【正文】 經(jīng)開辦了800余家農(nóng)家樂接待點(diǎn)，規(guī)模從20床～200床不等，其在風(fēng)景區(qū)內(nèi)沿銀白公路均勻布局，另有數(shù)家較大的賓館和會(huì)議中心，規(guī)模120床～200床不等，風(fēng)景區(qū)內(nèi)總的床位已經(jīng)達(dá)到24537床，景區(qū)內(nèi)無(wú)一家星級(jí)賓館，所有接待床位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)均較低。 項(xiàng)目建設(shè)有助于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮幕A(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義某市正面臨千載難逢的歷史發(fā)展機(jī)遇，80萬(wàn)噸乙烯和1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目將于2009年和2010年相繼投產(chǎn)，關(guān)口水庫(kù)也在立項(xiàng)之中，這幾個(gè)項(xiàng)目的建成將使某的年GDP達(dá)到600億元以上，成為西南石化工業(yè)基地和成都新型工業(yè)基地；使某進(jìn)入中國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣；使某800平方公里的山區(qū)成為生態(tài)高地、休閑度假勝地和宜居寶地。 項(xiàng)目占地面積：本項(xiàng)目范圍為：鳳鳴湖至九銀橋片區(qū)，天臺(tái)山以西區(qū)域，面積約為25平方公里，由于部分面積為新農(nóng)村建設(shè)及公共配套，初步測(cè)算實(shí)際可獲取土地面積為2375畝（以最后的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），同時(shí)在代家屋基（九峰村）還有土地面積約1000畝可供后續(xù)開發(fā)。成都旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃及2020年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)中明確指出，成都市旅游空間布局為：一條主線，成都至都江堰；南北兩翼，龍門山與邛崍山；三個(gè)圈層，市區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊；四個(gè)板塊，都市娛樂、休閑、龍門山與邛崍山生態(tài)旅游、城鎮(zhèn)文化。龍門山場(chǎng)鎮(zhèn)也進(jìn)行了風(fēng)貌改造，舊貌換新顏，2007年6月起將以嶄新的面貌迎客。緊鄰龍門山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的 “西部山區(qū)第一村”——寶山村（寶山村擁有集體企業(yè)30個(gè)，固定資產(chǎn)16個(gè)億，2005年，人均收入8542元）近年內(nèi)將投入3個(gè)億打造該村的大旅游，這還不包括之前的近億旅游投入和投資3億元的寶山生態(tài)工業(yè)園。 社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，是從國(guó)家事業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)確定的一項(xiàng)重大歷史任務(wù)，中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》對(duì)新農(nóng)村建設(shè)提出了“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的二十字要求。按出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)者，足額繳納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)登記后，項(xiàng)目建成或工程建設(shè)達(dá)到國(guó)家規(guī)定要求，在保證旅游用地性質(zhì)不變的前提下，其土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。在建設(shè)中，對(duì)道路、通訊、信息化、客運(yùn)、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，交通、城建、金融等部門將給予扶持和優(yōu)惠；在經(jīng)營(yíng)中，對(duì)旅游項(xiàng)目水、電、氣價(jià)格實(shí)行優(yōu)惠政策。兩個(gè)條例的頒布為龍門山休閑度假區(qū)的發(fā)展提供了良好的政策發(fā)展環(huán)境。15′36″，其間與市界相交時(shí)以市界為界，與白水河自然保護(hù)區(qū)相交時(shí)以兩者邊界為界，與龍門山鎮(zhèn)區(qū)相交時(shí)以白水河大橋?yàn)榻纭?2′59″，東至和尚山北側(cè)2100米山峰，地理坐標(biāo)為東經(jīng)103176。龍門山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)主體位于某市龍門山鎮(zhèn)北至某什邡交界的金蓮池，地理坐標(biāo)為東經(jīng)103176。第一部分 總論某市位于成都市西北25公里，面積1420平方公里，素有“天府金盆、蜀漢名區(qū)”的美譽(yù)。與青城山相比，龍門山更有開發(fā)旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目正是在這一歷史背景下，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，捕捉重大發(fā)展機(jī)遇的結(jié)果。某作為成都旅游發(fā)展的“北翼”與四大板塊之一，在遠(yuǎn)郊圈層的市場(chǎng)地位已經(jīng)得到確認(rèn)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿邆湮ㄒ恍耘c排他性。旅游景點(diǎn)商業(yè)計(jì)劃書旅游景點(diǎn)商業(yè)計(jì)劃書 目 錄第一部分 總論 5 項(xiàng)目背景 6 項(xiàng)目概況 8 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 9第二部分 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 11 四川銀谷天地實(shí)業(yè)有限公司基本情況介紹 11 四川銀谷天地實(shí)業(yè)有限公司發(fā)展目標(biāo) 11 關(guān)聯(lián)公司解釋 11第三部分 經(jīng)營(yíng)管理 12 項(xiàng)目建設(shè)管理方式 12 董事和高級(jí)職員 13 持股股東 13第四部分 市場(chǎng)分析 14 14 15 16 19第五部分 項(xiàng)目分析 20 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 20 項(xiàng)目開發(fā)SWOT分析 23第六部分 項(xiàng)目定位 26 26 目標(biāo)群體描述 27 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 27 28 項(xiàng)目規(guī)模定位 29第七部分 項(xiàng)目規(guī)劃 29 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 29 規(guī)劃“旅游小鎮(zhèn)” 的要領(lǐng) 29 29 30 項(xiàng)目?jī)?nèi)外規(guī)劃景觀分析 30第八部分 營(yíng)銷推廣 31： 31 廣告策略 31 31第九部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 32 項(xiàng)目開發(fā)分期及周期 32 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 33第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 34 投資估算的依據(jù) 34 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 34 一期資金計(jì)劃 39第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 39 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 39 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 40 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 40 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 42第十二部分 項(xiàng)目綜合評(píng)估 42概 述某歷史悠久，擁有眾多的名勝古跡，旅游也漸漸成為某的一大支柱產(chǎn)業(yè)。2006年初出臺(tái)的《某市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要(20062010年)》提出“使旅游業(yè)成為某經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的‘雙引擎’之一”；2006年底某第十二次黨代會(huì)提出今后五年某的四大發(fā)展戰(zhàn)略“工業(yè)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)，農(nóng)業(yè)穩(wěn)基礎(chǔ)，旅游塑形象，商貿(mào)活城市，沖刺全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣（市）” ，對(duì)打造旅游強(qiáng)縣，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家旅游城市，把旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為某一道靚麗的風(fēng)景線，成為提升某形象的名片提出了更高的要求。項(xiàng)目所在地龍門山景區(qū)是距離成都最近的具有休閑度假職能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。本項(xiàng)目地塊多處于1100－1400米的湔江東側(cè)河谷，后依1500米－2500米左右高山風(fēng)景屏障，隱于青山綠水之間。境內(nèi)地貌類型分為山地、丘陵和平原三大類，大體為“六山一水三分壩”，某市屬四川盆地亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)的“盆地北部區(qū)”，氣候溫和、雨量充沛、四季分明、無(wú)霜期長(zhǎng)；境內(nèi)有大小河流90條，分屬沱江、岷江水系。54′18″、北緯31176。55′33″、北緯31176。核心景區(qū)范圍為湔江兩側(cè)1500米等高線以上至風(fēng)景區(qū)邊界，刺竹灣現(xiàn)景區(qū)大門以上區(qū)域?yàn)楹诵木皡^(qū)，包括生態(tài)保護(hù)區(qū)、馬鬃嶺、銀蒼峽、九峰山景區(qū)全部，%。 四川旅游“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位正在形成。符合規(guī)劃旅游項(xiàng)目給予用地支持。對(duì)符合《成都市產(chǎn)業(yè)投資導(dǎo)向目錄》、投資額度在1億元人民幣以上、經(jīng)市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組審定通過的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，優(yōu)先保證用地，按市重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，由市政府安排年度計(jì)劃用地指標(biāo)。風(fēng)景區(qū)內(nèi)居民全部為農(nóng)村人口，已經(jīng)被確定為某市新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)之一，正可以借此東風(fēng)，規(guī)范、整治休閑度假區(qū)農(nóng)村居住和農(nóng)家樂度假休閑環(huán)境，還原良好的風(fēng)景區(qū)生態(tài)。2006年初出臺(tái)的《某市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要(20062010年)》提出“使旅游業(yè)成為某經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的‘雙引擎’之一”；2006年底某第十二次黨代會(huì)提出今后五年某的四大發(fā)展戰(zhàn)略“工業(yè)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)，農(nóng)業(yè)穩(wěn)基礎(chǔ)，旅游塑形象，商貿(mào)活城市，沖刺全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣（市）” ，對(duì)打造旅游強(qiáng)縣，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家旅游城市，把旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為某一道靚麗的風(fēng)景線，成為提升某形象的名片提出了更高的要求。目前，已建成占地57畝、設(shè)計(jì)兩條球道、36洞穴的鄉(xiāng)村高爾夫公園，以高爾夫公園建設(shè)為契機(jī)，將在寶山溫泉一帶建一處占地上百畝的溫泉康復(fù)理療休閑健身中心等休閑娛樂項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)劃背景 四川省域風(fēng)景名勝體系2005年，四川省政府批準(zhǔn)了《四川省風(fēng)景名勝體系規(guī)劃》，該規(guī)劃作為我省風(fēng)景名勝事業(yè)的綱領(lǐng)性文件，對(duì)龍門山風(fēng)景區(qū)發(fā)展提出了新的要求：風(fēng)景區(qū)屬于全省5大圈層中的第二圈層——“人文叢林及山水游覽區(qū)圈層”，屬于12個(gè)景觀地理單元中的“天府流源”，以全省唯一的“龍門山地質(zhì)構(gòu)造”而列入優(yōu)先發(fā)展。龍門山作為重要的北翼。 項(xiàng)目建筑面積：初步規(guī)劃約181萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目正是在這一歷史背景下，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，捕捉重大發(fā)展機(jī)遇的結(jié)果。 項(xiàng)目建設(shè)有助于推進(jìn)某城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后目前，風(fēng)景區(qū)內(nèi)除公路、電力等尚能基本滿足要求外，其他的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，無(wú)集中給水設(shè)施，分散給水，用水標(biāo)準(zhǔn)低，無(wú)專門的污水處理設(shè)施，排污采用原始處理，不能保證達(dá)標(biāo)排放，通信沒有達(dá)到全覆蓋，特別是景區(qū)內(nèi)部沒有信號(hào)，其他如停車場(chǎng)、公共交通等也顯不足。經(jīng)營(yíng)思路：以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，扎根某，改善某人居環(huán)境，提升某城市價(jià)值。分別從事住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、旅游文化產(chǎn)業(yè)以及汽車經(jīng)營(yíng)和服務(wù)等相關(guān)領(lǐng)域。置信公司是四川省“綜合實(shí)力10強(qiáng)”和四川省“最佳效益前10強(qiáng)”（2001年），四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“最大市場(chǎng)占有份額首強(qiáng)”（2002年）；在2001年和2003年的中國(guó)住交會(huì)上，置信麗都花園和置信生態(tài)花園芙蓉古城兩個(gè)樓盤被評(píng)為中國(guó)名盤，董事長(zhǎng)楊毫兩度獲得“中國(guó)房地產(chǎn)十大新銳人物”；“置信” 2002年被認(rèn)定為“四川省著名商標(biāo)”，在2003年中國(guó)住交會(huì)上，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”；成都置信所管理的置信麗都花園榮獲建設(shè)部評(píng)選的“2003年全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，2004城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)大獎(jiǎng)。政府與成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司簽訂相關(guān)協(xié)議后，成都置信委托銀谷天地公司對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施方案進(jìn)行規(guī)劃、前期營(yíng)銷策劃，由相關(guān)部門進(jìn)行配合，相關(guān)費(fèi)用進(jìn)入土地整理成本。 銀谷天地公司按經(jīng)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，對(duì)鳳鳴湖至九銀橋的道路、基礎(chǔ)設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等進(jìn)行建設(shè)。處（九寨溝、黃龍、青城山―都江堰、峨眉山―樂山大佛）。4處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)處，國(guó)家級(jí)森林公園處，62101501760全省共有星級(jí)飯店家，列全國(guó)第四位）、旅行社家；旅游直接從業(yè)人員萬(wàn)人，旅游及其帶動(dòng)的相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員已達(dá) 全省旅游總收入從億元，增加到19982005年的 2004按三個(gè)月旅游旺季滿員，其他季節(jié)基本無(wú)收入計(jì)算：農(nóng)家樂收益為39000床*600元/月*3個(gè)月=7020萬(wàn)元，賓館收益1000床*400元/天*90天=3600萬(wàn)元。（4）旅游季節(jié)：風(fēng)景區(qū)有十分明顯的旅游淡旺季，旺季為每年6月中旬～10月初的4個(gè)月，游客超過90%；淡季為每年10月～來(lái)年6月初的8個(gè)月，游客不到10%，主要為元旦、春節(jié)黃金周出游游客。去年下半年，隨著市政府貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策各項(xiàng)措施的實(shí)施，房?jī)r(jià)及其漲幅出現(xiàn)回落走勢(shì)，宏觀調(diào)控取得一定成效。辦公用房的施工面積大幅增長(zhǎng)，開發(fā)勢(shì)頭火熱；商業(yè)營(yíng)業(yè)房施工面積與上年基本持平，但新開工面積下降20%?！　　?006年，商品住宅仍是投資開發(fā)和需求的熱點(diǎn)。%%。過去兩年成都房?jī)r(jià)走勢(shì)基本呈現(xiàn)出“階段性平穩(wěn)短時(shí)間沖高”的特征。去年一系列組合調(diào)控政策取得了一定成效。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期理論和過去成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，同時(shí)考慮到2005年以來(lái)的國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)和需求有抑制作用，這些外力作用也會(huì)加速成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)提前進(jìn)入周期性收縮期。土地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)，商品房施工面積(住宅新開工面積)大幅增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，但租金與2005年相比上升不明顯，%。 2007年的住宅供應(yīng)量將有較大增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市主城區(qū)2006年成交了6500多畝土地，用于住宅的土地4000余畝，比2005年有了大幅的增長(zhǎng)，并且在容積率水平普遍提高的情況下，可以預(yù)計(jì)2007年的住宅供應(yīng)將會(huì)有增加，但這仍和一些大型土地項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度有關(guān)。 /amp。 2007年成都房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)有一定回落。 39。 新時(shí)期賦予某房地產(chǎn)新的歷史重任，以旅游為先導(dǎo)，房地產(chǎn)為龍頭，形成對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的雙核驅(qū)動(dòng)。隨著四川舜園、金房集團(tuán)、航利集團(tuán)、香港祥瑞、成都置信等進(jìn)入牡丹新城安營(yíng)扎寨，僅2006年有800多畝地進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，一座新城正日漸展現(xiàn)，便得某的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展迅猛，前景喜人。某市2007年拍賣的8塊地，共計(jì)1439畝，其中位于新城區(qū)的有6塊，供應(yīng)面積占總面積的56%，其中2號(hào)地塊已漲至83萬(wàn)元/畝，創(chuàng)下歷史的新高，房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。（2）地貌：其地貌形態(tài)為川西高原與四川盆地的過渡帶。銀廠溝是湔江的主源，發(fā)源于與汶川交界處海拔4632米的紅龍池，順流蜿蜒穿行于高山峽谷之中，沿途流徑14條溪溝至海匯橋與五道河交匯；五道河發(fā)源于什邡縣西北界海拔3716米的轎頂山；沿途峽谷幽深，人跡罕見；洛河橋溝發(fā)源于海拔3315米的九峰山南坡，流經(jīng)嫘祖寺、螃蟹沱、清涼寺、海會(huì)堂于洛河橋處匯入湔江。（3）災(zāi)害休閑度假區(qū)主要災(zāi)害有地震、泥石流、洪水、滑坡、崩塌。2)自然景觀分析從全國(guó)來(lái)看，龍門山風(fēng)景名勝區(qū)的“龍門山大峽谷”景觀是“峽谷景觀”的代表類型，具有國(guó)家典型景觀的代表意義。因此，龍門山風(fēng)景名勝區(qū)總體上具有國(guó)家典型景觀的代表價(jià)值。據(jù)傳此山還有蜀族文字遺跡“蝌蚪石”的文物。其云霧、日出日落、雪景是美麗的自然天象景觀。1)道路狀況： 休閑度假區(qū)目前對(duì)外交通依托成彭高速公路和彭白公路聯(lián)系某、成都；區(qū)內(nèi)交通依托銀白公路聯(lián)系，沿江各組有水泥路，山腰各組局部有簡(jiǎn)易公路及騎游道，天臺(tái)山景區(qū)內(nèi)部尚無(wú)步游道、棧道、觀光車道。 4)商業(yè)性配套設(shè)施： 項(xiàng)目地三個(gè)村均有小賣部及小超市為本地居民及游客服務(wù)。不一樣的溫度：℃，最高溫25℃；青城山年均溫度15℃，極高溫度與成都無(wú)異。大部分地塊交通條件