【正文】 1 日后實(shí)行新的土地政策；二、新都、溫江撤縣設(shè)區(qū)，引起新一輪圈地?zé)?。表明開發(fā)商對(duì)未來(lái)成都樓市前景仍持樂觀態(tài)度。 20xx 年上半年商品房新增空置面積較上年同期增長(zhǎng) %，達(dá) 萬(wàn)平方米。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析 20xx—— 20xx 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年房地產(chǎn)完成投資： 億元，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后。種種跡象表明，成都已經(jīng)呈現(xiàn)出典型的投資推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 結(jié)論： 成都市理想的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件、 優(yōu)良的配套設(shè)施、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、開放的城市面貌、積極的政府態(tài)度等等有利因素，將極大的促進(jìn)成都的城市規(guī)模的擴(kuò)大，吸引國(guó)內(nèi)外的投資者與旅游度假者，留住優(yōu)秀的科技人才，為成都市經(jīng)濟(jì)的營(yíng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。據(jù)悉， 17 月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為深圳，達(dá) 14896 元，最低為沈陽(yáng)，僅 3978 元，成都為 4948 元，列第 9位。前 5 個(gè)月國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 的同比增速分別為： 11%、 %、%、 %、 13%。新加坡華聯(lián)銀行、英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)渣打銀行、泰國(guó)盤谷銀行、日本東京銀行、巴黎國(guó)民銀行等在蓉設(shè)立了分行或代表處。有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和四川省文物保護(hù)單位 19處。 旅游業(yè) 旅游業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 開發(fā)了旅游資源，保護(hù)了城市西、北面豐富的地下歷史遺產(chǎn)和地面文物古跡。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 規(guī)劃意圖： 適應(yīng)成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)區(qū)布局，合理確 定了城市發(fā)展空間。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山 是未來(lái)都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是我市重要的公路口岸。雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)六 大航空港之一，年客流量居全國(guó)第五，現(xiàn)在國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線 260 余條。 其中包括別墅、聯(lián)體別墅、排屋、小高層、特色民居及幾種房產(chǎn)形態(tài)混合的樓盤等。 通過對(duì)成都市區(qū)及郊縣的典型樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，獲得第一手的房產(chǎn)信息，包括成功的案例與失敗的案例。 根據(jù)本項(xiàng)目可能開發(fā)的房產(chǎn)品而設(shè)定的目標(biāo)消費(fèi)者的問卷調(diào)查與分析。 前言 一、調(diào)研目的 通過對(duì)成都市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查分析與成都市區(qū)及郊縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類房產(chǎn)品的供求狀況、房產(chǎn) 品質(zhì)及房產(chǎn)品消費(fèi)者的購(gòu)買心理等，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊特殊形 態(tài)，為委托方對(duì)于本地塊的最后開發(fā)方向與思路的確定提供有力的市場(chǎng)依據(jù)。 成都龍泉驛 高檔別墅區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃 方案 自然的往往是永恒的； 永恒的往往是自然的； 永恒是人類永遠(yuǎn)的夢(mèng)想！ 目錄 根況 前言 一、調(diào)研目的 二、調(diào)查內(nèi)容 三、調(diào)查方法 四、調(diào)查過程與結(jié)果 第一部分 環(huán)境分析 一、宏 觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析 二、微觀環(huán)境分析 成都別墅市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 第二部分 消費(fèi)者心理調(diào)查結(jié)果與分析 第三部分 成都市優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分 析 案例分析 一、公司簡(jiǎn) 介 二、置信發(fā)展歷程 三、評(píng)價(jià)與分析 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 三、項(xiàng)目定位 四、目標(biāo)消費(fèi)者定位 第五部分 項(xiàng)目投資效益分析 附件目錄： 成都市房地產(chǎn)媒體廣告分析 高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料與設(shè)備 參考樓盤圖片 結(jié)束語(yǔ)： 概況 項(xiàng)目位于成 都市東郊的龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)的“西部陽(yáng)光城”，地處區(qū)內(nèi)主干道 —— 陽(yáng)光大道東部的龍泉山谷。 二、調(diào)查內(nèi)容 成都市經(jīng)濟(jì)的總體狀況，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)等狀況。 本項(xiàng)目所在區(qū)域的相關(guān)配套與政府規(guī)劃方案。 對(duì)設(shè)定的目標(biāo)消費(fèi)群體（如，金融從業(yè)人員、大學(xué)教授、廣告從業(yè)人員等）進(jìn)行面對(duì)面的訪談與問卷調(diào)查。敝司獲得的信息真 實(shí)可靠，得出的結(jié)論客觀準(zhǔn)確，并依此提出建議，調(diào)查對(duì)象的基本情況與得出的結(jié)論在下文分步陳述。北京—— 昆明、上海 —— 拉薩和蘭州 —— 昆明 3 條國(guó)道相匯成都、成渝、成綿、成樂、成雅等高速公路建成通車，形成以城區(qū)干道為依托、國(guó)道公路為干線、鐵路為動(dòng)脈、國(guó)際空港為支撐的立體交通格局。 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃： “四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)：“四橫”，指成渝高速、益州大道（ 老 成渝 路）、萬(wàn)方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉 驛交通性主干道）。 調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)，疏解城市功能和人口，形成更加合理的功能分區(qū)和城市結(jié)構(gòu)。 教育科技 成都是西部重要的科技、教育中心，現(xiàn)有高等院校 22 所，博士點(diǎn) 100多個(gè)，博士后流動(dòng)站 35 個(gè)，國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科 15 個(gè)，重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 18 個(gè)，各類科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu) 2800 多個(gè)，兩院院士 27 個(gè)，各類科技人員 49 萬(wàn)人，擁有科技人員總數(shù)和每萬(wàn)人擁有科技人員數(shù)均居全國(guó)大城市前列。四川以其旅游資源的富集度和高品位名列全國(guó)前列，通過改善服和質(zhì)量和提高外聯(lián)力，四川旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，在成都舉辦的 20xx 年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅交會(huì)是新世紀(jì)我 國(guó)第一個(gè)最大的旅游盛會(huì)，四川旅游形象和旅游品牌向全國(guó)作了充分展示和推介，四川旅游業(yè)加快發(fā)展的外部條件進(jìn)一步改善。有世界唯一的大熊貓繁育研究基地。 商貿(mào)經(jīng)濟(jì) 成都是全國(guó)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市，現(xiàn)有各類商業(yè)批發(fā)機(jī)構(gòu) 2 萬(wàn)多個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 24 萬(wàn)個(gè)，商品交易市場(chǎng) 487 個(gè)，其中年成交上億元的 28 個(gè)，上 10 億元的 5 個(gè)。 預(yù)計(jì)上半年 GDP 完成 712 億元，同比增速達(dá)到 %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)比全國(guó)、全省增速分別高 、 個(gè)百分點(diǎn)，在 15 個(gè)副省級(jí)城市中位居前列。成都市與杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上并列第 5 位，最高的是深圳，最低的是廣州。 據(jù)世界房地產(chǎn)行業(yè)的歷程來(lái)看，在穩(wěn)定而快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)也將獲得持櫝的發(fā)展；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)發(fā)展，能極大的刺激與拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。 據(jù)調(diào)查，成都市在 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 170 億元人民幣，增幅為百分之 %，總投資額已接近云南、貴州、甘肅三省房地產(chǎn)投資的總和。 20xx 年商品房竣工面積： 萬(wàn)平方米 20xx 年商品房銷售面積： 萬(wàn)平方米 20xx 年住宅竣工面積： 萬(wàn)平方米 20xx 年住宅銷售面積： 萬(wàn)平方米 20xx 年商品房空置面積： 萬(wàn)平方米 20xx 年上半年共完成開發(fā)投資： 億元，其中住宅、商業(yè)用房、寫字樓投資分別同比增長(zhǎng) %、 %、 %。雖然上半年空置房面積增加了不少，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年空置一年以上的商品房反而下降 %了，其中空一年以上的住宅下降了%，同時(shí)住宅新增空置 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析 根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)分析：成都市的房地產(chǎn)處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)的投資開發(fā)量、竣工量、銷售量、商品房空置率均處于上升的趨勢(shì)。當(dāng)然市場(chǎng)在今明兩年的開發(fā)供應(yīng)量，還要看其用地指標(biāo)的獲得情況。而成都的商品房空置率從 1998 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入正軌到現(xiàn)在一直保持在10％的水平。但是從今年土地統(tǒng) — 公開招標(biāo)以后，除原有土地儲(chǔ)備的開發(fā)公司以外，大部分公司的開發(fā)成本將顯著增加，普遍而言利潤(rùn)率 將 明顯下降，那么空置的比率控制將變得非常重要。 別墅消費(fèi)群體：文藝演藝界人事、金融證券從業(yè)人員、民營(yíng)企業(yè)主、富商、大學(xué)教授及其他高收入的中產(chǎn)階層。 汽車的消費(fèi)刺激了別墅的消費(fèi)增長(zhǎng)：自成都市有關(guān)部門的調(diào)查資料表明，去年成都市擁 有機(jī)動(dòng) 車 72 萬(wàn)輛，其中私家車達(dá) 50 萬(wàn)輛，私家車擁有量居全國(guó)各大城市第二位， 且 汽車數(shù)量以每年 25％的速度在增長(zhǎng)。市區(qū)的其他別墅售價(jià)一般在 50006000 元之間。 休閑運(yùn)動(dòng)：燃情歲月廣場(chǎng)、旱滑雪場(chǎng)、多功能娛樂區(qū)、兒童休閑娛樂區(qū)、白鷺洲游樂區(qū)、冒險(xiǎn)島、情人島、蘇堤、休閑 體育場(chǎng)、田園風(fēng)光休閑區(qū)等 100 余項(xiàng)運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂設(shè)施； 小 品：花園、亭臺(tái)、小橋、噴水池、雕塑等 區(qū) 域 劃 分 區(qū)中央為 85 畝的人工湖，湖中設(shè)置了休閑島，小區(qū)的正門位于西部，西南角為物業(yè)管理用房及賓館區(qū)，東部設(shè)置了民俗風(fēng)情街等。 草堂之春 開發(fā)商 成都天合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目地址 成都市草堂路 1 號(hào) 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) W 代辦、代訂、代購(gòu)服務(wù) 財(cái)產(chǎn)托管服務(wù)。 銷售狀況 目前己售出 9 幢，余 20 幢 ，僅有的 435m2的戶型已售完 其他情況 從地價(jià)上來(lái)看應(yīng)當(dāng)有一定 的增值空間，草堂之春的地價(jià)為 144 萬(wàn) 元 /畝。 區(qū)域 劃分 總居住面積 120xx0 平方米，酒店面積 25000 平方米，公建面積 9100 平方米。 成都市典型的別墅的形態(tài)、定位與優(yōu)缺點(diǎn)分析： 成都的別墅基本可以分為以下幾種類型： 類型一 高爾夫別墅（國(guó)際上流行的形態(tài)） 典例 青城山高爾夫山莊： 形態(tài) 處于高爾夫球場(chǎng)之中的別墅 定位 蘊(yùn)涵高爾夫特有的高尚場(chǎng)所的功能的社區(qū)，吸引的金領(lǐng)一族 價(jià)格 80 萬(wàn) — 200 萬(wàn) /幢，均價(jià) 5000 元 /㎡ 面積 400 畝，分三期 開盤時(shí)間 20xx 年 4 月 16 日開盤 同類樓盤 錦麗園 優(yōu)點(diǎn) 擁有球場(chǎng)所具有的 G（草地）、 O（氧氣）、 L（陽(yáng)光）、 F（腳步） 擁有青城山旅游勝地的自然風(fēng)光； 高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)特有的高尚社區(qū)氛圍與高附加值。若沒有新穎的定位，其價(jià)值將只能是造價(jià)成本加體現(xiàn)居住功能的使用價(jià)值。 一、 公開招標(biāo)方式選定策劃公司，開始項(xiàng)目的整體包裝 二、 政府相關(guān)部門和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)已開始項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、 公司耗資 20xx 余萬(wàn)完成了居民的拆遷安置工程，并開始道路修建和水電氣、光纖管網(wǎng)等基礎(chǔ)工程的施工。 星級(jí)會(huì)所：占地 20 畝，有法蘭西餐廳、咖啡廳、酒吧、電影放映廳、桑拿室等。 山間會(huì)所：占地 30 畝，各種休閑、康樂設(shè)施分布于錯(cuò)落有致的景觀之間，有恒溫游泳池、陽(yáng)光游泳池、臺(tái)球室、乒乓球室、茶樓、網(wǎng)吧、兒童樂園、時(shí)尚 SHOW 等。同樣，無(wú)論是開發(fā)商還是別墅消費(fèi)者都沒有來(lái)得及仔細(xì)的品位、揣摩一種建筑類型的真正內(nèi)涵。應(yīng)該倡導(dǎo)真正的別墅概念。別墅作為高尚的住宅，其在擁有優(yōu)于一般住宅的環(huán)境等資源之外， 還應(yīng)擁有與一般住宅相同或者更為方便的基本的生活配套。 別墅缺乏清晰的文化定位： 別墅項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是營(yíng)造一種獨(dú)特、和諧的文化內(nèi)涵，使特定的人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，這才是別墅的“別”處。當(dāng)有人坐幾小時(shí)的飛機(jī)，只為了聽一堂與己工作或興趣相關(guān)的內(nèi)容的專家面授課時(shí)，我們?cè)趺聪耄课覀兊男蓍e時(shí)間應(yīng)當(dāng)怎樣去打發(fā)？作為高端消費(fèi)者，我們應(yīng)當(dāng)為他們?cè)O(shè)計(jì)或者說(shuō)營(yíng)造一種他們?cè)敢饨邮芑蛘吣軌蛉谌氲奈幕諊Ｒ袁F(xiàn)在別墅在市場(chǎng)上的供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)需求還在較 大空間。城南、城西的比重很大，城東其次，城北、市中心區(qū)域較少。市中心區(qū)域已經(jīng)淡出居住熱點(diǎn)空間 的景況。 您希望購(gòu)買何種房型的房子？ A、 單身公寓 B、 兩室一廳 C、 三室兩廳 D、 四室兩廳 E、 別墅 %%%% 13%%%%%%%單身公寓 兩室一廳 三室兩廳 四室兩廳 別墅 分析：選擇公寓的戶型上，三室兩廳的比重較大，目前三室兩廳還是公寓戶的市場(chǎng)主流。 150— 200平方米與 200 平方米以上的合計(jì)共占了總數(shù)的 %。 您購(gòu)房時(shí)您首要的考慮條件是： A、價(jià)格 B、環(huán)境 C、品質(zhì) D、地段 %%%%%%%%%價(jià)格 環(huán)境 品質(zhì) 地段 分析：環(huán)境仍是購(gòu)房者首要考慮的因素。相對(duì)汽車的普及，地段不再是購(gòu)房者選擇物業(yè)的重要因素。 1 您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)或小區(qū)旁需要哪些生活配套設(shè)施？ A、社區(qū)會(huì)館 B、超市 C、醫(yī)務(wù)所 D、餐廳 E、銀行 F、郵局 G、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) H、閱覽室 I、幼兒園 J、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 K、中小學(xué)校 分析：消費(fèi)者對(duì)小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施要求很高，各項(xiàng)設(shè)施都占了相當(dāng)大的比重。智能化小區(qū)必將成為市場(chǎng)的主流。 元 /平方米以上只占很小一部分。 1您認(rèn)為以下哪住