【正文】 業(yè)公司為主導、項目部（項目公司）、營銷策劃中心全力配合。主管崗位：計劃管理中心負責人 與工程管理中心負責人、總監(jiān)協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。主辦崗位公司負責人和工程總監(jiān)的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。圓圈中的編號從左向右依此排列。也可以把原點設計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的負責人期天數(shù)。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡計劃時最先考慮的潛力所在。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡計劃的精髓所在。便于上級的檢查和職責考核。縱座標是部門和崗位設置?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當壓縮。質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起負責人期延長。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。要求保持原計劃負責人期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要！土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。簡單的說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設立項目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項根本做不了環(huán)評。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說了。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。不過這個不代表一般規(guī)律。不值得多說。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。這部分停車位只有使用權(quán)。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。也不知道能防什么。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。現(xiàn)在開始說施工圖審查。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。兩邊就吵了起來。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。余泥在運輸過程中，很容易污染路面?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我在此隨便講個故事哈。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招數(shù)都用得出來。通過了就是下一步，施工許可證。缺一不可。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。1預售許可證終于說到這個了。預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。隨便你怎么公示。這個叫預測繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預測面積出報告。這個話題非常敏感。先從土地抵押說起。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個電的事情。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計較這個。質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個備案就沒什么好多說了。我反正沒親眼見過這種事情。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。我往往都報以冷笑。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。第三篇：【實習】房地產(chǎn)開發(fā)流程全圖房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程項目招拍掛程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書,編制項目建議書發(fā)改委函至規(guī)劃局計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地畫樁位并給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價┃┃申請確定規(guī)劃設計條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證┃┃按規(guī)劃設計條件征詢意地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見安置房┃┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證┃┃委托進行規(guī)劃方案設計動遷會及拆遷安置┃┃到規(guī)劃局領(lǐng)設計方案送審書場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊┃┃規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證┃了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖煤氣、道路、上下水改路由┃到供電局業(yè)擴處申請用電報裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會申請臨時施工用電，委托施工。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。連告都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。到時候就負責簽字蓋章。這就完成了。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標?？傊?，辦法都是人想出