【正文】 以內(nèi)，漲幅平緩。 第二部分 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展分析 第一節(jié) 概述 濟(jì)南 西部曾一度為 濟(jì)南人甚至外地人視作經(jīng)濟(jì)落后、消費(fèi)水平低、居住環(huán)境差的代名詞，一段時(shí)間以來(lái)，由于歷史的原因和區(qū)域間的偏見(jiàn)，西部各行業(yè)無(wú)法有效的發(fā)展支持，東西部差距越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中的一個(gè)典型代表。如今，經(jīng)過(guò)濟(jì)南市各級(jí)政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的共同努力，西部房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 西子城市花園、艾菲爾花園、明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)、現(xiàn)代美家居等一批檔次高、規(guī)模大的樓盤和建材城的建成提升了西部樓市的形象。 綜合近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，濟(jì)南西部的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，無(wú)論在總量還是居民收入上都上升到一個(gè)新的檔次，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)逐漸改變了人們傳統(tǒng)的以東部為主的觀念，支撐起消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)；同時(shí)兩區(qū)在吸引外資上高速增長(zhǎng)， 外資成為房地產(chǎn)投資的 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 8 主導(dǎo)，區(qū)域房地產(chǎn)投資上資金充足，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要的資金支持。 按照功能定位的要求，西部新城區(qū)將以居住地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的開發(fā)為主 綜合濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)的西進(jìn)趨勢(shì)，大規(guī)模城市改造和城市升級(jí)將是最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主潮流， 濟(jì)南西部 在 依托于政府的科學(xué)規(guī)劃和有力推動(dòng) 的同時(shí) ， 憑借其近幾年良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，勢(shì)必將在接下來(lái)的時(shí)間里有著更加出色的表現(xiàn) 。 濟(jì)南 整體樓市的上揚(yáng)為西部發(fā)展提供了良好氛圍，而西部地產(chǎn)的新興也獨(dú)具 發(fā)展特點(diǎn)： 大盤為主，居住規(guī)模化 只不過(guò)兩三年的時(shí)間，西部大盤頻頻出擊，震撼泉城樓市。而 06 年開始以外海 高性價(jià)比，大眾化生活 西部商品房普遍的高性價(jià)比是吸引越來(lái)越多購(gòu)房者眼球的重要因素之一。他們主要看重住宅的實(shí)惠。而西部區(qū)域土地廣闊，開發(fā)成本低，又鄰近京福高速，城際交通方便，具有建設(shè)新城區(qū)的諸多有利條件。萊鋼建設(shè) 中央花園、 某集團(tuán) 國(guó)際、凱旋新城則承繼了以經(jīng)十路為軸線的濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展格局。西部區(qū)域由于長(zhǎng)期的歷史原因，積累了大量的可重新開發(fā)利用的土地資源。隨著西部區(qū)域大規(guī)模的土地開發(fā)，西部區(qū)域的住宅市場(chǎng)已經(jīng)蘊(yùn)含了很大的成長(zhǎng)空間，大西部、大發(fā)展這個(gè)概念將會(huì)得到充分的展現(xiàn) 。山東省汽車交易中心三期工程總投資 6000余萬(wàn)元。 濟(jì)南某 集貿(mào)中心 經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已擴(kuò)建至八期工程，總占地達(dá) 20 萬(wàn)平方米，成為江北地區(qū)最大、最具影響力的食品、酒水批發(fā)市場(chǎng)。天之間，而興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng)銷售價(jià)格在 /㎡。 中泰城市空間： 位于槐蔭廣場(chǎng)對(duì)面， 總建筑面積 15000㎡， 停車位 :60個(gè) ， 均價(jià) 5100元 /㎡，最高價(jià)格 14000元 /㎡， 停車位租價(jià) : /平方米 在售及即將開盤樓盤02020004000006000008000001000000舜通山莊 時(shí)代佳苑 榮祥花園艾菲爾花園頤景園 景繡苑格林小鎮(zhèn) 中央花園 瑞信國(guó)際 凱旋新城 經(jīng)典小區(qū) 天成國(guó)際世紀(jì)中華城 二、 價(jià)格分析 由于本區(qū)舊村改造房的存在，本片區(qū)內(nèi)樓盤在檔次上差距較大，因而價(jià)格差距很明顯，并且呈金字塔狀分布，但整體上正規(guī)商品房?jī)r(jià)格保持在 4000以內(nèi)，而與舊村改造項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次 項(xiàng)目 價(jià)格范圍（元 /平米） 一 榮祥花園、艾菲爾花園等 35004000 二 時(shí)代佳苑、景繡苑 25003500 三 舊村改造項(xiàng)目 15002500 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 13 保持在 10001500 元之間的差距。 經(jīng)濟(jì)適用房如經(jīng)典小區(qū)及世紀(jì)中華城一期工程由于政府政策的未出臺(tái)，因此價(jià)格還未確定。榮祥花園 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 81/82/98/101 ㎡；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：115㎡ 兩 房 兩 廳 一 衛(wèi) ：81/82/98/101㎡ 永達(dá)消化周期基本為 2年左右。 價(jià)格過(guò)高； 戶型偏大或戶型設(shè)計(jì)不合理； 位置相對(duì)較偏，配套設(shè)施不完善； 舊村改造無(wú)房產(chǎn)證。 現(xiàn)銷售推出一期多層，銷售均價(jià)在 3400 元 /㎡， 戶型在 75 ㎡ 160 ㎡之間，主力戶型在80㎡、 100㎡、 110㎡的兩室或三室。凱旋新城 項(xiàng)目概況： 占地面積 ： 120200平方米 總建筑面積 ： 270000平方米 開工時(shí)間 ： 202021 容積率 ： 綠化率 ： 37% 投資商 ： 山東萊鋼建設(shè)有限公司 代理商 ： 山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 凱旋新城位于槐蔭區(qū)經(jīng)十路沿線，由中間間隔約 100米左右的兩宗地塊組成，規(guī)劃小區(qū)主出入口直通經(jīng)十路，位置 較 優(yōu)越， 凱旋新城戶型設(shè)計(jì)面積適中，大部分戶型集中在 70130平米之間 ，價(jià)格定位在 4300元 /平方米 。榮祥花園 實(shí)力 .榮祥花園是由實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該盤地處經(jīng)十路與臘山北路交叉處，交通較為便利，總占地面積 190余畝，總建筑面積達(dá) 25萬(wàn)平米，在西部新城是比較大的樓盤，二期規(guī)劃為高層、小高層，為塔式結(jié)構(gòu)，戶型大部分較差，通風(fēng)采光景 觀均無(wú)甚強(qiáng)勢(shì)，戶型面積在 56110㎡左右，主力戶型面積在 100㎡左右，總價(jià)在 1957萬(wàn)之間，該盤區(qū)域位置較佳、交通便利，具備一定的優(yōu)勢(shì)。濟(jì)南市房地產(chǎn)樓市 處于極待發(fā)展時(shí)期，且受外來(lái)及政策性的影響不大，尚還有一定的升值空間。主要是周邊的搬遷戶、企業(yè)職工、經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、富裕村民以及其他區(qū)域客源 ： 富裕村民，一些富裕起來(lái)的村民為改善居住條件，會(huì)考慮購(gòu)買新建小區(qū)的房子； 他們主要看重住宅的實(shí)惠。 項(xiàng)目建有高檔景觀住宅 85萬(wàn)平方米， 42萬(wàn)平方米的商貿(mào)城， 施 18萬(wàn)平方米的酒店、金融及現(xiàn)代娛樂(lè)設(shè)施，配有 8000平方米的中央廣場(chǎng)、 公建配套設(shè)施、 18萬(wàn)平方米 的地下車庫(kù)及。 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立五院（兒童醫(yī)院）、省皮膚病醫(yī)院、山東省皮膚性病防治研究所、省立醫(yī)院（西院）、省立醫(yī)院集團(tuán)眼耳鼻 喉醫(yī)院。 政府機(jī)構(gòu)：槐蔭區(qū)政府、槐蔭區(qū)衛(wèi)生局、槐蔭區(qū)人民法院、槐蔭區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所、槐蔭區(qū)交通局。 酒店賓館：泉西大酒店、泉西賓館、國(guó)貿(mào)賓館、明珠賓館。 第 二 節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 、交通： 濟(jì)南某 屬交通發(fā)達(dá)地區(qū)，這里交通便捷通達(dá)，西起二環(huán)西路和京福高速公路，東至興濟(jì)河，南起鐵路南環(huán)線，北至黃河。這里距濟(jì)南遙墻國(guó)。城市中心干道經(jīng)十西路橫穿東西全境，它將是城市發(fā)展主軸東全長(zhǎng) 90公里，東至章丘西接長(zhǎng)青，視為城市的脊柱，將新舊城區(qū)連為一體，為城市注入新的生機(jī)和活 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 19 力。 金融機(jī)構(gòu)：農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、濟(jì)南市商業(yè)銀行、郵電營(yíng)業(yè)廳、農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行。 批發(fā)市場(chǎng)：西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)（興濟(jì)河分市場(chǎng)）、 濟(jì)南某 海鮮副食品批發(fā)市場(chǎng)、 濟(jì)南某 酒水副食品批發(fā)市場(chǎng)、 濟(jì)南某 舊貨市場(chǎng)、 濟(jì)南某 鞋業(yè) 市場(chǎng)、濟(jì)南溫州小商品批發(fā)市場(chǎng)、濟(jì)南溫州服裝商品批發(fā)市場(chǎng)、桃園市場(chǎng)。 中學(xué)：濟(jì)南市第九中學(xué)、濟(jì)南市勞動(dòng)職業(yè)技術(shù)學(xué)校。 項(xiàng)目投資商： （香港）宏潤(rùn)實(shí)業(yè)集團(tuán) 有限公司 項(xiàng)目開發(fā)商：山東 某集團(tuán) 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 18 二、 周邊配套 交通狀況：本項(xiàng)目處于經(jīng)十路 濟(jì)南某 立交橋東側(cè)，交通極為便利。 項(xiàng)目總占地 1059 畝，建筑面積 1802500萬(wàn)平方米，總投資 42 億人民幣，由山東 某集團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā)公司與濟(jì)南某 村為合作開發(fā)。 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 17 中檔樓盤的購(gòu)買者以科技公司的高層和大專院校的教師為主，還包括私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)員和律師、畫家等，他們主要看中的是 項(xiàng)目 的環(huán)境和 區(qū)域發(fā)展的潛力 ，但這部分客戶所占比率比較低。 企業(yè)職工，他們擁有較穩(wěn)定的收入，企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)目前選擇西部的也不在少數(shù)； 客戶群體主要依靠本區(qū)域的客戶群體來(lái)消化。榮祥花園對(duì)提升區(qū)域居住品質(zhì)、形象，以及吸引客戶層面方面依然會(huì)對(duì)本案有很大正面影響。凱旋新城規(guī)劃了多層、高層 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 16 一系列區(qū)域市場(chǎng)比較全面的產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)比較符合區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)，其入市將會(huì)對(duì)濟(jì)南西部地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的沖擊，此項(xiàng)目也是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。目前此項(xiàng)目處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，預(yù)計(jì)在 67月份開盤，目前主要客戶群體還是圍繞 濟(jì)南某 區(qū)域內(nèi)，投資客戶的比例仍然很少。中央花園 項(xiàng)目概況： 建筑類別 : 多層，小高層，高層 占地面積 ： 426880 平方米 總建筑面積 ： 880000 平方米 容積率 : 一期 開工時(shí)間 ： 2020111 一期 竣工時(shí)間 ： 2020715 開發(fā)商 ： 濟(jì)南現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :外海集團(tuán) 此項(xiàng)目位于槐蔭政務(wù)中心對(duì)面， 北臨經(jīng)十西路，南依臘山湖自然山水風(fēng)景區(qū)，配有國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、中心水景會(huì)所、國(guó)際商務(wù)中心、星級(jí)酒店、 6 大型購(gòu)物廣場(chǎng)、 25000 平米城 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 15 市廣場(chǎng)及大型地下停車場(chǎng)等設(shè)施。榮祥花園 250000㎡ 3600元 /㎡ 80% 永達(dá) 可見(jiàn)，隨著房?jī)r(jià)的逐步提升以及 房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)增加，本片區(qū)未來(lái)的市場(chǎng)需求在戶型面積上以實(shí)用型、總價(jià)不高的中小戶型為主。 三、 戶型分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 旺銷戶型 信萊榮祥花園，均價(jià)接近 4000元 /㎡；時(shí)代佳苑、景繡苑等項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在 3000 元 /㎡左右。而即將開盤的樓盤中，則規(guī)模相對(duì)較大，其中中央花園建筑面積 88萬(wàn)平米，為區(qū)域主要大盤。榮祥花園和艾菲爾花園項(xiàng)目，由于體量不大，總計(jì)在 5000㎡左右，基本銷售完畢； 銷售價(jià)格上，榮祥花園為 5800 元 /㎡，艾菲爾花園為 7500 元 /㎡，與住宅銷售價(jià)格差距不大； 底層商業(yè)均為一層。 興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng) 由八幢歐式風(fēng)格建筑商業(yè)樓組成，全長(zhǎng) ，總建筑面積 10萬(wàn)余平方，總投資： 億元人民幣。 新建 “ 山東世紀(jì)名車廣場(chǎng) ” 項(xiàng)目，名車廣場(chǎng)占地 10余 萬(wàn)平方米，既有 4萬(wàn)平方米的展廳，又有 2萬(wàn)平方米的售后服務(wù)中心和 3萬(wàn)平方米的大型停車場(chǎng)。但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地方人氣的制約，區(qū)域商圈的成熟仍需一定時(shí)間。但是我們可以從很多西部樓盤的熱銷中看出，西部區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消化能力 是巨大的，而且隨著大量土地資源的被釋放，使得西部區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)勢(shì)在必行，而且，必將走向大盤化、規(guī)模化、特色化的發(fā)展模式。西部商圈的發(fā)展 走向 成為 西部城市變革的熱點(diǎn) ，以西市場(chǎng)為圓心的多功能商貿(mào)群； 以汽車市場(chǎng)、堤口路茶葉市場(chǎng)、果品批 發(fā)市場(chǎng)、八里橋蔬菜 果品 批發(fā)市場(chǎng)為主的專業(yè)型商業(yè)市場(chǎng)； 這些專業(yè)性的商業(yè)場(chǎng)所，在全省乃至全國(guó)范圍內(nèi)都有一定的影響，西部商業(yè)市場(chǎng)正面臨著由分散走向整合的階段。 榮祥花園 等項(xiàng)目 在 2020年備受熱捧，不僅促使整個(gè)區(qū)域的居住氛圍日漸濃厚，也帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)配套及專業(yè)化市場(chǎng)的快速發(fā)展。 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 10 第三節(jié) 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 一、逐漸走向繁榮 城市主干道帶動(dòng)周邊的地產(chǎn)開發(fā)。 三、比翼齊飛，東邊日出西更晴 現(xiàn)代 內(nèi)陸城市的發(fā)展層次都有其必然的趨勢(shì)，即城市各區(qū)域職能的分區(qū)和城市各部分的均衡發(fā)展。雖然現(xiàn)有的西部樓盤以中低檔為主，但隨著區(qū)域的發(fā)展，眾多開發(fā)商越來(lái)越注重樓盤品質(zhì)，而且西部樓盤的高性價(jià)比是東部 、南部無(wú)法毗及的，同時(shí)西部的升值潛力也造就了西部的投資機(jī)遇。 舊城改造，新城市升級(jí) 提起西部地產(chǎn)，一個(gè)不能被忽視的部分就是城市化 進(jìn)程中舊村改造建設(shè)，舊村改造項(xiàng)目是西部地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)。西子城市花園、艾菲爾花園、實(shí)力 長(zhǎng)清升縣為區(qū)為西部發(fā)展奠定了基石，新規(guī)劃為西部發(fā)展規(guī)劃出了美好的藍(lán)圖，而經(jīng)一、經(jīng)十路等交通干道的改造， 濟(jì)南某 立交的貫通為西部發(fā)展注入了澎湃的動(dòng)力，西部的繁榮發(fā)展指日可待?！拔鬟M(jìn)”主要就是指加快開發(fā)以長(zhǎng)清城區(qū)和濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主的西部片區(qū)， 05年 10月發(fā)布的濟(jì)南西部新城定位更加明確了西部房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，西部有了較大程度的改觀，從房地產(chǎn)的發(fā)展上，西部可謂一個(gè)嶄新的天地。同時(shí)，實(shí)力 古而有之的 “ 住東不住西 ” 的居住觀念和西部發(fā)展現(xiàn)狀禁錮了西部房地產(chǎn)業(yè)像東部那樣大踏步的前進(jìn)。 新增項(xiàng)目驟增 東西南北齊頭并進(jìn) 據(jù)山東中原住宅新增項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 06年新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)較 05 年整整翻了一番，新增供應(yīng)量較 05 年同期增長(zhǎng) 35%。 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化 ： 隨著 2020 年房產(chǎn)部分產(chǎn)品的市場(chǎng)供需