原生墅產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計提案-wenkub
2023-03-23 14:00:38 本頁面
【正文】 000㎡ 1907元 /㎡ 18120萬元 原設想： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品數(shù)量 主力戶型 面積 單價 總價 獨棟 140幢 350㎡ /幢 50720㎡ 2300元 /㎡ 聯(lián)排 28套 260㎡ /套 7280㎡ 1800元 /㎡ 疊拼 175套 200㎡ /套 35000㎡ 1600元 /㎡ 5600萬元 合計 343套 / 93000㎡ 1997元 /㎡ 18576萬元 由原先的獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼的均衡配置，在滿足容積率 為以獨棟為主，疊拼為輔、少量聯(lián)排為補充的搭配，拋中間，取兩頭，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項目做得純粹，做如此調(diào)整基于以下理由： 調(diào)整后： 通過市場調(diào)查得知 ， 現(xiàn)有上饒市場別墅類樓盤中 ， 很少有以獨棟為主打的項目 ，其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置 ， 作為一個賣點而設置； 雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品 ， 市場供應量非常大；市場缺的是獨棟 ， 不缺雙拼以及聯(lián)排； 獨棟別墅數(shù)量的增加 ， 可促進整個社區(qū)的價值提升； 從現(xiàn)有別墅價格走勢看 ， 獨棟別墅在未來的價格提升空間更廣； 獨棟別墅數(shù)量少 ， 市場稀缺；疊拼別墅總價低 ， 客戶層面廣 ， 這兩者受歡迎程度最高； 獨棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當 ， 但利潤率高出很多； 地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn) ， 有資本做低密度住宅 ， 獨棟別墅是最好的體現(xiàn)； 項目用地條件優(yōu)越 ， 僅做類別墅資源浪費可惜； 項目 地段偏遠 ， 上饒人對區(qū)域地段非常在意 ， 如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力； 兩表對比 ， 按同樣的單價測算 ， 調(diào)整后的總銷售額有增無減； （ 18576萬元 18120萬元 =456萬元 ） 項目名稱 獨棟（比例） 雙拼（比例） 聯(lián)排（比例） 疊棟（比例） 大紅鷹 陽光福邸 / 1棟 2套（ %） 23棟 86套（ %） / 帶湖花城 / 1棟 2套（ %） 58套（ %） 48套（ %） 東方家園 / / 158套 / 明珠廣場 / 1棟 2套（ %） 66套（ %） / 現(xiàn)代城 / 101套 / / 陽光花城 / / 100套 / 總計 68（ 6%） 199（ 17%） 741（ 65%） 132（ 12%） 附：表格 備注：僅 1棟 2套的雙拼基本可歸劃進聯(lián)排 ， 只是由于用地空間限制 ， 聯(lián)排的單元數(shù)量減少所致 。 道路系統(tǒng) ① 因為項目西側(cè)為疊拼別墅區(qū)域 ， 在理想角度上考慮能否與獨棟別墅區(qū)做個隔離 ， 因此需要考慮做兩個道路系統(tǒng) ， 疊拼別墅與獨棟別墅區(qū)分別有各自的道路系統(tǒng) ， 既獨立又緊密相連；以上想法為理想狀態(tài) ， 可適當考慮 ， 如果不具備實際設計可操作性 （ 因為最佳的別墅社區(qū)的道路系統(tǒng)將會占去 17%的面積） ， 那么仍按一個道路系統(tǒng)去做； ② 保證車行的通暢而又不占用過多的綠地；車行道路以盡量減少開挖山坡為原則 ， 保持用地開發(fā)利用的完整性 ， 道路面積盡量減少 ， 利用率盡量提高； ③ 道路系統(tǒng)要有良好的交通通達性 ， 考慮與車庫的融合； ④ 在充分尊重交通組織通暢的前提下做好與景觀的融合 ， 達到移步換景的效果； ⑤不僅建立良好的區(qū)內(nèi)動線關系，還需要安排好內(nèi)部交通和外部交通的組織與銜接 ； 3 、 步行系統(tǒng) 很多別墅項目缺乏足夠的步行道路，而且部分設計中還帶有隔斷，使住戶在行 為活動、視覺感受、空間心理感受等方面頗為壓抑。 首府 歐式風格 尚宮 北美原味風格 北星 陽光福邸 西班牙風格 大紅鷹 ※ 門廊和窗多顯拱形 。 九、會所建議
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