【正文】 河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務中心、辦公花園等。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 順 馳 集 團 ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領先地位。 本次匯報旨在集思廣益 ，促進項目的快速推進 。 由于項目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗 ， 請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ 順 馳 集 團 新河項目階段性匯報 一、項目的整體目標 二、項目基本情況介紹 三、項目目前操作的關鍵問題 四、項目的整體操作思路 五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案 順 馳 集 團 一、項目的整體目標 ? 項目財務目標 ? 強大的社會影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對于集團的深遠影響 順 馳 集 團 財務目標 ? 新河項目總體可實現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價達到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實現(xiàn)銷售利潤 。從今年看 17月份區(qū)屬國內生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn) %，國內增長指標是 %。 強大的社會影響力 順 馳 集 團 ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟發(fā)展速度不協(xié)調，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。通過新河干渠的修復將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 ? 項目計劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 項目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務花園、茶室、植物栽培室、酒店、學校、醫(yī)療設施、碼頭等功能齊全。項目的成功操作對集團的發(fā)展有著深遠的影響。 項目的地理位置 順 馳 集 團 項目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側新北公路 、 南側津濱高速公路 、 西側規(guī)劃道路和北側京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。 順 馳 集 團 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。 順 馳 集 團 周邊交通及設施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時主要為過路的大型運輸車輛通道。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。 新河土地基本地價為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費 ， 200元的拆遷款 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內企業(yè)盡早達成拆遷協(xié)議 ， 推動土地的掛牌 。 ? 前期手續(xù) ? 由于項目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。項目推廣要在短期內迅速鋪開 ， 達到廣泛效果 ， 會有很大的困難 。 為促進拆遷進度 ， 拆遷公司出臺了一系列獎勵辦法來推動搬遷工作 。 順 馳 集 團 2）土地落實情況 土地出讓的條件已滿足 ? 新河項目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調整并落實 ? 勘測定界已經(jīng)準備就緒 ? 農用地占補平衡方案已落實 ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時間在春節(jié)左右 順 馳 集 團 ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實際核定面積為準） 順 馳 集 團 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過區(qū)政府和規(guī)劃局的審批 ? 起步區(qū)詳細規(guī)劃方案已經(jīng)通過規(guī)劃局審批 （ 但因土地未落實 ，尚未有詳規(guī)的正式批復手續(xù) ） ? b、 項目的立項 ? 項目立項申請已經(jīng)報送塘沽區(qū)建委 （ 十一后上班即能批復 ） ，待正式批準后即可進行施工圖審查 、 組織招投標 、 質量監(jiān)督 、合同備案 ， 與消防 、 人防 、 綠化 、 環(huán)保等部門協(xié)調落實相關手續(xù) 。 順 馳 集 團 3）開盤時工程的形象部位 ? 開盤時間： 2023年 5月 29日 ? 屆時：人工湖完成 ? 湖濱步道完成 ? 作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成 ? 示范區(qū) 6套樣板間完成 ? 商業(yè)街 、 湖東住宅主體封頂 ， 進入外檐裝修階段 ? 湖心島上 3棟獨體別墅主體完成 ? 配套設施電力 、 排水基本完成 順 馳 集 團 ? 項目的整體設計宗旨是：推動人的活動和交流，促進社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 4）規(guī)劃設計理念的前瞻性 順 馳 集 團 為了加速項目的快速成熟，在規(guī)劃設計中采用入口地標式建筑及公建功能的合理分布來催化地塊的成熟。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進依次為：獨體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 在項目前期完成銷售設定的目標 。 ? 強銷期：開辟新的銷售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項目家喻戶曉 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 順 馳 集 團 客戶定位 ? 項目開發(fā)初期，將主要面對塘沽區(qū)內、項目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內進行住房改善的一般市民； ? 項目開發(fā)中期，將大量的面對更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關注新河項目的推進，包括萊茵春天老客戶的重復購買，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項目開發(fā)后期，隨項目影響力的逐步加強，項目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴大到整個濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 ? 在市內設置銷售中心 ， 作為新河項目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項目較高的性價比吸引市區(qū)客戶 。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 在商家的選擇上 ， 順 馳 集 團 注重品位與個性 ， 形成與項目相匹配的情調商業(yè)氛圍 。待時機成熟 ， 進行引進 。 分攤后項目每平米可售面積將增加直接成本 155元 。 目前 ， 已經(jīng)通過融資形式支付整體拆遷補償費用 2億元 ， 另 2億元拆遷費在 2023年底前付清 。 ? 預計截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費用 2023萬元，相對起步區(qū)可售面積計算的銷售費用為 67元 /平米 。 順 馳 集 團 單位：萬元項目 住宅 可售公建 合計單位直接成本（元 / 平米） 2 , 2 7 5 . 8 3 2 , 9 9 6 . 9 6 2 , 4 2 0 . 7 7 銷售均價（元 / 平米） 2 , 8 3 4 . 0 0 5 , 4 0 0 . 0 0 3 , 3 4 9 . 7 3 總可售面積（平米） 2 3 8 , 7 6 8 . 0 0 6 0 , 0 6 0 . 0 0 2 9 8 , 8 2 8 . 0 0 銷售額 6 7 , 6 6 6 . 8 5 3 2 , 4 3 2 . 4 0 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 直接成本 5