【正文】 外企、私企中高級管理階層； ? 中小型民營戒私企老板等 客群組成 1. 掌握社會大資源，尤其是棄政從商、官商聯(lián)動者； 2. 該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚，習(xí)慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層； 3. 臵業(yè)經(jīng)驗豐富，部分人有在國外生活的經(jīng)驗，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力； 4. 希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求； 5. 形成戶外生活習(xí)慣：出國、度假、觀光等戶外活動習(xí)慣強。 他用自己占據(jù)的土地的價值，房子的價值來宣告他自身的價值。需要社會認(rèn)同他們的地位及價值。 項目區(qū)位 他們通常被稱為貴族、名流、或者精英，絕對的成功人士，對自己的經(jīng)濟前景很看好。CHILL NINGBO OUT 【 睢寧項目 他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是內(nèi)地的富人 。 本案面對的是徐州甚至長三角范圍內(nèi)的高端的人群，在全國某大城市都可能擁有有豪華居所，他們期望的是一種優(yōu)雅奢華隱蔽的生活環(huán)境，同時又不能與現(xiàn)代生活分離 …… 消費者淺析 他們可能已換了兩次房甚至更多，現(xiàn)在住的也不錯，他們選擇新居所的行為帶有他們在商場上的作風(fēng)：穩(wěn)健、挑剔。 消費者寫真 赤貧階層 本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。 主力客群行為特征 1. 這類人群年齡跨度較大，多臵身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒； 2. 因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶等標(biāo)簽）區(qū)分開來。 我們的 USP是什么？ 我們的機會在哪里？ 我們的 USP 不是建筑風(fēng)格的復(fù)制 而是神形兼?zhèn)涞臉?gòu)筑 品質(zhì)生活的尊貴享受 市場突破點在哪里？ 市場突破點的核心 —— 建立項目在區(qū)域內(nèi)的品牌領(lǐng)導(dǎo)地位 市場突破點的關(guān)鍵 —— 建立市場致高點，全面建立競爭優(yōu)勢 市場突破點的建立 ? 形象的高點 ? 產(chǎn)品的高點 ? 整合推廣的高點 —— 現(xiàn)場優(yōu)勢的建立、整合攻擊優(yōu)勢建立 ? [ 形象高點建立的意義 ]：我們需要在每一個點達到極至，每一個都將是亮點；從形象上，首先顛覆徐州！ ? [名稱的高點 ]：項目案名與區(qū)域現(xiàn)有樓盤的區(qū)隔性，提前將尊貴生活的優(yōu)雅意境在名稱上 一覽無遺，全面建立與眾不同點。 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)標(biāo)桿 【 稀缺產(chǎn)品，獨一無二 】 純正的法式風(fēng)情體驗 項目兩大核心競爭點 高端定位 價格突破 【 人們從未體驗過的居住感 】 高貴、優(yōu)雅的生活格調(diào) 項目核心概念 瑰寶級 當(dāng)代法國風(fēng)情高尚社區(qū) 項目屬性定位 為什么是法國？ ? 法國是世界上最注重生活品質(zhì)的國家 ? 法國人最懂得享受生活 ? 法國偉大的哲學(xué)家盧梭說：法國的精神就是盡情享受生活 。 與居住的關(guān)系 從建筑形態(tài)到生活方式。 SLOGAN 沉醉一生的優(yōu)雅 副推案名建議： 蔚藍(lán)海岸 香榭麗舍 蝴蝶堡 巴黎春天 塞納左岸 莫奈印象 畢加索 它生活的溫馨，醉人的光影，無窮多樣的景觀和氣候的和諧，使蔚藍(lán)海岸成了一個意味著自由和實驗性藝術(shù)的得天獨厚的樂土。 案名：塞納左岸 “左岸” (La Rive Gauche)，通常指法國首都巴黎在塞納河左岸的部分，是中文中一個新的流行語，具有濃厚的文化或意識形態(tài)意味，并衍生出左岸公社、左岸文化、左岸咖啡等產(chǎn)品。 物業(yè)類型從小戶型公寓、小高層、專利產(chǎn)品情景花園洋房、升級產(chǎn)品寬景 house與聯(lián)院別墅、到雙拼別墅。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。 做足場景展示，一期銷售實景展示 。 項目開發(fā)方案建議： 開發(fā)策略 ?低密度向高密度 ?從南至北 ?聯(lián)排別墅開發(fā)逐漸到高層 ?以營銷中心 、 會所 、 景觀示范區(qū)等作為重點展示 ， 體現(xiàn)高品質(zhì)格調(diào) 項目由低密度到高密度的整體開發(fā)順序， 1期以聯(lián)排別墅產(chǎn)品啟動，高價入市，塑造高端形象，優(yōu)點是，拔高項目形象，將自己與周邊樓盤區(qū)隔開，缺點是，要求開發(fā)商啟動資金雄厚，有足夠的資金進行景觀的打造，售樓中心展示。 準(zhǔn)備充分后入市：入市時必須在售樓大廳、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。 ? 別墅大盤操作，為后期打下堅實的基礎(chǔ)和形象，并預(yù)留產(chǎn)品及市場通道； ? 基于本項目為大體量的綜合產(chǎn)品，以及其創(chuàng)新性、發(fā)展性的特點，采用多層次多節(jié)奏的新推廣策略； ? 利用客戶群體深度趨同性強的特點，實現(xiàn)客群寬度與深度挖掘，實施定向銷售； ? 基于產(chǎn)品與市場形象相結(jié)合的精準(zhǔn)營銷，為快速消化與價格拉升創(chuàng)造條件。特別安排開盤 SP活動，高端活動和樣板房示范區(qū)以期聚集人氣，一炮而紅。 區(qū)域尺度：針對引領(lǐng)創(chuàng)新，以引導(dǎo)攔截和活動為主。為后繼的項目開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)建立延展性。 建議門成立一個丏供業(yè)主內(nèi)部的會員制 CLUB，它既是一種小眾會員制參與的活動形式，也是一個高端營銷方式，它將體現(xiàn)出發(fā)展商對客戶持續(xù)不斷的人文關(guān)懷。 營銷中心正 中央可設(shè)一小型旋轉(zhuǎn)舞臺 ， 可放白色三角鋼琴 ， 開盤 ， 節(jié)假日可設(shè)電聲小提琴表演 。 （風(fēng)格示意圖） 我們的項目產(chǎn)品是區(qū)域市場最好的別墅社區(qū)。 內(nèi)環(huán)境裝飾體現(xiàn)豪華氣派的高端品質(zhì)形象，細(xì)節(jié)之處突顯不凡品味。 Ｄ）室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格 將售樓處設(shè)計成為五星級俱樂部的感覺，客戶進入售樓處就象進入俱樂部一樣，立刻感受紅酒、雪茄氛圍、鋼琴、名畫、古董，反映未來生活場景，制造高品味氛圍。 （風(fēng)格示意圖） F）樣板房裝修建議：注重區(qū)域 “ 新生活方式 ” 的倡導(dǎo) 設(shè)立目的： 樣板房是人們對項目最先的直覺感受，所以在項目建筑風(fēng)格和建筑密度類似的情況下，如何讓客戶在第一眼對項目產(chǎn)生不同于類似項目的印象和好感，就是我們樣板房的關(guān)鍵，也是促進銷售的關(guān)鍵。許多營銷成功的高檔別墅項目一般都在樣板房方面做的很精彩。 因此 ， 本案的所有物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)都媲美高檔次酒店的服務(wù) 主人不在家時 ， 本項目為主人看家 主人回家時 ， 本項目竭誠為主人服務(wù) ○ 特約獸醫(yī)部 :看看瑞士百年旅館吧 ， 人家甚至為富翁的阿貓阿狗們準(zhǔn)備了寵物墳場呢 ! 生意最火的兩種店 ， 一種是干洗店 、 一種是寵物店 很多時候 ,有錢人的好朋友是寵物 ,而不是人 因此本項目的物管千萬別忘了成立特約寵物醫(yī)院 ， 替這些有錢人喂喂狗養(yǎng)養(yǎng)貓 ， 甚至喂喂蜥蜴 ! 物業(yè)服務(wù) —— ? 除提供會所、保安、保潔等配套服務(wù)外，設(shè)置專門配合社交需求的配送服務(wù)。 ? 園藝師可定期為業(yè)主私人庭院進行修剪與養(yǎng)護。在站臺布臵平面燈箱廣告，醒目文案：“在這里，聽自然的聲音”，畫面中央留有可插入耳機，聆聽到項目現(xiàn)場錄制的生態(tài)之音。 形象傳播面 報廣 /戶外 /新聞 /公關(guān)活動 營銷面 魅力風(fēng)景無限生活呈現(xiàn) 蓄客 /認(rèn)購 /開盤 /促銷 品牌內(nèi)涵 大盤運營 別墅新價值體驗 增值營銷：項目一體多面操作系統(tǒng) 品牌形象與利益主張售賣 首開成功 /持續(xù)熱銷 項目面： 產(chǎn)品 /規(guī)劃 /景觀 /公建配套資源鏈 /物業(yè)與服務(wù)支持 產(chǎn)品價值 /價格峰值 品牌附加價值 /溢價峰值 建立項目高端案場接待體系 2 7 6 1 5 4 3 10 11 8 9 12 8 客戶接待現(xiàn)場接待功能區(qū)規(guī)劃 電話接聽崗流程設(shè)計要點 行為：坐立端正、電話響三聲內(nèi)接聽，輕拿輕放； 不交頭接耳，電話接聽后，立即短信跟進； 語言：您好， **項目，請問有什么可以幫到您？ 謝謝您的來電！ 短信：先生 /小姐，您好！感謝您致電 **項目組！我是 置業(yè)顧問 **，很榮幸能為您服務(wù)，如果您還有 什么疑問的話，請隨時與我聯(lián)系 136***！ 妝容：著正裝，女性盤