重慶頂峰a區(qū)項目可行性研究報告(文件)
【正文】 0%； 銷售現(xiàn)金流入 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 20 項目現(xiàn)金流量模型 ? 在項目分析的本階段，要提供一個項目現(xiàn)金流量模型是較困難的，除了項目現(xiàn)金流出與項目的詳細開發(fā)計劃密切相關(guān)之外，項目的現(xiàn)金流入所涉及的因素也非常多，如銷售速度、客戶的付款方式 等等。可銷售商鋪面積分兩個片區(qū)，商鋪每一流水片可銷售 3100 平方米 ,設(shè)定在住宅第一個流水片開發(fā)結(jié)束的一個季度后 (即住宅第一片區(qū)交付入住 ,住宅第二片區(qū)準備交付時 ),分別按四個月平均銷售 。 ⑸商業(yè)用房則在銷售的當季回籠全部銷售合同價款。 ? 重視市場營銷對開發(fā)進程的每一環(huán)節(jié)的引導，用新穎營銷企劃與手段沖擊和對接 重慶市 場，將可起到縮減項目經(jīng)營期，爭取更大的年度市場占有率，改 善項目的現(xiàn)金流量等多方面的功效，使項目在物業(yè)產(chǎn)品及市場營銷兩個層面，在 重慶 的高偏低位市場均能產(chǎn)生觀念與技巧的較大落差，用與其它同類項目形成較強的對比性優(yōu)勢，支撐項目的全面成功。 （ 3）營銷提前與撞擊市場 項目的營銷提前運作體現(xiàn)在兩個方面 ? 一是項目的主題、理念傳播與項目的產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計同步，通過提前的理念傳播對市場進行項目信息告之和項目市場定位，聚焦意向購房客戶的目光，使項目提前成為目標人群中意向購房客戶的比較選擇對象，為項目產(chǎn)品的推出積累客戶量。 ? 項目營銷前移的操作體系，保證了項目產(chǎn)品能以滿足客戶需求的最佳角度進入市場，拉長項 目有效經(jīng)營周期，最大限度地降低項目市場風險，是項目實施“營銷經(jīng)營”的核心所在。 ? 在項目廣告運作上，要強調(diào)其創(chuàng)意水準及與眾不同的特質(zhì)，在廣告上也要拉大與其它同類競爭樓盤的差異化。按項目設(shè)想的營銷策略與技巧，項目的形象及品牌的樹立，將會有效地提升項目產(chǎn)品的附加值。 （ 2）銷售進度預期 ? 按本項目的整體運作模式，項目銷售時間比一般的項目運作方式將有較大的提前，銷售進度也將大大加快，項目的總經(jīng)營銷售時間確定在半年左右。 （ 2） 從上表中可知 ,以項目全部自有資金投入測算 , 重慶 ?頂峰 A區(qū) 項目包括已購土地折價款在內(nèi) ,項目需最大投入的流動資金量為 萬元 ,發(fā)生在項目啟動后的第四季。 （ 2）按基本建設(shè)項目的慣例 ,項目投資商必須自籌項目總投資的 30%,本項目靜態(tài)總投資 萬元 (含土地折價 ),即需自 籌資金的總額約為 萬元； 項目融資安排 （ 1） 從本項目的融資條件及項目的開發(fā)資金需求 ,初步考慮形成如下的后續(xù)開發(fā)資金安排 :項目發(fā)展商已自籌資金 9400 萬元 ,將除第一組團外的項目開發(fā)用地 畝作為融資抵押物 ,向當?shù)劂y行申請住宅項目開發(fā)貸款 3600 萬元以解決資金缺口。 五 項目效益分析 投資效果預測 ? 重慶奇瑞 房地產(chǎn)有限公司項目總投資 萬元人民幣，通過銷售將可實現(xiàn)資金回收 39507 萬元，項目所得稅前利潤約10145 萬元，靜態(tài)總投資利潤率約 %。 （ 2）根據(jù)測算 ,項目全部投資年收益率 (FIRR)為 19%,季投資收益率為5%。項目全部投資回收期 ,投資回收周期較短；項目凈現(xiàn)值為 萬元 ,為凈值。 ? 本項目的發(fā)展具有投資回報率高且穩(wěn)妥（項目動態(tài)投資利潤率為 %） ，項目投資回收期較短（ 年）、啟動資金較小、風險可控等特點，如開發(fā)成功，將給投資方帶來相應可觀的財務(wù)利益。 ? 重慶市 一些大規(guī)模中偏低價位樓盤 (尤其是 重慶 開發(fā)區(qū)方向 )目前已在進行籌劃或啟動前期工作，本項目推進的速度亦格外的重要，關(guān)系到本項目能否搶占市場先機，建議發(fā)展商加快項目的前期作業(yè)進度。 2 項目推進的要點建議 ? 在項目眾多的前期 工作中，我們認為項目規(guī)劃設(shè)計是項目發(fā)展重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 32 的靈魂，將在很大的程度上對項目的成敗起決定性的作用，發(fā)展商相當重視項目的規(guī)劃設(shè)計作業(yè)，已選擇有經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)擔綱本項目的規(guī)劃設(shè)計或承擔規(guī)劃設(shè)計顧問。 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 31 項目敏感性分析 由于本項目的技術(shù)經(jīng)濟測試效果良好 ,內(nèi)部收益率超過基準收益 率較大 ,投資回收期很短 ,表明本項目有良好的抗風險能力 ,故不再進行項目的敏感性分析。 （ 4）當基準收益率取值為年 12%時 ,項目凈現(xiàn)值為 萬元 ,項目全部投資回收期為 季 ,即 年。 參數(shù)取值 根據(jù)城市房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平及目前國家短期債券的利率水平 ,本項目確定投資年基準收益率 (FIRR)為 12%,季基準投資收益率為 3%。 （ 3） 按項目 口徑 ,項目采用開發(fā)貸款后的現(xiàn)金平衡情況如下表 ,詳見 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目資金使用還貸計算表 (附表五 ),經(jīng)計重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 29 算，本項目需向銀行貸款（開發(fā)流動資金貸款） 3600 萬元 ,貸款最長使用年限為 1 年。 項目融資條件 （ 1）本項目占地約為 畝，按折價 萬元 /畝，合計約 6100萬元 ,根據(jù) 重慶 區(qū)域當前發(fā)展情況及本項目修正后且已獲通過的開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標，本項目土地資產(chǎn)現(xiàn)值應修正為 45 萬元 /畝，合計約 8091萬元 ,其中第一組團用地為 48 畝 , 土地資產(chǎn)現(xiàn)值約 2160 萬元 ,其余用重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 28 地為 畝 , 土地資產(chǎn)現(xiàn)值約 5931 萬元。 ? 在與項目的工程承包方合作之中，采用工程款后付的合同模式，重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 27 也可為本項目解決部分啟動資金問題。經(jīng)過努力和配合區(qū)域環(huán)境提升，尚存一定的價格上行空間。 6 獨特而強勢的銷售組織 ? 建議在本項目采用 本 公司的以“重獎、競爭、淘汰”為核心的組織銷售模式，給項目銷售注入強勢動力，充分發(fā)揮銷售隊伍機制優(yōu)勢和銷售人員主動性，使銷售極限提速。 ? 銷售中心展示廳，配置精致的各式物業(yè)產(chǎn)品效果渲染圖，營造強大的賣場氣勢，展示本項目的綜合優(yōu)勢，描繪本項目未來的美好生活畫面，形成對購房客戶的強烈視覺沖擊，誘導客戶的重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項目 25 購房沖動。在項目規(guī)劃設(shè)計基本 定型后，將物
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