【正文】 產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。當然，還要確認該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進行明確的約定二手房買賣流程及解釋流程：挑選中介→審查房屋權屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當面談合同→結清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃氣過戶→結清電話費→遷移戶口挑選中介→如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。此外，還要注意房屋是否設立租賃以及是否備案。各地對普通住宅的認定標準不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足的三個條件：；；／平方米以下。四、過戶交易有新規(guī)國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。三、購房貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產(chǎn)交易中心進行注銷。其中有幾項需要特別關注：產(chǎn)權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。三、戶型面積要選好上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。過戶的交易稅及一切費由方承擔，因乙方須申請貸款，甲方必須提供相關證件配合乙方辦理公積金貸款手續(xù)。甲乙雙方協(xié)定房屋總價為人民幣整（￥ 元），乙方預付定金人民幣整（￥ 元），雙方不得以任何理由違約，甲方違約雙倍返還定金給乙方, 乙方違約則甲方定金不退還定金。甲、乙雙方商定，雙方立契簽字后，乙方一次性將余款兩萬元整（￥ 元）付給甲方，甲方將房屋鑰匙及屋內(nèi)所有的家具家交給乙方。甲、乙雙方共同遵守以上條款，不得違約。對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。交易篇在二手房交易過程，購房者不僅要關注房屋價格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權證的不準過戶。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標準為：一；二、單套建筑面積在140平方米；三、實際成交價格7000元以下。如果有租賃，則需要賣方在簽約當日，提供承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員，而且操作也比較的規(guī)范。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。明確中介收定性質(zhì)→定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。告知電表狀況→按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚二手房購房指南:關注細節(jié)力保交易安全考慮到二手房的交易雙方多為個人，交易風險相對比一手房要大，加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認為購房者要對一些細節(jié)問題給予足夠的重視。購房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。不少購房者認為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領取鑰匙、查驗房屋而已，房屋交接手續(xù)其實遠非如此簡單，除驗房及相關設備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關費用是否已依據(jù)合同約定結清、相關更名手續(xù)是否已辦妥等。房屋產(chǎn)權是否完整對于房屋交易非常重要，購房者如果購買了產(chǎn)權不清、部分產(chǎn)權或無產(chǎn)權的房屋時必會產(chǎn)生糾紛。購買房屋，一般希望能住10年以上，對房屋的成新率，即可居住年限應認真測算。有學齡子女的更重視社區(qū)的中學、小學、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費者希望回歸自然，遠離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場。選購滿意二手房全攻略消費者如何買到稱心如意的二手房？有關專家建議，應從以下幾個方面注意。了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無欠交物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的準確面積、觀察房屋的內(nèi)部結構、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結構圖，因為如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。簽合同：確認合法身份一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。二手房交易過程中的稅費一覽 目前在二手房交易過程中需交納的稅費，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面以一個具體實例來說明進行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費：劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。%，即494400%＝7416元3)土地出讓金對于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米80平方米1%＝1248元綜上?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去。對于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000%＝497元2)契稅契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區(qū)分的，%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于再次上市交易的經(jīng)濟適用房來說，稅費的交納也顯得略微復雜些。交納稅費僅為印花稅即最高為159000%＝。毛先生的房屋建筑面積為80平方米。業(yè)內(nèi)建議事實上，二手房征收個稅并非“新”聞，對于此次國家稅務總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認可的同時，也提出了專業(yè)建議。同時，她表示，個稅征收的稅率標準要根據(jù)變化的市場做相應調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務部門也有義務清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個參考，還是要根據(jù)自己的實際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度范圍內(nèi)按照當?shù)氐膶嶋H情況確定。（2）印花稅個人購買住房還須按稅法規(guī)定繳納印花稅。個人不能提供住房原值憑證和其他有關扣減項目明細資料，不能正確計算或難以準確計算應納稅所得額的，主管地稅機關可以采取核定征收的方式征收個人所得稅，其計算公式為： 應納稅額=轉讓住房的收入額*核定征收率核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業(yè)用房/非住宅)除按國家稅務總局規(guī)定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人出售住房所得，個人所得稅核定征收率為1％。確定房子的產(chǎn)權，比如審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；包括房東的合法證件，所有權證書、身份證、產(chǎn)權證、有無查封、抵押、質(zhì)押，有無債務糾紛、共有權人是否同意出售。雙方簽訂至少三份合同。第三，評估公司做評估。之后銀行審核買方資信，對房屋進行評估，確定貸款額度。（他項權證：指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。第七，繳稅。