【正文】 公司品牌、占領最高端市場有重大戰(zhàn)略意義。 定位方向三：精裝修高層闊景大宅 ㈠規(guī)劃 指標 （ 1）總占地面積： 59畝 = 平米 （ 2）總建筑面積：容積率做到 建筑面積約 137667 平方米 （ 3）其中： 四棟 18F 高層 、四 棟 26F 高層，建筑面積控制在 11萬平米 商業(yè)群樓： 萬平米 會所 1000 平米 幼兒園 1000 平米 ㈡成本分析 （ 1）、 建安費： 建安費按 900 元 /平米計算： 900 元 /平米 * 萬 平米 = 億元 （ 2） 、 前期工程費。 ㈤投資收益分析 成本回報率：總收益 /總成本 ╳ 100%： ╳ 100% = % 由于按定向開發(fā)考慮，總投資額主要為取得銷售許可證之前的土地補償，前期配套費及部分建安成本等，取得銷售許可證后，用銷售回款進行后期建設。裝修方案能否得到普遍認 同 ，是項目成敗關鍵。方案三更為務實，銷售回款速度快。 第三部分 嘉興商貿市場分析 第四部分 項目的市場定位和營銷策劃 第五部分 項目成本測算 第六部分 項目收入測算 第七部分 項目收益分析 第八部分 總體經濟評介 第一部分 項目基本情況 嘉興市土地管理局于二 OOO 年十一月三十日發(fā)布了《嘉興市國有土地使用權招標公告（嘉土（ 2020）第 3 號）》。 。 ，高度控制在 15米以下，靠近少年路一側高度控制在 24 米以下。 一、 宏觀經濟出現(xiàn)重大轉折，經濟增長新周期來臨 1999 年是中國經濟周期的谷底 1999 年中國大多數經濟指標處于景氣低迷狀況，全國 GDP 增長率只有 %，為 1992 年以來的最低，投資增長率只有 %，為 1993 年以來的最低，社會消費品現(xiàn)價零售額增長率只有 %，為 1994 年以來的最低，因此 1999 年將是我國經濟的谷底。 2020 年經濟將進一步增長 2020 年是新的世紀的開始，也是我們實施十五計劃的開始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對經濟結構進行戰(zhàn)略性調整，繼續(xù)實行積極的財政 政策，促進消費，加大投資力度，刺激經濟進一步回升。 1. 主要經濟指標 1978 1985 1990 1995 1999 國內生產總值 （億元） 人均國內生產總值（元） 460 1366 2582 9750 14297（合 1800 美元） 國內生產總值增長率 % % % % % 消費品零售總額（億元） 嘉興市已進入人均國內生產總值 1800美元的階段，表明已實現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。 這項政策表明房地產業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進程的加快將刺激房地產業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價格將進一步攀升，這對我公司在嘉興投資房地產有指導作用。 第三部分 嘉興商貿市場分析 一 . 目前嘉興商業(yè)態(tài)勢 1. 傳統(tǒng)大商場 這些大商場有江南大廈、陽光購物中心、戴夢得購物中心等，它們主要經營中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場發(fā)展的規(guī)律， 二 .商鋪售價 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 平均售價為 萬元 （以 15 平方米為計量單位） 嘉興商城鋪位 120/平方米 /月 總價 萬 /年 商業(yè)大廈 180 元 /平方米 /月 總價約 萬元 /年 建業(yè)商廈 60 元 /平方米 /月（ 30 平方米） 總價 萬元 /年 中興廣場 60 元 /平方米 /月（ 30 平方米） 總價約 萬元 /年 *租金價推算表 月租金 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年 11 年 12 年 120 元 /平米 /月 99 19200 21600 24000 26400 28800 180 元 /平米 /月 12960 15120 17280 19440 21600 23760 25920 60 元 /平米 /月 4320 5040 5760 6480 7200 7920 8640 若以 10 年為投資回報期，則售價分別為： 萬 /平米， /平米， 7200 元 /平米。因此為適應這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣 二區(qū)。 B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無論顧客的產齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產品。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍 布于街頭巷尾的服務機構集中在一個建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。 ，在內街中考慮休息和交流的功能，使消費者在此停留、休息和約會，延長逗留時間。本項目將聘請成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機構進行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機構，已著手進入接洽調查階段，隨著項目中標將進一步深入。本物業(yè)由于其獨一無二的商業(yè)價值，無論是租或售都會取得穩(wěn)定可觀的回報，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約 3億元左右，另有約 1 個億價值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè) 可使公司未來仍能獲取豐厚的回報。 一樓 15000 元 /平方米㎡ 二樓 5000 元 /平方米㎡ 三樓 3800 元 /平方米㎡ 四樓 2200 元 /平方米㎡ ： 四樓 2200 平方米 10000=2200 萬元 三樓 3800 平方米 10000=3800 萬元 二樓 5000 平方米 18000= 9000 萬元 一樓 15000 平方米 18000=27000 萬元 總計銷售額為 億元 二 . 租售并舉方案 1. 一樓全部出售 18000 平方米 15000 元 /平米 = 億 、三、四樓出租，出租率為 80% 二樓租金 120 元 /平米 /月， 三樓租金 80 元 /平米 /月， 四樓租金 50 元 /平米 /月 租金總額為 二樓 120 18000 12 80%=2074 萬 三樓 80 10000 12 80%=768 萬 , 四樓 50 10000 12 80%=480 萬 , 總計 3322 萬元 /年 在第三年進入經營期后，每年可獲得 3322 萬元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共 38000平方米，每年可獲得 3322 萬元出租收入。為嘉興城市建設增添新世紀的光彩。 3. 市場風險。由于我公司專業(yè)于住宅開發(fā)，尚無很大的商業(yè)中心開發(fā)經驗，在人才準備上也顯示出不足，這將影響項目的進程。 ，力爭拿出市場定位準確、超前設計的建筑物， 為項目推廣制造亮點。 通過以上各項措施，我們可以有效防范風險，順利完成項目，實現(xiàn)預定目標。 ，銜接好資金的周轉，減輕財務負擔。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。推盤時應形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價將達不到預期的價格，影響整個投資回報率。 。 第七部分 項目收益分析 項目總成本 30563 萬元 項目總收入 42020 萬元 扣營業(yè)稅等 2330 萬元 稅前利潤 9107 萬元 注：若不免所得稅，則稅后凈利為 7558 萬元 若能免所得稅，則凈利仍為 9107 萬元 銷售保本價格 5873 元 /平方米㎡ 樓面地價 3445 元 /平方米㎡ 資金利潤率 %（以 7558 萬元利潤為基數） 第八部分 總體經濟評介 一 .綜上所述，我們認為這個地塊具有巨大的商業(yè)機會，以全部物業(yè)出售計算二年可實現(xiàn) 利潤 7558萬元；以租售并舉方式計算，三年收回成本，以后在擁有第二、三、四層物業(yè)時每年可獲 3322 萬元穩(wěn)定的物業(yè)出租收入，物業(yè)自身還能不斷升值，所以說回報是巨大的 。 其中： 392 萬元 （建安費 1%） 56 萬元 、限袋費（ 7 元 /平方米） 70 萬元 五 . 不可預見費 200 萬元 七 . 開發(fā)費用 2400 萬元 其中： 300 萬元 600 萬元 1500 萬元 八 . 總成本 30563 萬 注： ，降低管理費用，縮短前期準備時間（半年為限），盡快進入招商階段 ,減輕前期資金壓力大所造成的財務壓力。本項目將進行大規(guī)模的招商活動，與各地之民間商會聯(lián)絡，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報將吸引他們前來投資經商。本項目起點很高，應體現(xiàn)與國際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名 度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。步行街內有滿足日常生活的體閑、娛樂、運動、餐飲等服務設施，為人們提供一個購物與享受合一的好去處。 本項目具備以下特點： A. 經營品種齊全。 若以 8 年為投資回報期，則售價分別為 萬 /平米 , 萬 /平米 ,5760 萬 /平米。平均售價為 萬元 若以 8 年為投資回報期，則售價分別為 萬 /平方米 , 萬 /平方米 , 萬 /平方米。 2. 小商品市場或商城 目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場、燈具市場等，一般由個體經營，攤位較小，經營產低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個零售業(yè)的絕大多數，但檔次較低，市場的整體形象沒有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費者的利益容易受到侵害