原生墅產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)提案-wenkub
2023-03-23 14:00:38 本頁(yè)面
【正文】 000㎡ 1907元 /㎡ 18120萬(wàn)元 原設(shè)想： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品數(shù)量 主力戶型 面積 單價(jià) 總價(jià) 獨(dú)棟 140幢 350㎡ /幢 50720㎡ 2300元 /㎡ 聯(lián)排 28套 260㎡ /套 7280㎡ 1800元 /㎡ 疊拼 175套 200㎡ /套 35000㎡ 1600元 /㎡ 5600萬(wàn)元 合計(jì) 343套 / 93000㎡ 1997元 /㎡ 18576萬(wàn)元 由原先的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼的均衡配置，在滿足容積率 為以獨(dú)棟為主，疊拼為輔、少量聯(lián)排為補(bǔ)充的搭配，拋中間，取兩頭，秉持人無(wú)我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項(xiàng)目做得純粹，做如此調(diào)整基于以下理由： 調(diào)整后： 通過市場(chǎng)調(diào)查得知 ， 現(xiàn)有上饒市場(chǎng)別墅類樓盤中 ， 很少有以獨(dú)棟為主打的項(xiàng)目 ，其僅僅在一些優(yōu)勢(shì)區(qū)域有布置 ， 作為一個(gè)賣點(diǎn)而設(shè)置； 雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品 ， 市場(chǎng)供應(yīng)量非常大；市場(chǎng)缺的是獨(dú)棟 ， 不缺雙拼以及聯(lián)排； 獨(dú)棟別墅數(shù)量的增加 ， 可促進(jìn)整個(gè)社區(qū)的價(jià)值提升； 從現(xiàn)有別墅價(jià)格走勢(shì)看 ， 獨(dú)棟別墅在未來(lái)的價(jià)格提升空間更廣； 獨(dú)棟別墅數(shù)量少 ， 市場(chǎng)稀缺；疊拼別墅總價(jià)低 ， 客戶層面廣 ， 這兩者受歡迎程度最高； 獨(dú)棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價(jià)水平相當(dāng) ， 但利潤(rùn)率高出很多； 地價(jià)成本低的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn) ， 有資本做低密度住宅 ， 獨(dú)棟別墅是最好的體現(xiàn)； 項(xiàng)目用地條件優(yōu)越 ， 僅做類別墅資源浪費(fèi)可惜； 項(xiàng)目 地段偏遠(yuǎn) ， 上饒人對(duì)區(qū)域地段非常在意 ， 如果覆以普通產(chǎn)品難以有競(jìng)爭(zhēng)力； 兩表對(duì)比 ， 按同樣的單價(jià)測(cè)算 ， 調(diào)整后的總銷售額有增無(wú)減； （ 18576萬(wàn)元 18120萬(wàn)元 =456萬(wàn)元 ） 項(xiàng)目名稱 獨(dú)棟（比例） 雙拼（比例） 聯(lián)排（比例） 疊棟（比例） 大紅鷹 陽(yáng)光福邸 / 1棟 2套（ %） 23棟 86套（ %） / 帶湖花城 / 1棟 2套（ %） 58套（ %） 48套（ %） 東方家園 / / 158套 / 明珠廣場(chǎng) / 1棟 2套（ %） 66套（ %） / 現(xiàn)代城 / 101套 / / 陽(yáng)光花城 / / 100套 / 總計(jì) 68（ 6%） 199（ 17%） 741（ 65%） 132（ 12%） 附：表格 備注：僅 1棟 2套的雙拼基本可歸劃進(jìn)聯(lián)排 ， 只是由于用地空間限制 ， 聯(lián)排的單元數(shù)量減少所致 。 道路系統(tǒng) ① 因?yàn)轫?xiàng)目西側(cè)為疊拼別墅區(qū)域 ， 在理想角度上考慮能否與獨(dú)棟別墅區(qū)做個(gè)隔離 ， 因此需要考慮做兩個(gè)道路系統(tǒng) ， 疊拼別墅與獨(dú)棟別墅區(qū)分別有各自的道路系統(tǒng) ， 既獨(dú)立又緊密相連；以上想法為理想狀態(tài) ， 可適當(dāng)考慮 ， 如果不具備實(shí)際設(shè)計(jì)可操作性 （ 因?yàn)樽罴训膭e墅社區(qū)的道路系統(tǒng)將會(huì)占去 17%的面積） ， 那么仍按一個(gè)道路系統(tǒng)去做； ② 保證車行的通暢而又不占用過多的綠地；車行道路以盡量減少開挖山坡為原則 ， 保持用地開發(fā)利用的完整性 ， 道路面積盡量減少 ， 利用率盡量提高； ③ 道路系統(tǒng)要有良好的交通通達(dá)性 ， 考慮與車庫(kù)的融合； ④ 在充分尊重交通組織通暢的前提下做好與景觀的融合 ， 達(dá)到移步換景的效果； ⑤不僅建立良好的區(qū)內(nèi)動(dòng)線關(guān)系，還需要安排好內(nèi)部交通和外部交通的組織與銜接 ； 3 、 步行系統(tǒng) 很多別墅項(xiàng)目缺乏足夠的步行道路，而且部分設(shè)計(jì)中還帶有隔斷，使住戶在行 為活動(dòng)、視覺感受、空間心理感受等方面頗為壓抑。 首府 歐式風(fēng)格 尚宮 北美原味風(fēng)格 北星 陽(yáng)光福邸 西班牙風(fēng)格 大紅鷹 ※ 門廊和窗多顯拱形 。 九、會(huì)所建議
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