【正文】 合市場需求的前提下適度超前，使之滿足可持續(xù)發(fā)展的要求，十幾年、幾十年甚至一個世紀都不會落后。為此需要對該地區(qū)實施品牌再造策略，利用規(guī)劃手段或旗艦項目等，對該地區(qū)進行重新包裝、宣傳，改變該地區(qū)的負面形象，突出該地區(qū)的優(yōu)勢資源條件和未來的發(fā)展前景，之后再進行開發(fā)建設。同時也應包括以人為本的居住區(qū)規(guī)劃設計，適度人車分流的交通規(guī)劃設計，還有康體會所等運動設施。例如，使景觀通透，將社區(qū)優(yōu)美的自然和人文景觀盡可能地展現(xiàn)給社區(qū)外的人流，以此提升整個城市的形象而非僅僅是社區(qū)的形象。扣除村民永續(xù)經(jīng)營用地 公頃（按可開發(fā)用地的 8%計算）和村民住宅安置用地 公頃（村民住宅拆遷賠償合法建筑面積為 萬平方米，容積率以 2計算），則開發(fā)商可開發(fā)用地為 公頃（約 2795畝）。 ◆ 交通優(yōu)勢 村民永續(xù)經(jīng)營用地 北側(cè) 是通往東部的紐帶的禾東路 ，東側(cè)有環(huán)湖里大道經(jīng)過，交通優(yōu)勢明顯，有利于吸引各類顧客，能為村民的商業(yè)經(jīng)營帶來較好的經(jīng)濟收入，也會方便拆遷工作的展開。其中居住功能是本次開發(fā)方案的核心內(nèi)容，包括高層住宅、小高層住宅、多層住宅、低層住宅、景觀別墅區(qū)等。 建議與大學生物系或相關環(huán)保、動物保護組織等合作，人工引入珍稀鳥類，使 50米寬的綠化防護帶及水面發(fā)展形成生機勃勃的珍稀鳥類的棲息地。 表 用地平衡表 項目 面積（ ha） 所占比例（ %） 一、居住用地（開發(fā)商可開發(fā)用地） 100 1 住宅用地 55 2 商業(yè)公建用地 20 3 道路用地 15 4 公共綠地 10 二 、村民可開發(fā)用地 1 村民永續(xù)經(jīng)營用地 2 村民住宅安置用地 三、其他用地 1 水庫 2 防護綠地用地 3 城市道路用地 4 特殊用地 規(guī)劃總用地 第四章 分期開發(fā)方案 分期開發(fā)原則 整個湖邊水庫地區(qū)開發(fā)商可開發(fā)用地有 公頃，建成后可容納數(shù)萬人口。為了使得湖邊水庫地區(qū)的開發(fā)能盡快啟動，盡快出效果，可先選擇一些拆遷量相對較小的地塊進行首期開發(fā)建設。 分期開發(fā)方案 通過對廈門城市規(guī)劃與城市結構 和湖邊水庫周邊地區(qū)現(xiàn)狀開發(fā)及未來發(fā)展的分析研究，以及對廈門市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析和未來展望，建議將湖邊水庫地區(qū)的可開發(fā)用地分三期進行開發(fā)。 1 A 地塊 ① 位置與規(guī)模 位于 Ⅰ期 的西南角，占地 。 ◆ 靠近濱水地帶 A 地塊開發(fā)用地臨湖邊水庫，景觀較好，有條件打造濱水住宅，以此作為賣點來吸引購房者。沿呂嶺路設置商業(yè)，采用商住結合、上宅下店的形式，在西南角處建議安排社區(qū)服務中心，建議采用獨立的鄰里中心形式。 2 B 地塊 B地塊位于 A地塊的東側(cè)，占地約為 13公頃。 3 C 地塊 C地塊位于 A、 B地塊的北側(cè)，占地約為 公頃。 Ⅱ期 Ⅱ期 總用地為 。規(guī)劃容積率 ，綠地率 45%，可興建 萬平方米的建筑，以小高層為主，輔以低層、多層、高層等。 4 賓館與街頭廣場 位于湖西路、縣黃路之間，呂嶺路的北側(cè)，占地 公頃。 此地塊 占據(jù)了湖邊水庫地區(qū)較佳位置，應取得最大的綜合效益，其中包括長期的經(jīng)濟和 社會效益。相對于傳統(tǒng)酒店那種單一的服務形式，千篇一律的設施設備和模式化的服務，主題酒店具有不可比擬的優(yōu)勢。 因此，建議在湖邊水庫地區(qū)建設主題式賓館，以差異化的競爭優(yōu)勢吸引游客和商務客來此入住。因而建議將該賓館的開發(fā)建設時間安排在中后期，也即在 2020 年以后再考慮建設。 建議在 2020－2020年間實施開發(fā) 。在國內(nèi)目前的規(guī)劃指導思想中，往往將濱海、濱湖、濱江等大片濱水區(qū)都建設成公眾活動區(qū)，以體現(xiàn)為民的思想。建議發(fā)展成國際交流學校，既為湖邊新城中、西部的學生服務，又可成為廈門市中小學生國際交流的一個基地，在假期安排與其他國家中、小學進行學生交流，同時也是預備留學的學生培養(yǎng)中心。在國際交流學校東邊選擇部分地塊作為海外建筑師創(chuàng)作的樂園，形成海外建筑師作品街區(qū)，獨具特色。建議此地塊開發(fā)建設低密度景觀型別墅，容積率 ，綠地率 70%，可興建 ，以單體和聯(lián)體花園式別墅為主。 聯(lián)體式花園型中檔別墅，每套平均建筑面積 200 平方米（在 150250平方米之間），每套含花園等占地 300平方米。湖濱 天地 康療中心可包括體檢、亞健康診療、健身、老年人療養(yǎng)、自然美保健、生理健康和心理治療等，并配有數(shù)名健康專家及專業(yè)的服務人員。 ② 項目定位 湖濱 天地 規(guī)劃 定位為 廈門市規(guī)模最大、設施齊全、功能完備、自然景觀宜人的大型高檔康療休養(yǎng)區(qū)，集會議、娛樂、康療、健身、美容保健于一體 的綜合 場所。 ◆ 會議設施 與康療中心相結合，可設立一些會議場所，迎 合一些公司對私密及安靜會議環(huán)境的需求。按點、線、層植樹養(yǎng)花，并配以水池、亭臺及園林小品，植被既豐富又有層次感，建筑物在花叢樹林中分布，最高樓層不超過四層，中心四周群樹環(huán)抱，達到 半封閉的目的使客人有安全感。以廈門城市的大中型企業(yè)、貿(mào)易公司、金融保險公司及政府機構、事業(yè)單位為對象，以買健康、買保健、買預期康復、買超級享受、買生活體驗為營銷主題，因此團體消費潛力巨大。規(guī)劃為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，吸引臺灣同胞以及其它海內(nèi)外人士來此進行創(chuàng)作。也即一次開發(fā)項目為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，主要是利于舊廠房 進行改造，建設成本較低。這樣的營銷手段已在一些城市被成功應用。 ◆ 北京 由 地產(chǎn)商潘石屹 等 投資 的、集 亞洲 12位名 建筑師設計的 “ 長城腳下的公社 ” ， 是中國地產(chǎn)界第一次 匯 聚亞洲前衛(wèi)建筑師群體的重要商業(yè)開發(fā)項目，成為轟動一時的地產(chǎn)與建筑設計事件。雖然項目毀譽參半，但是作品未建成時，已獲得 中國建筑藝術獎 ，有效地幫助了該項目的營銷。計算采用動態(tài)分析方法，即考慮價格隨時間變化以及資金的時間成本，將所有支出及收入項目折算到基準時間點上的現(xiàn)值進行投資回報分析及地價測算。測算結果有待相關的用地、人口、補償標準等確切數(shù)據(jù)得到后再核實確認 或調(diào)校，其實際發(fā)生的費用可能更高。據(jù)湖里區(qū)相關政府官員介紹，這些建筑可分成合法建筑、違章建筑和臨時搭建三類，對應的面積測算和拆遷賠償標準也各不相同。 建造及配套成本 = 萬平方米 1800元 /m2 ≈ 億元 2 違章建筑 按每戶 300 平方米計算，補償標準為 800元 /平方米，總戶數(shù)仍按 1938戶計算。拆遷補償暫按 1500元 /m2計算 (設為 2020年 12月底時的補償標準 )，則： 工廠拆遷補償總額＝ 3644181500 元＝ 54,663 萬元 ≈ 億元 約相當于每畝拆遷補償 60萬元。 環(huán)境整治總費用為 億元。 用地安排 規(guī)劃 總用地為 頃，其中 公頃作為村民永續(xù)經(jīng)營用地， 公頃作為村民住宅安置用地，則 公頃可作市場化開發(fā)用地。（ 1+8%） =（ ＋ 4 ＋ ＋ ＋ ）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ C區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。 總成本 =建造和配套成本 +前期費用 +公建、道路、綠化等費用 +管理費用 +不可預見費用 +銷售費用 +地價 = 元 + 億元 + 億元 + 億元 + + +地價 = +地 價 稅費和資金成本 稅費 銷售稅費 (俗稱二稅一費 )， 為銷售收入的 %。 平均地價 =總地價 /開發(fā)商可開發(fā)用地 =( 10000)247。 總地價 = 公頃 1 元 /m2≈ 億元 住宅用地地價測算 由于本項目是大盤開發(fā)，有大片的綠地、公建和廣場，住宅用地占 55%，因此，有必要針對住宅用地做一個地價測算，以便于開發(fā)商或者政府部門在決策方面進行權衡。 。（ 15） ≈ 183萬元 /畝 收益 測算 假設（低）多層住宅售價為每平方米 5,000元，小高層售價為每平方米 4,600 元，高層售價為每平方米 4,500元，別墅售價為每平方米 6,500 元，商鋪和賓館售價為每平方米 6,600元，分別按照各自的建筑面積（低）多層 ，小高層 萬平方米，高層 萬平方米，別墅 ，商鋪和賓館 ，則 銷售總價為 。 )247。 土地價格測算 開發(fā)商可開發(fā)用地地價測算 本節(jié)假設湖邊水庫地區(qū)由一個開發(fā)商開發(fā)進行測算 ， 即對一、二、三期用地綜合考慮 ，在此基礎上確定一個統(tǒng)一的地價。（ 1+8%） ≈ 綜上所述，商品房開發(fā)總建造及配套成本 =一期 +二期 +三期 = 億元 + 億元 + 億元 = 億元 前期勘測、設計等費用 前期費用按照總建造和配套成本的 8%計算，則： 前期費用 = 8% ≈ 公建、道路、綠化等費用 由于本項目是大片土地開發(fā)，公建、道路、綠化等費用占有較高比例，可取銷售收入的4%作為開發(fā)商用于投 入基建、美化環(huán)境的支出。（ 1+8%） ≈ 三期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長率247。（ 1+8%） ≈ 一期總建造及配套成本 =A區(qū) +B區(qū) +C 區(qū) = 二期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長率247。（ 1+8%） ≈ B區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。二、三期建造成本投入各自按照 50%、 30%、 20%劃分 3階段，對應貼現(xiàn)年數(shù)分別為二期： 、 、 ；三期為： 、 、 。 土地整改總費用 土地整改總費用 = 億元 (集體用地征地費 )+ 億元 (建筑物補償 )＋ 億元 (工廠拆遷補償 )+ 億元 (環(huán)境整治 )+ 億元 (高壓線入地 ) = 億元。若按現(xiàn)狀建筑容積率為 ，則兩項合計也為每畝 60萬元。 補償金額＝ 1938戶 100 m 2/戶 120 元 /m2＝ 2326 萬元 4 農(nóng)村住宅 等 建筑物 拆遷賠償總費用 在上述基礎上，可算得如下結果： 農(nóng)村住宅等建筑物拆遷賠償總費用＝ 69768+46512+2326 ＝ 11,8606萬元 ≈ 工廠拆遷補償 依據(jù)《廈門湖邊水庫保護與利用規(guī)劃設計》報告，本地區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地為 911畝。據(jù)此數(shù)據(jù)推算對建筑物的拆遷賠償費 。據(jù)廈門市城市規(guī)劃設計院和廈門市電力局 2020年 3月份編制的《湖邊水庫周邊地區(qū)高壓架空線入地專項規(guī)劃》，農(nóng)田及村鎮(zhèn)居住用地征地成本為 12萬元 /畝。本次經(jīng)濟測算的貼現(xiàn)率按 8%取值。雖然項目尚未建成，但其廣告效應已開始顯現(xiàn)。其廣告 價值不可估量。但是在 2020年上海的藝術博覽會上，聯(lián)洋社區(qū)斥資 1000 萬購買了世界雕塑之父羅蘭的舉世聞名的雕塑作品《思想者》的限量復制品，一時間名聲大噪，奠定了其高檔，文化的社區(qū)形象，無論對于吸引購房者，或是提升房價都起到了重要的作用。 此外，還可考慮在該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)一個國內(nèi)建筑師創(chuàng)新街區(qū)，與建議設在國際交流學校東邊的海外建筑師作品街區(qū)相輔相成，共同形成創(chuàng)意、文化、國際交流等的氛圍。該項目有助于廈門市產(chǎn)業(yè)結構的升級并能提升湖邊水庫地區(qū)的文化品味。因此，本項目有較大的吸引力和良好的市場前景，對湖畔新城的整體發(fā)展也會帶來極大的幫助。 ⑤ 項目的市場前景 目前廈門城區(qū)范圍內(nèi)已有小型康療中心，規(guī)模都較小，功能有限，是醫(yī)院的延伸，也缺乏休閑、會議理念和功能。 ◆ 娛樂 應提供相應的娛樂運動設施，如桌球、棋牌、美容美發(fā)等，但規(guī)模不宜太大?？弹熤行膽O施先進一流，環(huán)境幽雅怡人，配有高級專家。同時，可為廈門企、事業(yè)單位和社會團體的員工、成員提供一流、全面的體檢服務和健康養(yǎng)身和治療的咨詢服務。與獨體別墅相同，聯(lián)體別墅也有花園、保姆房、儲物間、更衣室、曬臺、車庫等，唯一不同的是花園的面積、房屋占地面積較小和價格上 的差異。 單體式花園型高檔別墅，每套平均建筑面積 250 平方米（在 200300平方米之間），每套 圖 Ⅲ期開發(fā)圖 含花園等占地面積 600平方米。 4 景觀別墅區(qū) 占地 公頃。占地，容積率 。建議開發(fā)一個濱水廣場，作為公眾濱水活動 場所，也有利于水體景觀向外滲透，提高城市的環(huán)境品質(zhì)和生活質(zhì)量。 1 濱水廣場 占地 公頃，南接呂嶺路北靠湖邊水庫。占地約 。 考慮到目前廈門在建的高檔賓館數(shù)量較多，短期內(nèi)可能會造成供應量過大的現(xiàn)象。歷史、文化、城市、自然等都成了酒店 借以發(fā)揮的主題。 如前所述，廈門高檔次的賓館未來競爭會較激烈。建議該地塊作如下開發(fā)。景觀處理上，強調(diào)通向水邊的視線走廊，通過植物設計、建筑小品布局、健身場地規(guī)劃等，讓公園成為一處本地居民及周邊市民休閑健身及社區(qū)交流的場所，讓居住區(qū)的人們能有更多親切、自 然的交往空間，提高居民的生活質(zhì)量，提升整個湖邊水庫地區(qū)的形象和檔次。 開發(fā)內(nèi)容包括住宅、居住區(qū)公共綠地、休閑健身公園、教育用地、賓館和街頭廣場等。容積率 ，綠地率 45%