某大型商業(yè)項目整體策劃方案-wenkub
2022-09-01 17:29:51 本頁面
【正文】 工程進度 已定 400多套，已簽近 400套，回款約 5000萬，低谷期。 項目要充分規(guī)劃內(nèi)部小環(huán)境，營造一定層次感以適應規(guī)劃業(yè)態(tài)及目標顧客。 1 合 計 33 28 19 從項目自身條件角度分析： 旅游購物＞餐飲娛樂＞休閑度假 項目區(qū)域分析小結 從區(qū)域市場空間分析 旅游購物 ＞餐飲娛樂＞休閑度假 從項目特性分析 旅游購物 ＞餐飲娛樂＞休閑度假 從區(qū)域人流結構分析 游客＞居民、社團游客＞散客 過境人流＞固定人流 項目定位建議： 項目初步定位為大理新興旅游文化商業(yè)中心和餐飲休閑配套基地； 旅游商品和省內(nèi)特色文化消費品為主要業(yè)態(tài)，層次較高的餐飲娛樂休閑為補充。 3 租金 片區(qū)內(nèi)缺乏銷售參照物。 影響較大 2 對噪音不太敏感 3 對噪音非常敏感 1 消費人群 社團游客較多，散客少，居民及上班族基本沒有 非常適應 5 淡旺季明顯，旅游基本不吃大餐，適應性一般 3 觀光游客流動性大，不太適應。 4 有利于吸引旅游散客消費。 4 對公共配套要求不高，不太適應。 較適應，但周邊商業(yè)氛圍缺失。 非常適應。但離古城較遠，輻射性一般 。 3 彌補古城規(guī)模和檔次不足 ,欄截游客。 2 公共配套影響不大，比較適應。 3 環(huán)境 周邊公共環(huán)境及交通軼序較差 . 影響商業(yè)環(huán)境及消費檔次。 1 價格 比較價格優(yōu)勢不明顯，均價較高。 租金較高，招商相對容易。 充分考慮旅游汪旺季平衡，業(yè)態(tài)規(guī)劃要吸引當?shù)叵M力量。 目標顧客消費行為特征分析 商務客 追求檔次 規(guī)律性強 餐飲娛樂消費為主 消費水平 旅游行業(yè)市場規(guī)律分析 旅游出行方式 社團 ＞散客＞自駕車＝ 4： ： 消費能力分析 自駕車＞散客＞ 社團 游客 游客分析 整體購買力分析 社團 ＞自駕車＞散客 購買成交率 社團＞自駕車＞散客 購買動機可引導性 社團＞散客＞自駕車 消費行為分析 社團游客 購物行為分析 消費地點 指定地點 ＞自選地點 消費取向 小件、低價商品 方便快速 心理安全 引導因子 線路＋導游＋興趣 機會 (O) 區(qū)域潛在商業(yè)配套需求大 民俗文化消費需求大 有規(guī)模效應，建設發(fā)揮空間大 配套可優(yōu)于其它競爭項目 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 (S) 商業(yè)昭示性強 區(qū)域輻射性強可達性較好 區(qū)域內(nèi)游客和過境人流多 產(chǎn)業(yè)政策支持 劣勢 (W) 主體規(guī)劃已定，調(diào)整空間不大 過境人流大于固定人流 周邊自然及人文環(huán)境較差 距離古城及下關較遠 威脅 (T) 區(qū)域新項目同業(yè)態(tài)經(jīng)營可能 快速通道較難引古城人流 淡旺季明顯，經(jīng)營壓力大 業(yè)態(tài)混雜管理困難 項目戰(zhàn)略選擇 可選擇的 SO戰(zhàn)略 強化旅游配套 ,突出民俗文 化消費 ,重點打造以旅游購物和 市民休閑娛樂中心 可選擇的 WO戰(zhàn)略 強化內(nèi)部環(huán)境和商業(yè)配套 ,以文化消費和體驗消費留住過境人流，延長經(jīng)營時間，并吸引市民消費。 銷售進度 前期無準備，基本未啟動，方案及隊伍組織未完成。 銷售組織 代理商與開發(fā)商溝通、及組織保障及決策時效有待探討。 招商組織 商戶入住率、開街基本條件、商業(yè)氛圍 基本呈現(xiàn) 。 工作時效 調(diào)整項目戰(zhàn)略定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，重新設計營運管理方案。 配套設施定向開發(fā) 場地入股、免租優(yōu)惠、加盟自營（員工風險承包） 主力店戰(zhàn)略合作 全面招商、 反推銷售 批發(fā)式、網(wǎng)絡式、定向式 集群客戶推介 活動，快速上量。 規(guī)劃建議 調(diào)整人
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