【正文】 程的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本 ,最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加 ,來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià) ,對其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價(jià)對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價(jià)格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨(dú)立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程 ,在分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 建筑物的重置價(jià)格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術(shù)變遷 ,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購建價(jià)格中。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) ? 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 新建房地價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價(jià)格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤 )，即 ? 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ? 三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 舊房地價(jià)格＝房地的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價(jià)格 +建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊 ? ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 一、重新購建價(jià)格的概念 ? ，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價(jià)對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有： 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 ? 銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率。通常按售價(jià)的一定比例來測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 三、管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料； ?； ?； ?。 ? 獨(dú)立或狹小市場上無法運(yùn)用市場法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費(fèi)的代價(jià)。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 成本法及其應(yīng)用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價(jià)修正額的估算方法 。采用成本法評估出來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格。 ? 一個(gè)是不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)所需要花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)。 ? 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成是運(yùn)用成本法估價(jià)的基礎(chǔ)工作。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 一、土地取得成本 ? 土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。 ? 通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 ? 房屋建筑安裝工程費(fèi)。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 六、銷售稅費(fèi) ? 銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 七、開發(fā)利潤 ? 運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算開發(fā)利潤。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? 2)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不存在這就問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。 ? (1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? ? 建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格 (成本 )和重建價(jià)格 (成本 )。建筑物的重建價(jià)格 ,宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 三、重新購建價(jià)格的求取方法 ? 建筑物的重置價(jià)格和重建價(jià)格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除可能包含的土地價(jià)格后的比較修正來求取 。主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋。 ? 需注意 :(1)應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 。 工料測量法 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 成本（元） 現(xiàn)場準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 沙石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費(fèi) 1000 其他 5000 重新購建價(jià)格 57700 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? ? 指數(shù)調(diào)整法 (index method,costindex trending)是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ,將估價(jià)對象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。 ? (1)物質(zhì)折舊 (physical depreciation， physical deterioration)是建筑