上海市房地產(chǎn)上海慧芝湖花園營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整提案地產(chǎn)策劃-wenkub
2023-06-14 17:25:50 本頁(yè)面
【正文】 原來(lái)的產(chǎn)品定位正確！ 符合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的需要 符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)背景 針對(duì)投資型市場(chǎng)強(qiáng)化總價(jià)概念 原來(lái)目標(biāo)客戶定位正確！ “ 新派時(shí)尚上海人 ” 區(qū)域分類(lèi)占比 突破區(qū)域的局限觀念，全市范圍內(nèi)本地時(shí)尚年輕白領(lǐng) /60% 在滬置業(yè)的外地、外籍新上海人 /40% 用途分類(lèi)占比 投資型 /60% 居住型 /40% （兼用型偏重投資型） 消費(fèi)階層分類(lèi)占比 追求產(chǎn)品具有獨(dú)特性、總價(jià)控制低的中高端投資類(lèi)客戶 /60% 追求地段、品質(zhì)、規(guī)劃、配套均好的中端自住類(lèi)客戶 /40% 市場(chǎng)變化導(dǎo)致原來(lái)的定位出現(xiàn)問(wèn)題 政策調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)生重大調(diào)整 這不是開(kāi)發(fā)商和代理商通過(guò) 企劃推廣和技術(shù)銷(xiāo)售手段可以控制和改變的 原來(lái)設(shè)定的目標(biāo)客戶 因?yàn)槭艿绞袌?chǎng)變化的影響 與實(shí)際成交客戶產(chǎn)生差異 主力成交客戶特征 受到房型的限制，二房成為主力成交房型，三房的局限性較大 虹口、閘北的區(qū)域客戶占成交主體，區(qū)域性特征較為明顯 年齡主體呈年輕化，非主流家庭比例較高 從業(yè)職級(jí)處中高級(jí)管理層的為主力階層，支付能力相對(duì)較強(qiáng) 購(gòu)房目的偏重居住，投資客淡出 原定目標(biāo)客戶和實(shí)際成交客戶的差異表現(xiàn) 主力目標(biāo)客戶比例 主力成交客戶比例 區(qū)域 全市范圍本地客 /60% 閘北、虹口區(qū)域客超過(guò) /50% 用途 投資型 /60% 居住型 /97% 消費(fèi)階層 中高端投資客 /60% 中高端居住客超過(guò) /70% 市場(chǎng)發(fā)生重大變化后 形成客戶為導(dǎo)向的全新市場(chǎng)格局 本案產(chǎn)品定位的單一化導(dǎo)致其市場(chǎng)適應(yīng)能力不足 調(diào)整前市場(chǎng)：產(chǎn)品導(dǎo)向（投資型） 調(diào)整后市場(chǎng)： 客戶導(dǎo)向（自用型） 客戶分類(lèi) （物以類(lèi)聚，人以群分） 為了激活消費(fèi)，必須重新研究 客 戶 模 型 型態(tài) //需求 //分布 我們經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)四種客戶分類(lèi) 都市新銳 地位顯赫 健康養(yǎng)老 望子成龍 針對(duì)本案我們推導(dǎo)出 本案當(dāng)前的主力客戶型態(tài) 第一類(lèi) :都市新銳型（中低端） 特征 :伴隨市政交通所覆蓋的工作和生活區(qū)域而形成 第二類(lèi) :望子成龍型（中低端） 特征 :依托本案周遍的豐富校網(wǎng)和相對(duì)優(yōu)越的市政環(huán)境而形成 地段 — 中心城區(qū) 配套 — 生活、交通、學(xué)校 規(guī)劃 — 發(fā)展?jié)摿ν? 品牌 — 名牌開(kāi)發(fā)商
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