物業(yè)法律知識課件-wenkub
2022-09-02 09:40:50 本頁面
【正文】 已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。在特別行政區(qū)內(nèi)實(shí)行的制度按照實(shí)際情況由全國人民代表大會(huì)以法律規(guī)定。行政法規(guī)：是指由國家最高行政機(jī)關(guān)——國務(wù)院在法定職權(quán)范圍內(nèi)可以根據(jù)憲法、法律和全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)的授權(quán)，為實(shí)施憲法和法律制定，批準(zhǔn)和發(fā)布有關(guān)國家行政管理的規(guī)范性文件。法律分： 基本法律：是由全國人民代表大會(huì)制定的?！睉椃ㄖ幸?guī)定的國家的社會(huì)制度和國家制度是制定物業(yè)管理法的基礎(chǔ)和依據(jù)。 法是以規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的方式來運(yùn)作的行為規(guī)范； 法是有強(qiáng)制性。我國物業(yè)管理法的來源有：一、憲法——是我國具有最高法律效力的根本大法。憲法中關(guān)于住宅、城市管理、經(jīng)濟(jì)管理、公民權(quán)利和義務(wù)、社會(huì)主義精神文明等方面的規(guī)定和原則，既是我國物業(yè)管理法律淵源的重要部分，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。 其他法律：是由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定的。其效力僅次于憲法和法律，高于行政規(guī)章和地方性法規(guī)?！边@是“一國兩制”的原則在我國憲法中的體現(xiàn)，特別行政區(qū)的基體法全國人民代表大會(huì)制定通過如：《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》《中華人民共和國澳門特別行政區(qū)基本法》五、 最高人民法院、最高人民檢查院的司法解釋司法解釋是最高司法機(jī)關(guān)對司法工作具體應(yīng)用法律、法規(guī)所作的解釋。司法解釋的出現(xiàn)，是為了適應(yīng)物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展，滿足不斷提出的物業(yè)管理法律需求。 第二條：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第九條：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第十一條：本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。六、 國務(wù)院下屬部委發(fā)布會(huì)的行政規(guī)章《中華人民共和國立法法》71條規(guī)定：“國務(wù)院各部、委員會(huì)、中國人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令、在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。七、 地方性法規(guī)根據(jù)《中華人民共和國立法法》規(guī)定，省、市、自治區(qū)、人民代表大會(huì)以及常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實(shí)際需要在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以在法定權(quán)限內(nèi)制定適用本行政區(qū)域的地方性質(zhì)法規(guī)，其法律效力低于憲法、法律、行政法規(guī)和行政規(guī)章，高于本級和下級地方政府規(guī)章。授權(quán)立法是一種新的法的淵源。2003年出臺(tái)深圳市人民政府令第52號《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則。標(biāo)志著深圳的物業(yè)管理邁向了規(guī)范化、法制化的軌道。（二）、第一章 總則第二條 特區(qū)物業(yè)管理適用本條例。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。第十四條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（原：住宅區(qū)已入住率達(dá)到50%或自第一個(gè)業(yè)主入伙滿二年的）（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。酬金制計(jì)費(fèi)方式，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他各項(xiàng)支出，結(jié)余部分歸業(yè)主所有，不足部分由業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。其它項(xiàng)目的保修期限由發(fā)展方與承包方約定，建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算； ）第八十一條 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支出。日常收取的專項(xiàng)維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市主管部門制定。物業(yè)共有部分遭人為損壞的，其修繕費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)一致。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開
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