【正文】 后支付，這才能最大限度的保護自身的權(quán)益。對于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。四、約定定金規(guī)則目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。一、查驗對方身份簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。 如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的；開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 經(jīng)營行為合法。辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當是該樓盤的開發(fā)商。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。五、完善合同條款現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。正確的做法應(yīng)當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房者非常苛刻。但是由于簽約時購房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等于確認了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認了物業(yè)管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。十、把好收樓關(guān)查看“三書一證一表”：收樓時開發(fā)商必須向購房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。二、簽訂合同要注意哪些問題作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。第六，一定要認準交房日期是否確定。三、違反合同的責任如何劃分按目前合同條款內(nèi)容來看，購房者特別要掌握以下四點：第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未經(jīng)預(yù)購房人同意，開發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔違約責任，預(yù)購房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔違約責任。第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責任的確定。首先購房者應(yīng)該有一個明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購房預(yù)算確定在哪兒買、買多大面積多少價錢的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤當中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時間更省精力。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風景及周邊環(huán)境等，對有疑問的地方要及時向售樓人員了解，如果對售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證?！坝喗稹笔侵纲彿空吲c開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的落訂款項。如果購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應(yīng)當雙倍返還定金。即便有預(yù)售證，購房者也要仔細查看《認購書》針對該套房屋的面積、價格、交付日期、違約責任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無法退訂。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標準、配套設(shè)施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時業(yè)主也可以以樓書所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購房者在簽訂正式合同時最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內(nèi)容寫進合同，或者至少要保存好樓書等主要證據(jù)。最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式合同時購房者要注意細讀合同全文，對一些修改條款和補充協(xié)議尤其要注意，對自己不明確的條款要爭取訂立合理的補充條款，同時在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。碰上這種情況，買家即使交了錢也無法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。所以提醒市民千萬不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會危及他人的利益。買賣金額即通常所說的成交價。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈送還是折價轉(zhuǎn)讓，以及所折價款是否包含于成交價，都應(yīng)當在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當約定。在正規(guī)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費收取標準。因為包稅容易讓少數(shù)中介從業(yè)人員有可趁之機，賺取差價。通常以交房作為分割結(jié)算上述費用的臨界點。（3）維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家贈送維修基金。如果在入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認房屋質(zhì)量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。第二，購房人要先仔細驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再去辦理入住手續(xù)。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當支持購房人的請求。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購