【正文】 圖11 ***集團現有分支結構圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應為具有較強的經濟實力、先進的商業(yè)經營管理經驗和營銷技術、廣泛的國際銷售網絡、良好的信譽和經營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應在20億美元以上，申請前一年資產額應在2億美元以上。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經營商品品種達2萬多種，銷售的商品60％為食品。***在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經過一系列的籌劃和詳細的市場調研，***將亞洲發(fā)展的重點放在中國。***集團銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產負債與損益情況詳見附件1－4。超市有限公司項目商業(yè)計劃書超市有限公司項目商業(yè)計劃書目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目基本情況 1一、投資各方基本情況 1二、合作企業(yè)基本情況 4三、可行性研究報告編制依據 5四、可行性報告主要研究內容 5第二節(jié) 合作項目主要技術經濟指標 6第二章 項目背景及必要性 7第一節(jié) 項目背景 7第二節(jié) 項目必要性 8一、有利于提高中方商業(yè)經營管理水平 8二、有利于促進蘇州現代化商業(yè)的發(fā)展 11三、有利于擴大商品出口 14第三章 市場分析 18第一節(jié) 投資市場分析 18一、蘇州整體投資環(huán)境 18二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 19第二節(jié) 消費市場分析 20一、蘇州整體消費環(huán)境 20二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境 21三、***超市的市場競爭優(yōu)勢 22第四章 項目選址與建設條件 23第一節(jié) 項目選址 23第二節(jié) 項目建設條件 24一、當地社會經濟條件 24二、項目建設自然條件 26第五章 經營規(guī)模和營銷方式 29第一節(jié) 經營規(guī)模 29一、零售 29二、出口 30第二節(jié) 貨源采購及配送 31一、超市貨源采購與配送 31二、出口商品貨源及采購 31第六章 技術設備 32一、計算機管理系統(tǒng) 32二、其它設備 33第七章 項目建設方案 34第一節(jié) 總平面布置 34一、總平面設計原則 34二、總平面布局 34第二節(jié) 建筑方案 35一、設計依據 35二、建筑設計 36三、土建工程 38第三節(jié) 配套工程 40一、給排水 40二、消防 41三、暖通空調 42四、供電 44五、煤氣 46第八章 組織機構和人員安排 46第一節(jié) 組織機構設置 46第二節(jié) 人員（不包括采購中心）安排與培訓 47第九章 項目實施進度 48第十章 環(huán)境保護與安全 48第一節(jié) 環(huán)境保護 48一、設計依據 48二、施工過程中的環(huán)保問題 48三、設計過程中應注意的環(huán)保問題 49四、環(huán)境影響及評價 49第二節(jié) 衛(wèi)生防疫 51第三節(jié) 消防安全 51第十一章 投資估算與資金籌措 53第一節(jié) 投資估算 53一、建設投資估算 53二、建設期利息估算 54三、流動資金估算 54第二節(jié) 資金籌措與投資計劃 54一、資金籌措 54二、投資計劃 54第十二章 財務分析 55第一節(jié) 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 55一、年銷售收入估算 55二、銷售稅金及附加估算 55第二節(jié) 總成本費用估算 55一、成本費用估算范圍 55二、成本費用估算依據 55三、總成本費用構成 56第三節(jié) 項目利潤及分配情況分析 56第四節(jié) 財務現金流量和資金來源與運用分析 57一、財務現金流量分析 57二、資金來源與運用分析 57第五節(jié) 貸款償還能力分析 58第六節(jié) 外匯平衡分析 58第七節(jié) 敏感性分析 58第十三章 綜合效益評價 59第一節(jié) 經濟效益分析 59第二節(jié) 社會效益分析 59一、有于提高中方商業(yè)經營管理水平 59二、有利于促進蘇州現代化商業(yè)的發(fā)展 60三、有利于擴大商品出口 60四、其它社會效益 61第三節(jié) 研究結論及建議 61一、研究結論 61二、存在的問題及建議 61附表：附表1 總投資估算表附表1－1 引進設備及費用估算表附表2 流動資金估算表附表3 投資計劃和資金籌措表附表4 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算表附表5 固定資產折舊估算表附表6 無形及遞延資產攤銷估算表附表7 超市各項費用支出費率表附表8 超市各項費用支出估算表附表9 成本和費用估算表附表10 借款還本付息計算表附表11 利潤及分配估算表附表121 現金流量表（全部資金）附表122 現金流量表（自有資金）附表123 現金流量表（中方投資）附表124 現金流量表（外方投資）附表13 資金來源與運用表附表14 資產負債表附表15 財務外匯平衡表附表16 敏感性分析表附表17 主要經濟數據及財務評價指標匯總表附件：附件1 ***集團銀行資信證明附件2 ***集團登記注冊證明附件3 ***集團法定代表人證明附件4 ***集團近三年來資產負債表與損益表附件5 南光進出口有限公司銀行資信證明附件6 南光進出口有限公司企業(yè)法人執(zhí)照附件7 南光進出口有限公司法定代表人證明附件8 南光進出口有限公司近三年來資產負債表與損益表附件9 ***集團與南光進出口有限公司合作意向書附件10 本項目主要進口設備清單附件11 某某超市有限公司項目進口設備免稅申請附件12 規(guī)劃部門意見附件13 土地部門意見附件14 供電部門意見附件15 供水部門意見附件16 消防部門意見附件17 建設項目環(huán)境影響申報表附件18 進入1998年“全球500強”的商業(yè)企業(yè)附件19 1998年世界商業(yè)零售業(yè)企業(yè)100強名單附件20 江蘇省工程咨詢中心《工程咨詢資質證書》 證書編號：工資甲9401014附件21 江蘇省工種咨詢中心《AAA級江蘇省信譽咨詢企業(yè)（機構）證書》附圖：附圖1 項目區(qū)位圖附圖2 項目平面布置示意圖附圖3 ***集團分支機構分布圖第一章 總 論第一節(jié) 項目基本情況一、投資各方基本情況甲方企業(yè)名稱：某某集團公司法定住所： 注 冊 地：法國***集團公司成立于1961年，是以經營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團，在1999年度財富雜志排名世界500強中列第147位。***集團公司把自選、廉價和所有服務聚集在同一建筑物內作為其經營特色，實現最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經銷商品多達數萬種，具有廣泛的國際營銷網絡、一流的管理水平和科學的經營機制，在世界商貿零售業(yè)享有較高的聲譽。1997年4月上海***超市有限公司正式成立，這是一家由法國***公司與中方合作伙伴上海市食品(集團)公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經營大型超市為主的中外合作企業(yè)。該店現有員工人數為500多名。本項目外方合作者－***集團1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關要求。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿易關系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司是南光集團在蘇州地區(qū)唯一的公司。公司現有員工270余人，大多數為專業(yè)和技術人員，68％的員工有大專以上學歷，有中、高級技術職稱的員工占職工總人數的37％。其中，中國合作者為外貿企業(yè)的，申請前三年年均自營進出口額應在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）。總投資額和注冊資本：總投資：項目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報告按1美元=）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求開設3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應不低于35％。合作期限：30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。清算后的財產， 按合作公司的合同規(guī)定進行分配。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，《外商投資產業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現在的限制類，允許有限度地利用外資。它是一種現代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據著不可替代的地位，成為現代大型零售業(yè)的主要形式。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。超市作為商業(yè)領域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。***大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質服務的提供、管理模式的運用等，***集團不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體（***超市的組成詳見圖2－1）。為了實現這一目標，他們以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。尊重消費者是***一貫的經營作風，每一個消費者在***都會受到禮貌的接待。***的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產品，以最低價銷售商品并達到經營面積的最高營業(yè)額，每一家***商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉；實行嚴格的管理制度，要依據營業(yè)額，費用庫存及運轉情況而進行管理。?服務。***集團還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經營理念和服務水平。從***集團中國采購中心的任務來看，該中心已不僅僅是負責商品的采購，同時更重要的根據市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析，并在此基礎上確定其合理的商品品種構成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。1991991998年蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網點數量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。（1）工農業(yè)生產和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應要求蘇州商業(yè)向現代化方向發(fā)展。（3）加入WTO對蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國加入WTO目標的實現，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。%%。蘇州旅游業(yè)及基礎設施的快速發(fā)展，將要求現代化的蘇州商業(yè)與之相配套。設想到2010年，市區(qū)第三產業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產業(yè)比重達42％。具體社會消費零售額、網點總數、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標，詳見表2－3。與此同時，蘇州絕大多數的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴重影響了蘇州現代化商業(yè)的進一步發(fā)展。出口代表處的主要職責是接受法國***國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產品并銷售到11個國家的***商場。***集團駐中國出口代表處的長期目標是：在5年內達到3億至5億美元的出口額。目前公司已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿易關系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。南光進出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產地區(qū)詳見表2－2－8。本項目實施后，合作公司將充分利用***集團公司在營銷技術、經營管理、銷售網絡及在世界11個國家中的210個大賣場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在進出口貿易貨源、人才、經驗等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內外商品經銷的同時，將組織蘇州產品外銷。合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產品的主要品種表2－9 單位:萬美元序號 年份產品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產品50751258日用雜品50751009農產品25405010工藝品5075100合計5007501000 資料來源：合作雙方提供資料第三章 市場分析第一節(jié) 投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。1992年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個國家級開發(fā)區(qū)經國家批準設立。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內商業(yè)網點集中，商店門類齊全，以大型、專