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2023-03-15 14:19:35 本頁面
【正文】 從東圃版塊分析看市場(chǎng) 樓盤布局：三多二無 輕南重北 三多 多開發(fā) —— 已有合生創(chuàng)展、富力、美林基業(yè)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)洋等 10多家公 司進(jìn)駐。在建、即建項(xiàng)目達(dá) 20多個(gè)。 二無：無豪宅，無別墅。 坐莊 —— 以當(dāng)?shù)匦律⑿吕弦泼駷榇?。投資消費(fèi)者占少部分。在前期房產(chǎn)公司開發(fā)下，目標(biāo)消費(fèi)資源逐步搜刮，“東移”決策的啟動(dòng)，將引進(jìn)新鮮血液，造就另一個(gè)市場(chǎng)。就目前而言，各開發(fā)和正籌備開發(fā)的東圃樓盤，與先前開發(fā)的及與現(xiàn)在價(jià)位相差不高。給我們啟發(fā)的是，開發(fā)商除了開發(fā)房子外，還要有種培養(yǎng)客戶（未成為業(yè)主前）資源、引導(dǎo)消費(fèi)、培養(yǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的準(zhǔn)備。已進(jìn)入 20層高層、 21 棟無電梯低層的二期工程建設(shè)。 廣告訴求策略：“反攤”（反攤公用面積及入室價(jià)格），口號(hào)泛濫，沒有什么號(hào)召力。盡得天時(shí)、地利之機(jī)。 7 竹源民居與羊城花園二期比較 ， 羊城花園主要有優(yōu)勢(shì)： 1）已形成一定規(guī)模效應(yīng)，相對(duì)而言，社區(qū)比竹源民居要成熟。雖在一期工程中沒有訴求，但不可不防。沒有實(shí)際性含義。 結(jié)論： 竹源民居所面臨的不是與現(xiàn)在羊城花園之爭(zhēng)，而是形勢(shì)嚴(yán)峻2023“竹羊”會(huì)戰(zhàn) —— 高層與高層之戰(zhàn)，高層與低層之戰(zhàn)。 雖然才建設(shè)不久，但其早已通過新聞傳媒炒作聲名在望。 其他樓盤 至于鄰近的其它在建樓盤看來，如中興花園，在建軍筑風(fēng)格上沒有什么特色，多為平民化，主要是價(jià)格戰(zhàn)的考慮。 10 區(qū)位布局 —— 三面埋伏 東 —— 中興花園，均 3200元平方米；西 —— 羊城花園， 4000元平方米；北 —— 中?？党?，約 40004500元米。 優(yōu)勢(shì)： ?竹林園景 —— 全城少見，中國古有“寧可食無肉，不可居無竹”之文化理念。在既定的事實(shí)與未定事實(shí)（如商鋪定位等）之間，我們所要做的是如何變?nèi)鮿?shì)為優(yōu)勢(shì)，使優(yōu)勢(shì)更優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。 2）竹源民居是什么？ 內(nèi)容：即解決竹源民居的市場(chǎng)定位， —— “神”（內(nèi)在）的問題。 3）如何建立樓盤消費(fèi)者認(rèn)同？ 內(nèi)容：即解決項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者（三房二廳購買對(duì)象）的圈定與項(xiàng)目價(jià)值 （差異性的感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)）的傳播。 定位支持點(diǎn)： 1） 打白領(lǐng)主意的樓盤太多，樓盤風(fēng)格（古今式）、三房二廳的價(jià)格（ 4000元平方米）、樓盤的面少與白領(lǐng)的“左傾”（重小資輕樓價(jià)）“右傾”（重低價(jià)輕樓盤）兩極化都不相適應(yīng)。這與竹源民居項(xiàng)目開發(fā)理念基本吻合?！毖拧白直旧砹⒁飧?，使人產(chǎn)生風(fēng)雅、文雅、高雅、雅情、雅趣、雅興、雅致等美好的詞匯聯(lián)想，而這些詞匯所描繪的可說全都是高品位之事、高境界之所。 15 差異訴求點(diǎn) 1）根 —— 竹文化 —— 中國傳統(tǒng)文化 —— 文化同根 從古有“寧可食無肉，不可居無竹”到現(xiàn)在的歷史學(xué)家稱“竹文化即中國文化，竹文明即中國文明”，從古今對(duì)竹的各種象征精神方面，訴求一種新生活和人生追求的方式。 2）古式風(fēng)情 —— 古香古色 —— 享受 古式建筑及獨(dú)有園林設(shè)計(jì)是“心”休閑處所。 16 推廣策略 我們打四張牌： 第一張牌 —— 保高走低 保高，高文化定位。實(shí)行一口價(jià)。 第三張牌 —— 上拉下推 上拉，以“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”為牌頭，拉起樓盤品質(zhì)、品牌形象，以“東移”為旗幟，拉動(dòng)消費(fèi)需求； 下推：以樓盤品質(zhì)本身作保障，推動(dòng)品牌形象，以樓盤特色為基礎(chǔ)，推動(dòng)樓盤銷售 。比如，組建促銷隊(duì)伍，進(jìn)行形象推廣公關(guān)活動(dòng)，鎖定潛力開發(fā)區(qū)，發(fā)動(dòng)立體宣銷戰(zhàn)，定向爆破。 南方都市報(bào)：周二、六投； 廣州日?qǐng)?bào)：周一、五投。 《生活篇》：主訴社區(qū)生活溫馨情趣，以人物點(diǎn)題。 2）戶外路牌廣告。 社會(huì)名人觀園詠竹會(huì) .書畫會(huì)。 有視覺沖擊力，能產(chǎn)生文化上的共鳴。 3）、小區(qū)外圍。從我們所了解的情況來看，貴司是推崇古今式風(fēng)格，打中國傳統(tǒng)文化
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