知名地產(chǎn)咨詢公司東莞某商業(yè)廣場前期定位思路(文件)
【正文】 是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴； ?面積 ； ?半小時生活圈 幾乎可以到達東莞的每一個角落：距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40分鐘車程；距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10— 15分鐘車程。 【 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 】 全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 500多家，匯集韓國三星集團、香港偉易 達、韓國 SK、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)。 戰(zhàn)略：融入大市區(qū)，借勢促發(fā)展 目標：建設(shè)以 IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城 定位：居住、休閑和創(chuàng)業(yè)的花園式城區(qū) 工業(yè) 完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)：休閑、度假、生活 利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，整合提高，更好地與市區(qū)對接。 ?寮步鎮(zhèn) 20多萬的外來人口促進了房地產(chǎn)租賃市場的興旺 ?大量的外企和民企中中高層外來人員導致對商品房市場的租賃需求 ?寮步鎮(zhèn)較少的商品房供應使租賃市場供不應求 根據(jù)前期的市場調(diào)查和訪談的結(jié)論 ， 目前寮步住宅租賃供應主要為民宅 ， 出租率較高 ， 而商品房租賃供小于求 。 ?租賃市場興旺，質(zhì)素較好的中小戶型項目具有良好的房地產(chǎn)投資前景。 項目分析 — 項目現(xiàn)狀 蟠龍小區(qū) 鎮(zhèn)政府 美麗 365 本項目 中心廣場 海悅花園一期 三正世紀豪門 星城數(shù)碼廣場 商會大廈 海悅新都會 東孚大廈 工廠 蟠龍大道 石大路 項目分析 — 項目周邊環(huán)境 ? 占地面積： 74000m2 ? 總建筑面積： m2 ? 住宅面積： m2左右 ? 商業(yè)面積： 3萬 m2 ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 綠地率： % 項目分析 — 經(jīng)濟技術(shù)參數(shù) 項目分析 — SWOT分析（優(yōu)勢） ?項目地處新城鎮(zhèn)中心區(qū)域 ?交通非常便利 ?項目位于莞樟大道和石大路交匯處，具備良好的昭示性 ?項目規(guī)模體量比較大，有一定的規(guī)模效應 ?項目自身有商業(yè)配套，有利于形成商住互動 ?項目周邊市政配套比較有利 發(fā)揮策略： 充分利用項目的良好地理位置，打造寮步標志性的物業(yè)；充分發(fā)揮項目的交通和環(huán)境優(yōu)勢，充分挖掘項目的商業(yè)價值。 價值挖掘 位置優(yōu)勢 商業(yè)不僅僅是項目利潤的重要來源，還是提升住宅價值的重要砝碼 區(qū)域優(yōu)勢 充分借勢競爭對手對片區(qū)的炒作。 酒店式服務式公 （中檔路線） 美麗 365花園 ? 極具文化藝術(shù)氣息的現(xiàn)代化休閑區(qū) （大眾精品路線） 三正世紀豪門 ? 新中心區(qū)豪宅（高端路線） 本項目市場定位 ? 中心區(qū) 15萬平方米格調(diào)生活社區(qū) —— 中偏高檔產(chǎn)品，高檔市場形象 客戶定位 偶得客戶群 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 本地人 在寮步做生意的外地人，港澳臺人士 企業(yè)中、高層管理人員 投資客戶 產(chǎn)品定位 商、住結(jié)合 ? 商業(yè)上要充分利用項目良好的昭示性和便捷的交通以及現(xiàn)有的燈飾廣場商家資源，挖掘項目的商業(yè)價值。 規(guī)劃設(shè)計建議 ? 現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 ? 改進建議 現(xiàn)有方案規(guī)劃布局 將地塊分為 A區(qū)和 B區(qū)來開發(fā) 現(xiàn)有規(guī)劃點評 從規(guī)劃設(shè)計的角度說符合項目的地塊特點，整體布局統(tǒng)一有序，比較吻合項目的定位要求； 但從營小角度看，我們認為有以下幾點不利于產(chǎn)品價值的提升： 東西向房子比較多 人車沒有分流 先開發(fā)的 A區(qū)在整體開發(fā)未完成之前沒有景觀資源優(yōu)勢，會增加銷售難度 改進措施建議 ? 在建筑布局上盡量減少東西向房子，地塊北邊高層部分（紅圈部分）可以考慮用塔樓進行點式圍合布局。 一
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