【正文】 .................................................................... 13 第四章 建設(shè)場地與建設(shè)條件 ..................................................................... 14 場地基本情況 ............................................................................. 14 建設(shè)條件 ..................................................................................... 14 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 ................................................................................ 19 總圖布 置 ..................................................................................... 19 建筑設(shè)計(jì) ..................................................................................... 20 給水排水設(shè)計(jì) ............................................................................. 21 建筑電氣 ..................................................................................... 24 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) ......................................................................... 26 第六章 環(huán)境影響評價(jià) ............................................................................... 27 環(huán)境影響分析 ............................................................................. 27 環(huán)境保護(hù)措施 ................................................................................ 29 環(huán)境影響評價(jià) ................................................................................ 30 第七章 項(xiàng)目建設(shè)管理 .............................................................................. 32 項(xiàng)目建設(shè)管理 ............................................................................. 32 管理制度 ..................................................................................... 32 項(xiàng)目監(jiān)控 ..................................................................................... 33 工程監(jiān)理 ..................................................................................... 33 第八章 項(xiàng)目招標(biāo)初步方案 ......................................................................... 34 工程概況 ..................................................................................... 34 項(xiàng)目招標(biāo)范圍 ............................................................................. 34 資質(zhì)要求 ..................................................................................... 34 工程招標(biāo)基本情況 ..................................................................... 35 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ......................................................................... 36 第十章 投資估算與資金籌措 ................................................................... 38 投資估算 ................................................................................... 38 總投資使用計(jì)劃 ....................................................................... 41 資金來源與籌措 ....................................................................... 42 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) .................................................................................... 44 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) ........................................................................... 44 營業(yè)收 入和銷售稅金及附加估算 ............................................ 44 總成本費(fèi)用 ............................................................................... 50 評價(jià)指標(biāo) ................................................................................... 50 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總 ................................................................... 52 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及其控制措施 ................................................... 54 市場風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................... 54 管理風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................... 55 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................... 55 第十三章 社會效益評價(jià) ............................................................................. 56 第十四章 研究結(jié)論與建議 ......................................................................... 57 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 : 建設(shè)性質(zhì) : 新建 建設(shè)地點(diǎn) : 武漢市東湖開發(fā)區(qū)光谷大道以北，光谷二路以西 建設(shè)單位： 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位 本項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 由 中德華建國際工程技術(shù)有限公司 （國家甲級單位） 編制， 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 為 可行性研究報(bào)告 的編制工作提供基礎(chǔ)材料、數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)方案。 編制依據(jù) （ 1） 《項(xiàng)目 概念規(guī)劃》 （ 2） 《 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)于促進(jìn)科技企業(yè)孵化器建設(shè)與發(fā)展的實(shí)施辦法 》 （ 3） 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 提供的相關(guān)資料。 項(xiàng)目建設(shè)的 總體 原則 項(xiàng)目建設(shè)的總體原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為： 要在較小的空間內(nèi) 創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位面積使用率和功能空間的合理性，滿足 企業(yè)對 孵化場地和技術(shù)研發(fā)設(shè)施 的特殊要求。 項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo) 以初創(chuàng)期、成長期和擴(kuò)張期三個(gè)不同發(fā)展階段的企業(yè)為孵化對象；以企業(yè)成長生命周期為標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)分別提供基礎(chǔ)層面服務(wù)、提高層面服務(wù)和發(fā)展層面服務(wù)，以達(dá)到 “降低創(chuàng)業(yè)成本＋提高創(chuàng)業(yè)成功率 ”的目標(biāo)。同時(shí)政府相繼出臺了一系列培育孵化企業(yè)的政策，降低了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)門檻和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使它們紛紛向孵化器聚集。 建設(shè)條件 項(xiàng)目 位于 光谷大道 規(guī)劃地塊上，占地 平方米， 總建筑面積 平方米。 本項(xiàng)目投資將有效地提高企業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成，并 滿足 企業(yè) 和科技人才對孵化設(shè)施的需要 ， 提高初創(chuàng)企業(yè)和創(chuàng)新人才的創(chuàng)業(yè)成功率 。同時(shí)，可以進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力、競爭 力，引進(jìn)更多 科技人才 和企業(yè)入孵，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位和發(fā)展機(jī)會。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 規(guī)劃總規(guī)劃用地面積 58418 ㎡ 包括代征地 2 總建筑面積 171914 ㎡ 地上建筑面積 144877 ㎡ 70%銷售， 30%出租 地下總建筑面積 27037 ㎡ 二 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 42176 萬元 其中：開發(fā)建設(shè)投資 42126 萬元 經(jīng)營資金 50 萬元 2 資金籌措 42176 萬元 其中：資本金 22176 萬元 銀行貸款 20200 萬元 預(yù)售房款 0 萬元 3 經(jīng)營收入 23213 萬元 3 年平均 4 經(jīng)營稅金及附加 1297 萬元 3 年平均 5 土地增值稅 293 萬元 3 年平均 6 總成本費(fèi)用 14274 萬元 3 年平均 7 利潤總額 6936 萬元 3 年平均 8 稅后利潤 5202 萬元 3 年平均 三 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資利潤率 % % 2 投資利稅率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） ￥ 2,900 萬元 基準(zhǔn)收益率 12% 5 全部投資回收 期（所得稅前） 年 含建設(shè)期 3 年 6 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） ￥ 805 萬元 基準(zhǔn)收益率 12% 8 全部投資回收期（所得稅后） 年 含建設(shè)期 3 年 9 資本金內(nèi)部收益率 % % 10 長期貸款償還期 3 年 11 利息備付率 倍 12 償還備付率 % 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目背景 2020 年，國務(wù)院同意支持東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)， 關(guān)東光電子產(chǎn)業(yè)園、關(guān)南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園、機(jī)電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色， 2020家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競相發(fā)展。武漢通過“十一五”的努力，光谷將建設(shè)成為國內(nèi)一流、世界知名的科技園區(qū)和國家重要的自主創(chuàng)新平臺，為躋身世界一流的科技園區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 為適應(yīng) 東湖新技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)中小企業(yè) 及其創(chuàng)業(yè)者 對中小企業(yè)孵化器平臺的需要，經(jīng)多次考察和論證，公司決定在 開發(fā)區(qū) 建設(shè)中小企業(yè)孵化器平臺 及其配套設(shè)施 ， 以 便為 開發(fā)區(qū)中小企