【正文】 需要時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)出租也可獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益）為主，出售為輔，各有優(yōu)勢(shì)，在選擇時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮如 下因素： 基于兩個(gè)方案對(duì)開發(fā)公司的要求，項(xiàng)目運(yùn)作者對(duì)項(xiàng)目的考慮角度有所不同，主要在于： 項(xiàng)目運(yùn)作的戰(zhàn)略要求，是 中 長(zhǎng)期還是短期的戰(zhàn)略，是追求價(jià)值最大化，還是“短、平、快”的資金回籠，這與項(xiàng)目開發(fā)公司的自身發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)； 項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知與可承受度， 中 長(zhǎng)期運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)較大，但地塊收益價(jià)值相對(duì)較大； 項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)力，主要體現(xiàn)在資金實(shí)力、管理實(shí)力、營(yíng)銷實(shí)力是否能夠與采用的方案相匹配。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以上認(rèn)知基于中國(guó)、常州不因政治、經(jīng)濟(jì)、不可預(yù)知等因素出現(xiàn)大的波動(dòng)，目前暫時(shí)無此跡象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的 營(yíng)銷及 銷售組織工作， 采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，形成項(xiàng)目工作組管理架構(gòu) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售助理： 1 人，負(fù)責(zé)銷售中心日常事務(wù)，協(xié)助銷售經(jīng)理開展管理工作，銷售人員考評(píng)管理、各系統(tǒng)維護(hù)等。 項(xiàng)目組成員、顧問團(tuán)成員：待定 進(jìn)度安排 時(shí)間進(jìn)度 主題 具體內(nèi)容 2020 年 8— 9 月份 產(chǎn)品規(guī)劃建議 對(duì)本地區(qū)域市場(chǎng)及周邊城市的典型樓盤進(jìn)行深入調(diào)研，提供設(shè)計(jì)參考 就設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行市場(chǎng)論證及分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基本工作流程：項(xiàng)目洽談（三到四輪）→項(xiàng)目合作簽約 →確定項(xiàng)目合作工作目標(biāo)及工作進(jìn)度→按工作進(jìn)度要求全面展開各項(xiàng)工作→項(xiàng)目結(jié)束及最終結(jié)算 為保證合作達(dá)到效果并對(duì)合作方負(fù)責(zé)，要求項(xiàng)目合作期間須召開以下各類型會(huì)議： （ 1）項(xiàng)目提案會(huì)（ 2— 3 次）：討論項(xiàng)目 SWOT 分析、市場(chǎng)定位建議、營(yíng)銷總概念建議，根據(jù)討論結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中 ： （ 1） 基本服務(wù)費(fèi)： 30 萬元 （ 2） 銷售獎(jiǎng)懲費(fèi)：是指根據(jù)合作雙方協(xié)定的按期按銷售比例銷售實(shí)際情況，在費(fèi)用結(jié)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 時(shí)進(jìn)行增加或扣除。 【全程營(yíng)銷銷售實(shí)務(wù)服務(wù)】 費(fèi)用構(gòu)成 根據(jù)市場(chǎng)普遍做法，對(duì)合作報(bào)酬建議采用“ 提成 +溢價(jià) ”。 常州博晟世嘉房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 二〇〇七年七月十八日 。 付款 （ 1）自合作合約簽訂后七日內(nèi)，支付 貳 拾萬元； （ 2）開盤 后實(shí)際出現(xiàn)銷售到帳金額的次月起 開始 計(jì)付提成 ， 提成在未超過首付款（貳拾萬元）的部分實(shí)際扣減 ，超過后實(shí)際支付 ； （ 3）合作合約服務(wù)期滿時(shí)七日內(nèi)， 進(jìn)行銷售提成的結(jié)算，如出現(xiàn)溢價(jià)部分按規(guī)定分成 結(jié)算。 2%，銷售回款金額在177。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）項(xiàng)目銷售例會(huì)： A、每周現(xiàn)場(chǎng)銷售例會(huì)，分析現(xiàn)場(chǎng)銷售情況、與銷售人員交流、客戶分析、媒體投放效果跟蹤、匯總銷售信息，相關(guān)內(nèi)容以書面形式報(bào)合作方； B、每月銷售例會(huì) ，向合作方匯報(bào)當(dāng)月銷售情況，提出下階段工作展開及部分方案調(diào)整建議并執(zhí)行，相關(guān)內(nèi)容以書面形式報(bào)合作方。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全程營(yíng)銷銷售實(shí)務(wù)服務(wù)：營(yíng)銷 +企劃 +銷售 +咨詢 提供從前期市場(chǎng)分析研判一直到項(xiàng)目銷售結(jié)束為止的所有營(yíng)銷、企劃及現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)務(wù)服務(wù)（以雙方認(rèn)可的《業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容清單》為準(zhǔn)）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 置業(yè)顧問：待定，根據(jù)個(gè)人特長(zhǎng)和工作需要分配進(jìn)入不同的銷售組別以開展銷售服務(wù)工作。 銷售經(jīng)理： 1 人，負(fù)責(zé)全面執(zhí)行項(xiàng)目銷售策略、促銷策略等，全面管理銷售中心各項(xiàng)事務(wù)，建立銷售信息系統(tǒng)、客戶信息系統(tǒng)并及時(shí)反饋，銷售人員培訓(xùn)及激勵(lì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以上選擇需公司具體情況加以確認(rèn)。 博晟小結(jié)： 在項(xiàng)目資金需快速運(yùn)作，公司運(yùn)營(yíng)管理有待優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知與承受力不足的情況下，適宜采用第 1 方案，進(jìn)行短期運(yùn)作，以快速、全面、安全的回收資金，進(jìn)行下個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，從感性的層面上來分析，項(xiàng)目設(shè)定的消費(fèi)存在一定的“面子”體現(xiàn)，對(duì)周邊消費(fèi)者來講，只要價(jià)格在其承受的范圍內(nèi)，即 便是高端，存在消費(fèi)群基數(shù)大、面廣的特點(diǎn)。 在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上： 項(xiàng)目 2020 年下半年正式啟動(dòng)， 2020 年下半年可以交付， 2020 年可正式營(yíng)業(yè)，但據(jù)調(diào)查周邊的城建配套，如城市廣場(chǎng)、區(qū)政府、二院及諸多住宅、商業(yè)項(xiàng)目的正式入主，形成較好人氣需在 2020— 2020 年左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，符合武進(jìn)新城區(qū)花園街作為中央核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)的規(guī)劃。 方案評(píng)述與把控 該方案存在諸多優(yōu)缺點(diǎn)與須注意把控的方面，總 體描述如下： 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）著重考慮了當(dāng)前地段的增值性，特別是未來該地塊的商業(yè)價(jià)值，收益較高； （ 2）著眼該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展與消費(fèi)需求趨勢(shì)，具有較好的前瞻性。 價(jià)值界定： 休閑 當(dāng)前生活節(jié)奏 的加快，核心商務(wù)區(qū)的各種角色都倍感壓力，項(xiàng)目提出的休閑正是給這些消費(fèi)者通過體育、娛樂、特色休閑釋放壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。內(nèi)涵生活 體驗(yàn)商務(wù)學(xué)城北體育驛站 、 涵 形象定位： 營(yíng)銷總概念 “ 多彩 生活 中的精致休閑 驛站” 以城市精英休閑 式、文體娛綜合、精品生活空間驛站的形象出現(xiàn)，以標(biāo)志性、人文、精品休閑為主訴求點(diǎn)，把握投資性，以獨(dú)特的地理位置（商業(yè)核心與大學(xué)城交匯點(diǎn)），彰顯在區(qū)域市場(chǎng)的“唯一、第一性”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 功能定位 除日常停車、交通、保安、綠化、清潔、信息服務(wù)等常規(guī)功能。3— 7 層經(jīng)營(yíng)體育、娛樂產(chǎn)業(yè)，如室內(nèi)游泳、斯諾克、專業(yè)健身、舞蹈等專業(yè)、休閑及洗浴中心、 KTV 娛 樂等娛樂設(shè)施，采用大開間、可分可合，必須考慮商業(yè)用房的消費(fèi)者路線的便利性，綜合銷售與租賃獲取長(zhǎng)期收益。在此基礎(chǔ)上，通過、高檔、精品、人文等特色在板塊中形成差異化，獨(dú)樹一幟的作用，以引領(lǐng)武進(jìn)核心區(qū)高檔生活公寓的姿態(tài)入市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消費(fèi)力： 從大學(xué)城未來發(fā)展來看，大學(xué)城規(guī)模 尚 處于擴(kuò)建中 （ 目前大學(xué)城學(xué)生規(guī)模近 6 萬人，離規(guī)劃中的相差 4 萬 ）， 大學(xué)城規(guī)模不斷壯大，為周邊消費(fèi)帶來無 限 前景 ，從大學(xué)生年齡成長(zhǎng)階段分析，受年齡成長(zhǎng)和大學(xué)環(huán)境影響，學(xué)生在校外租宿消費(fèi)將不斷遞增。 式靈活處理。 營(yíng)銷路線 項(xiàng)目在整個(gè)營(yíng)銷過程中，一般的營(yíng)銷過程與營(yíng)銷活動(dòng)總路線，如下： 方案評(píng)述與把控 該方案存在諸多優(yōu)缺點(diǎn)與須注意把控的方面，總體描述如下： 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）穩(wěn)妥，組合搭配、消費(fèi)群面廣、適宜投資；整體量不大，可隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步消化，整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小； （ 2）面積與總價(jià)控制較低，從而降低消費(fèi)投資的門檻和項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）住宅、公寓部分可直 接銷售，商業(yè)部分可以根據(jù)實(shí)際情況采用銷售、招商出租等方進(jìn)行 產(chǎn)品規(guī)劃建議，最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，契合運(yùn)作總思路 圍繞核心價(jià)值，進(jìn)行 營(yíng)銷整合，并確立 價(jià)格 、 銷售 、 促銷 、 渠道推廣策略建議 根據(jù)項(xiàng)目前期進(jìn) 展，結(jié)合市場(chǎng)變化，制定項(xiàng)目銷售方案及具體執(zhí)行方案 銷售隊(duì)伍的組建、培訓(xùn)、銷售流程、制度的制定，形成銷售力，銷售資料的準(zhǔn)備、售樓處設(shè)計(jì)、包裝到位、日常宣傳文案、平面、廣告等設(shè)計(jì)發(fā)布 根據(jù)項(xiàng)目銷售情況對(duì)銷售人員及銷售政策、宣傳口徑進(jìn)行及時(shí)有效的調(diào)整 前期客戶的 （ 招商 ） 登記、積累、價(jià)格、開盤策略、開盤活動(dòng)計(jì)劃等相關(guān)準(zhǔn)備工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）來自于小戶型的戶型設(shè)計(jì)，布局合理，功能齊全、面積與總價(jià)控制較低，采用按套計(jì)算方式計(jì)算； （ 2）項(xiàng)目住宅、公寓采用精裝修或部分裝修、一站體驗(yàn)酒店顧問式服務(wù)及管理； （ 3）營(yíng)銷推廣上必須體現(xiàn)特色與項(xiàng)目風(fēng)格匹配，同時(shí)做到極高的知名度。學(xué)北 公寓精彩精裝人生 百變小戶型品座 獨(dú)尊、南北商學(xué)、傲然 先鋒匯 、先鋒啟航社、 先鋒家園、時(shí)尚先鋒、 Pi （ 1） 建議案名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）建筑精神功能： 彰顯一種罕有的榮耀，擁有事業(yè)目標(biāo)，更擁有無限的生活空間。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng) 營(yíng)。共同點(diǎn)是 大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小戶型追求“百變”效應(yīng)。 （ 2） 住宅、公寓： 上部作住宅及公寓，朝陽面為住宅，其他 部分為公寓，可辦公可住宿。 規(guī)劃內(nèi)容： （ 1）商業(yè)與住宅、公寓 一層大型商業(yè)挑高 5 米 ；二 層高 米做配套商業(yè)； 三 至 七層 做住宅及公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際