【正文】 圖11 ***集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在20億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在2億美元以上。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá)2萬多種，銷售的商品60％為食品。***在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細(xì)的市場調(diào)研，***將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國。***集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件1－4。超市有限公司項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書超市有限公司項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 1一、投資各方基本情況 1二、合作企業(yè)基本情況 4三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5四、可行性報(bào)告主要研究內(nèi)容 5第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章 項(xiàng)目背景及必要性 7第一節(jié) 項(xiàng)目背景 7第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 8一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 8二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 11三、有利于擴(kuò)大商品出口 14第三章 市場分析 18第一節(jié) 投資市場分析 18一、蘇州整體投資環(huán)境 18二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 19第二節(jié) 消費(fèi)市場分析 20一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 20二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 21三、***超市的市場競爭優(yōu)勢 22第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 23第一節(jié) 項(xiàng)目選址 23第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 24一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件 24二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件 26第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式 29第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 29一、零售 29二、出口 30第二節(jié) 貨源采購及配送 31一、超市貨源采購與配送 31二、出口商品貨源及采購 31第六章 技術(shù)設(shè)備 32一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 32二、其它設(shè)備 33第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 34第一節(jié) 總平面布置 34一、總平面設(shè)計(jì)原則 34二、總平面布局 34第二節(jié) 建筑方案 35一、設(shè)計(jì)依據(jù) 35二、建筑設(shè)計(jì) 36三、土建工程 38第三節(jié) 配套工程 40一、給排水 40二、消防 41三、暖通空調(diào) 42四、供電 44五、煤氣 46第八章 組織機(jī)構(gòu)和人員安排 46第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 46第二節(jié) 人員（不包括采購中心）安排與培訓(xùn) 47第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 48第十章 環(huán)境保護(hù)與安全 48第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 48一、設(shè)計(jì)依據(jù) 48二、施工過程中的環(huán)保問題 48三、設(shè)計(jì)過程中應(yīng)注意的環(huán)保問題 49四、環(huán)境影響及評價(jià) 49第二節(jié) 衛(wèi)生防疫 51第三節(jié) 消防安全 51第十一章 投資估算與資金籌措 53第一節(jié) 投資估算 53一、建設(shè)投資估算 53二、建設(shè)期利息估算 54三、流動資金估算 54第二節(jié) 資金籌措與投資計(jì)劃 54一、資金籌措 54二、投資計(jì)劃 54第十二章 財(cái)務(wù)分析 55第一節(jié) 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 55一、年銷售收入估算 55二、銷售稅金及附加估算 55第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算 55一、成本費(fèi)用估算范圍 55二、成本費(fèi)用估算依據(jù) 55三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 56第三節(jié) 項(xiàng)目利潤及分配情況分析 56第四節(jié) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源與運(yùn)用分析 57一、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 57二、資金來源與運(yùn)用分析 57第五節(jié) 貸款償還能力分析 58第六節(jié) 外匯平衡分析 58第七節(jié) 敏感性分析 58第十三章 綜合效益評價(jià) 59第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 59第二節(jié) 社會效益分析 59一、有于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 59二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 60三、有利于擴(kuò)大商品出口 60四、其它社會效益 61第三節(jié) 研究結(jié)論及建議 61一、研究結(jié)論 61二、存在的問題及建議 61附表：附表1 總投資估算表附表1－1 引進(jìn)設(shè)備及費(fèi)用估算表附表2 流動資金估算表附表3 投資計(jì)劃和資金籌措表附表4 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算表附表5 固定資產(chǎn)折舊估算表附表6 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表附表7 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出費(fèi)率表附表8 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出估算表附表9 成本和費(fèi)用估算表附表10 借款還本付息計(jì)算表附表11 利潤及分配估算表附表121 現(xiàn)金流量表（全部資金）附表122 現(xiàn)金流量表（自有資金）附表123 現(xiàn)金流量表（中方投資）附表124 現(xiàn)金流量表（外方投資）附表13 資金來源與運(yùn)用表附表14 資產(chǎn)負(fù)債表附表15 財(cái)務(wù)外匯平衡表附表16 敏感性分析表附表17 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)匯總表附件：附件1 ***集團(tuán)銀行資信證明附件2 ***集團(tuán)登記注冊證明附件3 ***集團(tuán)法定代表人證明附件4 ***集團(tuán)近三年來資產(chǎn)負(fù)債表與損益表附件5 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明附件6 南光進(jìn)出口有限公司企業(yè)法人執(zhí)照附件7 南光進(jìn)出口有限公司法定代表人證明附件8 南光進(jìn)出口有限公司近三年來資產(chǎn)負(fù)債表與損益表附件9 ***集團(tuán)與南光進(jìn)出口有限公司合作意向書附件10 本項(xiàng)目主要進(jìn)口設(shè)備清單附件11 某某超市有限公司項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備免稅申請附件12 規(guī)劃部門意見附件13 土地部門意見附件14 供電部門意見附件15 供水部門意見附件16 消防部門意見附件17 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響申報(bào)表附件18 進(jìn)入1998年“全球500強(qiáng)”的商業(yè)企業(yè)附件19 1998年世界商業(yè)零售業(yè)企業(yè)100強(qiáng)名單附件20 江蘇省工程咨詢中心《工程咨詢資質(zhì)證書》 證書編號：工資甲9401014附件21 江蘇省工種咨詢中心《AAA級江蘇省信譽(yù)咨詢企業(yè)（機(jī)構(gòu)）證書》附圖：附圖1 項(xiàng)目區(qū)位圖附圖2 項(xiàng)目平面布置示意圖附圖3 ***集團(tuán)分支機(jī)構(gòu)分布圖第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況一、投資各方基本情況甲方企業(yè)名稱：某某集團(tuán)公司法定住所： 注 冊 地：法國***集團(tuán)公司成立于1961年，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團(tuán)，在1999年度財(cái)富雜志排名世界500強(qiáng)中列第147位。***集團(tuán)公司把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。1997年4月上海***超市有限公司正式成立，這是一家由法國***公司與中方合作伙伴上海市食品(集團(tuán))公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。本項(xiàng)目外方合作者－***集團(tuán)1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一的公司。公司現(xiàn)有員工270余人，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。其中，中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）?？偼顿Y額和注冊資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報(bào)告按1美元=）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開設(shè)3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應(yīng)不低于35％。合作期限：30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。清算后的財(cái)產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。***大型超市的組成同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，***集團(tuán)不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體（***超市的組成詳見圖2－1）。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購物能力和生活水平。尊重消費(fèi)者是***一貫的經(jīng)營作風(fēng)，每一個消費(fèi)者在***都會受到禮貌的接待。***的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家***商場的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費(fèi)用庫存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。?服務(wù)。***集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務(wù)水平。從***集團(tuán)中國采購中心的任務(wù)來看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購，同時(shí)更重要的根據(jù)市場變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。1991991998年蘇州社會消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。（1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（3）加入WTO對蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國加入WTO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。%%。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。設(shè)想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。具體社會消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見表2－3。與此同時(shí)，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國***國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的***商場。***集團(tuán)駐中國出口代表處的長期目標(biāo)是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元的出口額。目前公司已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。南光進(jìn)出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－2－8。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作公司將充分利用***集團(tuán)公司在營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界11個國家中的210個大賣場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時(shí)，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購出口產(chǎn)品的主要品種表2－9 單位:萬美元序號 年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計(jì)5007501000 資料來源：合作雙方提供資料第三章 市場分析第一節(jié) 投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。1992年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準(zhǔn)設(shè)立。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專