃門(mén)等。 根據(jù)市場(chǎng)行情，商鋪出租空置率依區(qū)域和經(jīng)營(yíng)范圍不同 而表現(xiàn)各異，并出現(xiàn)全出售型商鋪招商不足的現(xiàn)象。 因此，產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)出租產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)收益應(yīng)為租金的 85%。 因此，持續(xù) 經(jīng)營(yíng)將提升租金并帶動(dòng)售價(jià)提高。 三、企劃思路： 推 廣概念： 天山路商圈第一座情景式休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 天山路商業(yè)街，在長(zhǎng)寧區(qū)具有一定名氣，但目前整體品位欠佳。 情景式購(gòu)物中心，是目前流行于發(fā)達(dá)國(guó)家的全新商業(yè)模式。而本案，將有機(jī)會(huì)成為天山路上第一座情景式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，也將因此必將成為天山新商圈的商業(yè)領(lǐng)航者。本案地理位置絕佳，臨街面較長(zhǎng)，形成了有利于流動(dòng)的休閑長(zhǎng)廊，這正是天山商圈目前所欠缺的。天街 建議以“鼎天世界”作為商鋪和公寓案名的重要組成部分，這樣就使分功能區(qū)案名“天街”與“天巢”具有一定的連貫性，既體現(xiàn)和宏揚(yáng)了發(fā)展商品牌，又強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品特性。 天上的街市 遠(yuǎn)遠(yuǎn)的 /街燈 /明了， 好像 /閃著 /無(wú)數(shù)的 /明星。 …… …… VI 表現(xiàn)（ LOGO） VI 表現(xiàn)（對(duì)旗） VI 表現(xiàn)（刀旗） VI 表現(xiàn)（包袋） VI 表現(xiàn)（名片） 秀稿文案表現(xiàn)（一） catch: 傳說(shuō)中，在“天街”能獲暴利！ Copy: 對(duì)于正在脫胎換骨中的天山路商業(yè)圈 來(lái)說(shuō)， 鼎天世界經(jīng)過(guò) 20 多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前萬(wàn)商云集，精英薈萃。 秀稿視覺(jué)表現(xiàn)（一） 1秀稿文案表現(xiàn)（二） catch: 五年后，天山路將一鋪難求 Copy: 商界快訊：長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)重心正在西移 天山路 120 萬(wàn) M2 高級(jí)聚居區(qū)快速成型中 幾十萬(wàn)精英陸續(xù)入住，地鐵人潮激情醞釀 天山路商業(yè)繁華版圖端倪初露 五年后，這里的商鋪必將千金難求 所以，現(xiàn)在就要搶占鼎天世界 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號(hào)線西向延伸工程已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)將成為橫貫全上海的捷運(yùn)動(dòng)線（浦 東機(jī)場(chǎng) — 虹橋機(jī)場(chǎng)），正位于地鐵口之上的本案，必將吸納人流，掌控財(cái)氣。 街鋪將在上海和溫州等地同時(shí)推出。到 2021 年末為止，小戶型物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，但是發(fā)展速度卻相當(dāng)驚人。 短期而言，小戶型物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。從目前已推出的小戶型樓盤(pán)來(lái)看，大多位社區(qū)型小戶型（即在區(qū)內(nèi)有 1 幢小戶型單元），如 UP TOWN、虹橋河濱花園、虹橋萬(wàn)博花園等 。 從本公司代理樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，長(zhǎng)寧區(qū)對(duì)小戶型的需求十分旺盛。 * 春天花園后期小戶型尚在籌備中，客 戶問(wèn)詢踴躍。部分樓盤(pán)利用層高優(yōu)勢(shì)，隔成復(fù)式戶型，擴(kuò)大了使用空間，提高了售價(jià)。作為一個(gè)小戶型物業(yè)，如果所處區(qū)域該種物業(yè)過(guò)多的話，不僅制約了項(xiàng)目的價(jià)格，同時(shí)集中度過(guò)高的話，對(duì)于今后物業(yè)的出租也不利。同時(shí)發(fā)展商能夠提供多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在更大程度上滿足了年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，低于 40 萬(wàn)元 /套的小戶型中，居住為主，也有擴(kuò)大投資比例的趨勢(shì)。另外， 除了發(fā)展商可以有條件自救，和停建工程可直接整體拍賣(mài)的爛尾項(xiàng)目外，本市兩級(jí)政府也積極介入治理爛尾工程，長(zhǎng)寧、靜安區(qū)等已特設(shè)了專(zhuān) 門(mén)的治理辦公室，大批爛尾項(xiàng)目大多將成為小戶型項(xiàng)目的搖籃。這樣大批量的小戶型入市將使得不久以后的小戶型市場(chǎng)進(jìn)入交付高峰期。特別是廚房只設(shè)電磁爐，與廳、室處于同一空間，對(duì)于食用中餐的住戶極為不利。 展望 ☆ 供應(yīng)方面 小戶型項(xiàng)目供應(yīng)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái) 源：市場(chǎng)調(diào)查 單 位：套 可見(jiàn)，當(dāng)期消化量較大，后續(xù)供應(yīng)量尚少，不足以影響小戶型樓盤(pán)短期告罄的速度；同時(shí)，隨著交房量的擴(kuò)大，暴露的問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越多。 三、房型 修改建議 總體意見(jiàn)： 從下表看，房型的比例相對(duì)合理。 大多套型的床都為南北向擺放，這樣擺放不 符合人體磁場(chǎng)與地球磁場(chǎng)的協(xié)調(diào)，也不符合人們的居住習(xí)慣。 B 型 廚房面積過(guò)大，可向內(nèi)退讓?zhuān)瑪[放簡(jiǎn)易餐桌。 客廳位于整個(gè)房型的中部。 此外，根據(jù)我司的有關(guān)市場(chǎng)資料，目前市場(chǎng)上套型面積在 40～ 50 平方米的酒店式公寓都十分熱銷(xiāo)，故建議酒店式公寓的套型面積盡量控制在這一范圍內(nèi)，以保證小戶型較快的去化速度。 ☆ 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 在區(qū)域樓盤(pán)中，目前此類(lèi)物業(yè)供應(yīng)較少，已上市的古北新苑的小戶型已銷(xiāo)售完畢，前不久推出的虹橋萬(wàn)博花園小戶型也十分熱銷(xiāo)。 因此，以滿足居住為目的的客戶比例較高，而且出現(xiàn)單身購(gòu)房的過(guò)渡型客戶。 本項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中將定位于以下客層： 上班族（ 45%） 國(guó)貿(mào)、新虹橋、仲盛、東方國(guó)際……辦公區(qū)的長(zhǎng)寧新族群； 投資客（ 30%）小投入、大產(chǎn)出，追求酒店公寓的良好回報(bào)； 新追星族（ 10%） 靠近虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，以前感覺(jué)價(jià)格太貴； 商鋪經(jīng)營(yíng)者（ 10%） 就近解決居住問(wèn)題； 其它（ 5%）一個(gè)高尚地段上的個(gè)性化錯(cuò)位房源可以有一些意想不到的客戶…… 裝修與配置 ☆ 物業(yè)管理內(nèi)容與收費(fèi) 聘請(qǐng)境外知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，以提升本案品質(zhì)。帶家具的裝修房為住戶的便利生活提供了條件，符合酒店式公寓客源的特點(diǎn)。 價(jià)格建議 根據(jù)不同項(xiàng)目在地理位置，價(jià)格和功能定位方面的差異，市場(chǎng)上較為消費(fèi)者所接受的小戶型單元面積一般在 3050 平方米之間，其市場(chǎng)反映良好。況且，如果塑造出高檔形象，同時(shí)也會(huì)吸引投資客，因?yàn)樗麄円矔?huì)考慮以后租售給 CBD 里面的高收入者。 案名建議： 鼎天世界 秀稿文案表現(xiàn)（一） catch: 虹橋 CBD 里的獨(dú)行客，你該回家了！ Copy: 上班，埋身于商務(wù)活動(dòng)，享受做“白骨精”（白領(lǐng)、骨干、精英）的快感。 ■ 近鄰虹橋 CBD：虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是中國(guó)唯一以外貿(mào)中心為特征，集展覽、展示、辦公、居住、餐飲、購(gòu)物為一體的新興商貿(mào)區(qū)和商務(wù)區(qū)。 ■ 44— 69M2 酒店居家：實(shí)行精裝修，配備全套家具，提供酒店式物業(yè)管理，無(wú)微不至的人性化服務(wù)，只需拎上提包，即可開(kāi)始享受自由而尊貴的個(gè)性生活。地鐵口上極品小巢，自由性情任放縱。 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號(hào)線西向延伸工程已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)將成為橫貫全上海的捷運(yùn)動(dòng)線（浦東機(jī)場(chǎng) — 虹橋機(jī)場(chǎng)），正位于地鐵口之上的本案，必將吸納人流，掌控財(cái)氣。 小戶型分三段銷(xiāo)售（ 612 層、 1318 層、 1923 層），樓層差價(jià) 30 元 /平方米以內(nèi)。 快速銷(xiāo)售 在開(kāi)盤(pán)前充分進(jìn)行預(yù)訂和炒做造勢(shì)，并利用我公司積累的小戶型客戶，爭(zhēng)取在開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月左右銷(xiāo)售完畢。 二、服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)的，指可供銷(xiāo)售的商鋪和小戶型部分，以下簡(jiǎn)稱本案；上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為本案提供前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理及所有客戶方相關(guān)服務(wù)。 六、分成及計(jì)算方式 本案銷(xiāo)售超出底價(jià)的部分，甲乙雙方各獲得 50%。 九、合同爭(zhēng)議的解決