【正文】 4 小時熱水、 衛(wèi)星電視接收、 ?零等待?梯控、居室安防報警、停車場管理系統(tǒng)等智能化配套，甲級寫字樓般身份象征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。綜合來看，優(yōu)大于劣，特點明顯。小戶型以其總價低的優(yōu)勢，近三年來 一直銷售比較火爆，曾出現(xiàn)過開盤即售磬的現(xiàn)象，由于小戶型產(chǎn)品多屬于過渡居或投資，而非改善型需求，客戶更多的注重的是投資價值，即便過渡居者也注重其未來的升值空間，隨著長沙房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市區(qū)樓盤價格飆升明顯，尤其小戶型單價更高，當房地產(chǎn)市場停止給市場持續(xù)飆升的信心或所給信心不足時，投資者無疑是對市場反應最為靈敏的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鉑宮 又一村巷88 號 2885㎡ [一期 ] 商業(yè) +住宅 3070 ㎡ ； 總 310 套 6800[精裝修 ] 85% 精裝修小戶型、智能化設施，打造城市繁華小戶型 投資客、城市白領。 周邊單位職工、區(qū)域居民及雅禮學生家長。 職工及外地來長沙創(chuàng)業(yè)青年、白領等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 長沙小戶型市場觀察 1） 在售競爭項目分析 市區(qū)小戶型項目列表 項目 位置 總建 產(chǎn)品 戶型 均價 銷售率 產(chǎn)品特征 客群 伍家?guī)X廣場 伍家?guī)X立交橋北 4921㎡ 住宅＋商業(yè)街 面積區(qū)間 46 ㎡ － 125㎡ 4400 總面積60%。 3）需求特征 —— 首次置業(yè)和改善置業(yè)成為市場主體，投資需求放緩。 3） 在供過于求的情況下，消費者面臨的選擇面廣，價格上漲的區(qū)間和速度得到控制，房地產(chǎn)消費向買方市場傾斜 . 4） 消費市場日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售亦要求專業(yè)化，下半年將有很多房地產(chǎn)項目得到整合和兼并。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 上半年長沙房地產(chǎn)供銷比： 2020 年上半年，長沙市商品房供銷比為 ： 1，住宅更是達到 ：1，市場明顯呈現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，給下半年市場積壓了大量的房源，銷售競爭壓力和難度都相對增大。 第 一 部分 市場及項目分析 一、 市場 分析 長沙樓市上半年分析 2020 年，長沙房地產(chǎn)市場受宏觀調控影響，整體發(fā)展勢頭趨緩，市場熱度下降，消費者預期看低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 上半年長沙房地產(chǎn)供應： 商品房累計市場批準預售面積為 萬㎡，同比增漲 %。一邊是大的開發(fā)量，一邊是有些冷淡的消費需求市場，消費者面臨 眾多的選擇面前，產(chǎn)品競爭力變得尤為重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5） 在這場房地產(chǎn)發(fā)展前進的浪中，市場需要良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)需要品質和實力支撐，房地產(chǎn)開發(fā)亦是一條長遠之路。 4）價格走勢 —— 房地產(chǎn)價格基本與年前持平。 地處原始商圈 [伍家?guī)X ]周邊人口密度較大，項目的全框架低密度柱網(wǎng)設計，便于客戶自由組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 天健芙蓉盛世 芙蓉路 46號 總建77 萬㎡ 寫字樓+酒店 +商業(yè) +住宅 3060 ㎡ 約 600 套 5700 小戶型銷售65% 臨芙蓉路主干道，深圳天健實力開發(fā)，處 77 萬㎡罕見央?yún)^(qū)城 市綜合體中，從細節(jié)到規(guī)模，從品質到繁華面面俱到。 萬象新天 遠大路 1號 總建35 萬㎡ 寫字樓+酒店 +商業(yè) +住宅 小戶型總700 戶 。 2）下半年區(qū)域上市樓盤列表 項目 位置 規(guī)模 主力戶型 產(chǎn)品特色 融圣 國際 車站路與人民路交匯 9 幢 [7 棟 33 層住宅， 2棟 29 層國際公寓和寫字樓 ]臨街大型商業(yè)約25 萬㎡ 90 ㎡以下占 80% 規(guī)模大，地形規(guī)則， 地勢平坦，采用空間圍合式 布局，近 10000㎡中心景觀，打造綜合性成熟社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小戶型的大量開發(fā)，舊房的拆遷，容積率提高，市中心的戶數(shù)越來越多，套型面積卻越來越小，從而市中心的大戶成為稀缺，因此，一些城市綜合體、有實力打造小區(qū)環(huán)境的樓盤開始以中心大戶為主打產(chǎn)品，如建鴻達華 都、萬象新天、天健芙蓉盛世等。 項目 優(yōu)勢 主要為以下 ： 地段優(yōu)勢 處 市中心老城區(qū)與 城市 復合口岸 位置 ， 首代富人區(qū)、火車站商圈和八一軍政機關三大核心區(qū)域最中央，地段優(yōu)勢非常明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 空間優(yōu)勢 三米寬過道、高規(guī)格裝修的入戶大堂、電梯廳、 8 臺國際品牌電梯等公共空間，為小戶型帶來宏大的氣度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因而應順勢而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領區(qū)域市場，以盡快實現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風險。 支撐點： 廣告推廣重大投入 、 營銷深度促銷 、價格深具競爭力，且該時間段為本項目銷售周期中最佳銷售時機。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 階段三： 時間： 2020 年 3 月 — 4 月。 目標： 尾盤清售， 100%銷售。 如下所示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 價格策略 一、 厘定價格的相關因素 價格與產(chǎn)品品質、目標客戶、市場狀況等方面有著密切關系，本項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 整體 經(jīng)濟環(huán)境 對市場的影響 ； ? 市場的供求狀況； ? 競爭樓盤態(tài)勢； ? 產(chǎn)品自身客觀條件：地段位置、建筑品質、軟硬件配套等 。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目評估均價為： 5000 元 /㎡，建議在 50005300 元／㎡。 我司 建議項目的價格策略為? 中 價入市、逐級 加價?，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關注，在以自身品質獲得市場追捧后逐級加價。（折扣減幅視銷售狀況而定。（針對少量滯銷單位考慮采取特 價 銷售 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。酷越非常小戶）? 突破市場，?泛 媒體?轟炸市場，?四大賣點?攻占市場，?一大促銷?收獲市場， 以此， 對目標市場進行密集的深具沖擊力和掠奪性的壓迫式銷售 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 銷售旺季入市： 充分利用 ?金九銀十? ，在銷售黃金時段推出樓盤，快速聚集人氣，在銷售初期 就達到較高 銷售率，通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目 的一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力， 有力促進后續(xù)銷售。 VIP 認購前提條件 ? 營銷中心正常營業(yè)； ? 工作人員（銷售人員、保安、保潔、財務等）全部確定、到齊，并能熟練上崗； ? 銷售人員工服、名片制作完成； ? 樣板房 裝修完 成， 并可 投入 使 用； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 看房通道完全開通； ? 建筑模型 完成 ； ? 銷售文件 全部確認并完成 （銷售百問、銷售面積、房號表、 認購登記卡、付款方式、客戶登記表等）； ? 宣傳資料 準備充足 （樓書、戶型單張、折頁） ； ? 工地現(xiàn)場 包裝 完成 （以 樓體廣告位、發(fā)光字、工地圍墻安 裝） ； ? 廣告推廣造勢 （ 所有廣告均已啟動 ） 。 （ 4）宣傳準備 ? 廣告 推廣 準備 并調整 完畢 ； ? 開盤活動安排（時間、地點、邀請領導、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等） ； ? 禮儀及禮品準備 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷工作： ? 營銷隊伍正常營業(yè)； ? 營銷隊伍內部認購培訓； ? 促銷政策討論確定； ? 營銷隊伍促銷政策培訓； ? 秋交會參展系列工作安排； ? 價格表制定； ? 開盤前各項銷售工作準備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二波強 銷 期（ — ） 營銷目的： 第二次 推貨， 實現(xiàn)產(chǎn)品迅速去化 。 營銷活動： ※ 現(xiàn)場促銷； ※ 區(qū)域拓展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷工作： ■ 據(jù)客戶誠意度，可給予較大優(yōu)惠 優(yōu)惠 與 折扣等； ■ 充分利用前期銷售氣勢，加速客戶成交。 推貨單位組合 方案一： 采用?先高后低?模式 ，即先去化中高樓層，再去化低樓層。 6 1 17，共 5層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 第三批推貨，為公寓式酒店考慮的 68 層，和保留的中間較好樓層。 第一批推貨 第二批推貨 第三批推貨 層數(shù) 91 131 11 2 2 22 29，共 13 層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 第一批推貨 ，則為 68 層后的奇數(shù)層為主，和低樓層的 2層偶數(shù)樓層，在均勻分布的同時， 側重于中低樓層的去化 。 階段推貨 蓄客方式 【第一階段推盤】 蓄客手法： 本 階段蓄客手法采用發(fā)放 VIP 卡形式，發(fā)放截止時間為 10 月 31 日，同時以 250 張 VIP 卡為節(jié)點，前 200 張可享受優(yōu)惠政策， 200 張之后的客戶只有擁有選房權，而無優(yōu)惠政策。 【第三階段推盤】 蓄客手法： 本階段蓄客手法采用客戶直接登記的形式，因為在前兩批房源消化 完 全后 ， 余下房源性價比較高 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，宣傳推廣在短時間內，就須掀起一場?暴風驟雨? 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體策