所有權之二(建筑物區(qū)分所有權)12-10-21修-wenkub
2023-03-15 10:58:02 本頁面
【正文】 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 ? 臺灣學者觀點：在區(qū)分所有權人間，尤其是在建筑物的維護、管理關系上，專有部分應包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關系上尤其是對第三人，如買賣、保險、稅金關系上，專有部分應達到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。 ? 內(nèi)容的復合性； ? 專有所有權具有主導性； ? 權利主體身份的多重性； ? 流轉(zhuǎn)上的一體 性 。其中專有部分的所有權占主導地位，是其他兩方面的基礎。 ? 每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定時，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權 利 。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè) 主 。物權法之所有權（二） 建筑物區(qū)分所有權 ?建筑物區(qū)分所有權的概 念 ?“ 業(yè)主 對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權 利 。 ? 對專有部分的單獨所有權。 ? 對共有部分享有共同管理的權利。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉(zhuǎn)讓。（ A722） ? 專 有權，是指業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。即“最后粉刷表層說和壁心說” ? 建筑物中的車位和車庫。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑 物 。裝修需用的水泥、木材等材料占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路都很不方便，而且施工發(fā)出的巨大噪音，嚴重影響了樓里住戶的正常生活。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙訴狀將王某告上了法庭。 ? 【案情】甲購買某花園 4號樓 29E（頂層）房屋一套，甲從國外購買了一只占地為 方米 ,重為 。 ? 【問題】乙是否有權阻止甲安裝浴 缸 ？ ? 【判決】法院判決駁回原告訴訟請求。 ” ?《區(qū)分所有權解釋》 第 15條 ：“ 其他 “損害他人合法權益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部 分 ?！? A73 ? 第 74條 ：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除 外 。 ? 【問題】 ? 張某是否有權要求王某拆除廣告牌？ ? 張某是否有權與王某一起享有從廣告牌中獲得的收益？ ? 【評析】廣告牌在樓頂，屬共有部分。但因資金不足，蓋到二層便封頂了。但吳某在賣房時沒有提到將來要加蓋第三層的問題。協(xié)商不成，張某訴至法院，請求宣告吳某、林某之間的合同無效。” ? 【案情】某市某路 117號 1幢 12層房屋原是劉臣志、禹純霞、曹華貴、王海濤等 4人系共同所有， 2023年 9月 10日，原告禹純霞辦理了對二層房屋單獨所有的產(chǎn)權證，一層房屋原出租給白駿從事肥牛燒烤生意。 ? 【分歧】本案的爭議焦點是禹純霞是否對其專有部位相對應的外墻享有優(yōu)先使用權，王惠平的招牌是否侵害其權利。 ? 【評析】《根據(jù)區(qū)分所有權解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。也意味著業(yè)主并不當然的享有對共有部分進行單獨使用的權 利 。 ? 第三，不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不損害他人合法權益。 ? 看房屋的用途，如果房屋是居住，對外墻等共有部分的無償使用必須是不以盈利為目的，如果房屋是商用的，那么要以盡可能發(fā)揮房屋的經(jīng)濟效益為原則。同時業(yè)主的優(yōu)先使用權也要具備上述三個條件 ? 具體到本案，建筑物具有區(qū)分所有權，外墻面應屬于全體業(yè)主共有，雖然王惠平是一樓房屋的承租人，但是其也享有業(yè)主的權利和義務，其可以使用外墻面。其主張對相應外墻面享有優(yōu)先使用權的條件并不具備。 ? 綜上，業(yè)主對與其專有部分相對應的外墻面享有優(yōu)先使用權具有條件限制，同時也要符合慣例和地方管理規(guī)定，顯然第二種觀點是正確 的 。 成員權人的權利義務 成員權人 的權利 成員權人 的義務 ? 表決權（ A76) ? 參與制定規(guī)約 權 ? 選任及解任管理者的權 利 ? 請求 權 ? 訴訟 權 ? 執(zhí)行決議，遵守規(guī)約 ? 接受管理 ? “不得”規(guī) 定 ? 即參加管理團體會議，參與制定管理規(guī)約的權利?！? ? 《日本建筑物區(qū)分
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