【正文】 開發(fā)商許諾 但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，雖然事后在客觀上對(duì)購(gòu)房人買受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時(shí)竟沒有主意該內(nèi)容，至少說明該內(nèi)容并非是買受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責(zé)性，如上述案例中，開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、配套設(shè)施問題上的許諾沒有到位，法院認(rèn)定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。 通過上面案例， 購(gòu)房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是 要求 開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和賠償相關(guān)損失；二是要求解除商品房買賣合 同 ，并賠償相關(guān)損失 ，損 失主要為購(gòu)房款的利息損失及房屋升值帶來的差價(jià)損失 。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。一審法院認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對(duì)商品房各組成部分裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質(zhì)量，也會(huì)對(duì)買受人購(gòu)房，訂立購(gòu)房合同及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響，因此對(duì)上述幾項(xiàng)開發(fā)公司說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。該小區(qū)業(yè)主收 房時(shí)才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來的 60 縮小成了 平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同糾紛案例分析 近些年，與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到， 2021 年， 受理各類 民事 案件 4300 余 件，其中 房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。 這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產(chǎn)開發(fā)商為合同一方當(dāng)事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告 引發(fā) 的糾紛 眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告， 銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績(jī)，也對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行諸多說明及允諾，主要情形有：（ 1）向購(gòu)房人提供某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說明；（ 2）對(duì)商品房美觀性的陳述；（ 3）對(duì)商品房使用功能的陳 述；（ 4）對(duì)商品房環(huán)境性的陳述；（ 5）售后承諾，比如 “售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶口指標(biāo)等等。經(jīng)過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門也沒有強(qiáng)制要求變更，據(jù)此法院一審判決開發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的違約金。 最后 調(diào)解結(jié)案，開發(fā)商給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。土地變性后，使用年限未變。 在第一種訴訟請(qǐng)求中，若商品房買賣合同中對(duì)違約責(zé)任有規(guī)定，則購(gòu)房者直接依據(jù)合同約定之?dāng)?shù)額請(qǐng)求違約賠償金，案例一。 售樓員的許諾，有無證據(jù)是關(guān)鍵。當(dāng)時(shí)該公司聲稱該房屋的絕對(duì)不存在抵押等情況。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。 法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，沒有如實(shí)向購(gòu)房者說明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購(gòu)房定金 2 萬元，并支付賠償金 2 萬元。最后雙方扯皮起訴到法院。 法律分析： 適用法律： 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 “ 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 根據(jù)我 國(guó)法律以及相關(guān)司法解釋， 效力問題 可以分 兩種 種情況分別分析。又可細(xì)分為 開發(fā)商有無取得預(yù)售許可證，如果沒有 但應(yīng)認(rèn)定為無效， 但是近些年，房?jī)r(jià)飛漲，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。 (2)如因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。根據(jù)《合同法》第 117 條和《擔(dān)保法司法解釋》第 122 條的規(guī)定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。自國(guó)家及部分城市限購(gòu)令出臺(tái)后，各大銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的發(fā)放越來越收緊，所以很多購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后，往往因?yàn)橘J款辦不下來導(dǎo)致與開發(fā)商之間的糾紛。 葉某 并非 天津市戶籍 ，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。 葉 某不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是 葉 某在訂立 商品房 買賣合同時(shí)所無法預(yù)見的重大變化，購(gòu)房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，而是 國(guó)家房貸新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生了影響。 故 最終支持了 葉 某要求解約的訴求 ，不承擔(dān)違約責(zé)任 。最終河?xùn)|區(qū)法院判決解除購(gòu)房合同，購(gòu)房人承擔(dān) 20%的違約責(zé)任。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人 ” 這類糾紛的焦點(diǎn)是： 購(gòu)房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。 如果是因?yàn)檎哒{(diào)整原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，購(gòu)房戶又不愿現(xiàn)款支付的，那么雙方都可以請(qǐng)求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔(dān)違約責(zé)任。 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。如果合同交房期屆滿，開發(fā)商未通知業(yè)主收房，責(zé)任很好認(rèn)定。這是國(guó)內(nèi)目前規(guī)模最大的一次由選民直接提請(qǐng)的人大代表罷免動(dòng)議。我等了一年多，開發(fā)商仍遲遲拿不出準(zhǔn)住證，我父親都 79 歲了，這個(gè)房子就是為父母買來養(yǎng)老的，無奈之下領(lǐng)取了房屋鑰匙。法院認(rèn)為，雖然開發(fā)商未按照《天津市商品房管理?xiàng)l例》的規(guī)定領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)住證，但天津市人大制定的這個(gè)條例是下位法，而全國(guó)人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收格后即可交付使用，而沒有規(guī)定準(zhǔn) 住證制度，所以李高翎敗訴。 屬于地方性法規(guī)中的內(nèi)容。 該《規(guī)定》第 12 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。比如《中華人民共和國(guó)建筑法》第 61 條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第 27 條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 17 條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 16 條等。 其中， 1— 4 項(xiàng)為法定要件， 5— 7 項(xiàng)為附件資料。給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 ” 。 天津 各 法院在審理 “ 準(zhǔn)入證 ” 糾紛時(shí)，由于對(duì)法律認(rèn)知和思維考慮的差異，對(duì)于這類案件始終沒有一個(gè)統(tǒng)一的看法，有些法院 并沒有認(rèn)可 “ 準(zhǔn)入證 ” 在延期交房案件中的法律基準(zhǔn)點(diǎn)，這是業(yè)主在涉訴過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。 我也同時(shí)咨詢了二中院、紅橋法院、河?xùn)|法院、北辰法院等法院關(guān)于此類糾紛的觀點(diǎn)，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點(diǎn)需要注意的是， 《天津市商品房買賣合同》 于 2021年 2 月份修 訂了， 普遍采用天津市建委制定的統(tǒng)一文本，其中第 3 條約定： “ 商品房竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不得交付 。 法院一般認(rèn)為：開發(fā)商雖在未取得該房屋 “ 新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 ” 的情況下向業(yè)主交付房屋，但業(yè)主實(shí)際入住，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商和業(yè)主對(duì)交付房屋條件的事實(shí)變更。然而，作為消費(fèi)者來說，實(shí)際購(gòu)買的卻只是房屋的套內(nèi)建筑面積。 “ 縮水 ” 侵 犯了買房人權(quán)益是無疑的， “ 漲水 ” 對(duì)買房人來說未必占了便宜，因?yàn)橘I房人不僅要承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)，還得多支 付 物業(yè)管理 費(fèi) 、供暖費(fèi)等等。(二 )面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。 案例， 2021 年， 濟(jì)南某 小區(qū)的居民 ,以每平方米 8