【正文】 業(yè)公司為主導(dǎo)、項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）、營銷策劃中心全力配合。主管崗位：計(jì)劃管理中心負(fù)責(zé)人 與工程管理中心負(fù)責(zé)人、總監(jiān)協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。主辦崗位公司負(fù)責(zé)人和工程總監(jiān)的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。圓圈中的編號從左向右依此排列。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人期天數(shù)。在關(guān)鍵路線上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。便于上級的檢查和職責(zé)考核?？v座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。盡端如超出工期，則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起負(fù)責(zé)人期延長。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。要求保持原計(jì)劃負(fù)責(zé)人期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要！土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。簡單的說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說了。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。不值得多說。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。這部分停車位只有使用權(quán)。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。也不知道能防什么。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。兩邊就吵了起來。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我在此隨便講個(gè)故事哈。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招數(shù)都用得出來。通過了就是下一步，施工許可證。缺一不可。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會少于20個(gè)。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。這個(gè)活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。1預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。隨便你怎么公示。這個(gè)叫預(yù)測繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。這個(gè)話題非常敏感。先從土地抵押說起。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個(gè)電的事情。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。我反正沒親眼見過這種事情。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。我往往都報(bào)以冷笑。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。第三篇：【實(shí)習(xí)】房地產(chǎn)開發(fā)流程全圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程項(xiàng)目招拍掛程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書發(fā)改委函至規(guī)劃局計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地畫樁位并給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)┃┃申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證┃┃按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見安置房┃┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證┃┃委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動遷會及拆遷安置┃┃到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊┃┃規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證┃了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖煤氣、道路、上下水改路由┃到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會申請臨時(shí)施工用電，委托施工。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。連告都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這就完成了。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。總之，辦法都是人想出