【正文】 第 27 頁 共 43 頁 司管理。 (4)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和有關(guān)管理服務的重大措施。 (2)嚴格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實各項管理工作。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 43 頁 (4)接受業(yè)主的監(jiān)督。代表大會的主要任務是： (1)選舉新的業(yè)主管理委員會； (2)聽取管委會的工作； (3)聽取和審查管委會的工作報告； (4)聽取會員的意見和建議； (5)研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題； (6)改變和撤消管委會不適當?shù)臎Q定； (7)其他需要研究的問題。 業(yè)主管理委員會的例會是常規(guī)會議，通常每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書負責召集。因為，特別會議的議題一般都是突發(fā)的、臨時產(chǎn)生的，不解決將會影響下一步工作的 — 些問題。 物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都是物業(yè)管理機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。 物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在乎等的基礎(chǔ)上，以合同或協(xié)議的方式確立起來的一種受托者和被委托者之間的關(guān)系，它們之間既不是上下級關(guān)系，也不是隸屬關(guān)系。 ，一般都規(guī)定物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務：物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主管理委員會協(xié)助進行物業(yè)管理，同時也有義務把重大管理措施提交業(yè)主管理委員會審議；業(yè)主管理委員會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和物業(yè)管理服務的重大措施，也有義務協(xié)助物業(yè)公司落實各項管理工作等。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱 為“房屋建筑圖”。內(nèi)容一般應包括：設(shè)計依據(jù) (如設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等 )；設(shè)計標準 (如建筑標準、結(jié)構(gòu)荷載等級、抗震要求等 )；施工要求 (如施工技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明 )等。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。 定位軸線采用細點劃線表。 對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。標高數(shù)值以米為單位 (不標單位 )，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù) (總平面圖中為二位數(shù) )。如室外地面標高 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 米。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。 的中粗斜短線表示，短線方向應以所注數(shù)字為準，自數(shù)字的左下角向右上角傾斜。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再依次閱讀細小部位， 先粗看后細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 43 頁 圖結(jié)合看。同時，還要掌握建筑物的基本組成，熟悉房屋建筑基本構(gòu)造及常用建筑構(gòu)配件的幾何形狀及組合關(guān)系等。 (四 )閱讀建筑施工圖，了解工程性質(zhì)，不但要看圖，還要查看相關(guān)的文字說明。 (二 )總平面圖的形成 總平面圖是水平正投影圖，即投影線與地面垂直，從上往下照射，在地面 (圖紙 )上所形成的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施等的輪廓線和交線的投影圖。 。 率。風玫瑰折線上的點離圓心的遠近，表示從此點向圓心方向刮風的頻率的 大小。 、安裝門窗、預留孔洞、預埋構(gòu)件、室內(nèi)裝修、編制預算、施工備料等重要依據(jù)。 (三 )建筑平面圖的基本內(nèi)容 ，內(nèi)部各房間平面組合排列情況，以及建筑物朝向。平面圖中的軸線是長寬方向的定位依據(jù)，它可確定平面圖中所有各 個部位的長寬尺寸。以上是主要的三道尺寸標注。 圖 25 是一張首層平面圖，基本內(nèi)容包括： 中國最大的管理資源中心 第 41 頁 共 43 頁 (1)指北針表明上北下南。如左下角房間的開間為3 米 3，進深為 5 米零 2。 中國最大的管理資源中心 第 42 頁 共 43 頁 (7)在 4 軸線間，由一個剖切位置線，剖切位置線端部垂直方向的短線表示投影方向，數(shù)字表示剖面名稱， 六、建筑剖面施工圖的閱讀 (一 )建筑剖面圖的用途 建筑削面圖主 要表示房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸及內(nèi)部上下分層的情況。 2，表明建筑物被剖切到部位的高度，各層梁板的。即類似于建筑平面圖的形成，從左往右看，視線始終垂直于側(cè)墻面，所看到的圖形即是削面圖。 (6)尺寸標注。 (3)各個房間的凈面積，如左下角房間的凈面積為 平米。平面圖內(nèi)部還要標注內(nèi)墻墻厚、門窗洞口尺寸，如若剖切面上面有高窗和配電箱 (凹進墻內(nèi) )等部分，還要用虛線表示并標注洞口尺寸及下皮標高。中間是軸線尺寸，表示開間和進深。 ，門的開啟方向。如首層平面圖，將上面部分拿走后，從上往下垂直地看，可以看到：墻厚 .門的開啟方向，窗的具體位置，室內(nèi)、外臺階，花池、散水、落水管位置等。 五、建筑平面施工圖的閩讀 (一 )建筑平面圖的用途 ，戶型情況。 中國最大的管理資源中心 第 39 頁 共 43 頁 ，若應該表示的內(nèi)容過多，則可以分別畫幾張總平面圖，如綠化布置圖；若一張總平面圖還表示不清楚 道路網(wǎng)的全 部內(nèi)容，則還要畫縱剖面圖和橫剖畫圖；引進的電纜線，供熱、供煤氣管線、自來水管線及向外連通的污水管線等，都應分別畫出總平面圖，甚至還要畫配合管線縱斷面圖：地形若起伏變化較大，障了總平面圖外，還要畫豎向設(shè)計圖； 圖 24 是一張比較 簡單的總平面圖，上面有等高線：新建的建筑物是四層樓房 (四個小圓點表示四層 )，室內(nèi)標高是 +，相當于海拔標高，室外地面標高是 相當于海拔標高 ，旁邊有已建奸的四座宿舍樓；新建的四層樓在拆陳的建筑物上面；還有簡單的道路系統(tǒng)和綠化要求；新建樓房的占地尺寸是：長 x 寬 =(㎡ )，定位依據(jù)是西邊和南邊的原有宿舍樓東墻和北墻外皮。通常把總平面圖上的標高，全部推算成絕對標高。 (三 )總平面圖的基本內(nèi)容 、新建、擬建的各種建筑物及構(gòu)筑物的具體位置，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局。如新建、擬建房屋的具體位置、標高、道路系統(tǒng)、構(gòu)筑物及附屬建筑的位置、管線、電纜走向以及綠化、原始地形、地貌等。 (三 )圖紙上的線條、符號、數(shù)字應互相核對。若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況；建筑平面圖，要看清建筑物平面布置和單元平面布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細部構(gòu)造和具體尺寸與做法。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 43 頁 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 43 頁 三、閱讀建筑施工圖的一般方法 一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成 (圖 23)。 絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基 準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 43 頁 (二 )標高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。在平面田上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。 一、施工圖的內(nèi)容和用途 一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括： (一 )圖紙目錄 包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。 、重大決定需要討論時，往往雙方坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。 (二 )在權(quán)利與義務方面是一種服務與被服務關(guān)系 物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在平等的基礎(chǔ)上通過合同或協(xié)議的方式，確立起來的他們之間的服務和被服務關(guān)系的，即一方提供服 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 43 頁 務，它方在享受服務的同時給予對方報酬，所以是 — 種有償服務的關(guān)系，即商品交換關(guān)系。由此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。表決票超過委員總數(shù)半數(shù)以上，表決視為通過。例會的議題一般包括半年來的工作 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 43 頁 總結(jié)、未來半年的工作計劃以及其他一些比較固定的題目。 業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內(nèi)最高權(quán)力機構(gòu)，為行使自己的權(quán)力和履行自己的義務，需要召開各種 會議來研究和解決物業(yè)管理中的問題。 (6)通過各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂活動。 (3)有義務聽取和接受業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。 (6)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。業(yè)主管理委員會正式和物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，這是雙方一份非常重要的法律文件，也是管委會行使其他 權(quán)利的保證。這是業(yè)主管理委員會的最基本權(quán)利，也是最重要的權(quán)利。這些類似的機構(gòu)，可以說是正規(guī)的業(yè)主管理委員會的雛形，這些機構(gòu)在條件成熟時，將逐步向規(guī)范化的業(yè)主管理委員會轉(zhuǎn)化。管委會的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，并在政府主管部門備案。首屆業(yè)主管理委員會，可以由街道辦事處、家居委 中國最大的管理資源中心