【正文】 一線”地區(qū)的GDP 貢獻(xiàn)達(dá) 33%。問題點(diǎn)：但同時(shí)基地的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何在開發(fā)中揚(yáng)長(zhǎng)避短，通過抗性弱化實(shí)現(xiàn)對(duì)于基地劣勢(shì)的轉(zhuǎn)換，縮短漸進(jìn)式開發(fā)的預(yù)期，關(guān)鍵在于首期的開發(fā)和路橋的進(jìn)度。關(guān)于基地分析9 / 42區(qū)位：三區(qū)匯融，且緊鄰中心城區(qū)和重要城市干道。開發(fā)理念：立足于產(chǎn)業(yè)區(qū)和中心城區(qū)的需求，以“新都市主義”的“新市鎮(zhèn)”理念開發(fā)自我循環(huán)、持續(xù)發(fā)展的“主題聚居區(qū)” ，把通過集約化漸進(jìn)開發(fā)的公建作為重要引擎，同時(shí)把社區(qū)管理、市政設(shè)施、多形態(tài)建筑產(chǎn)品、商業(yè)配套、教育、多元文體活動(dòng)、綠色可持續(xù)發(fā)展的行為等全面引入，形成城市的“生態(tài)休閑居住走廊”，滿足城市中產(chǎn)及其以上階層對(duì)都市和理想人居的夢(mèng)想，創(chuàng)造全新的生活體驗(yàn)和文化價(jià)值。(2) 開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇8 / 42面臨來(lái)自需求、競(jìng)爭(zhēng)、資源和能力四大問題和機(jī)會(huì)，開發(fā)商開發(fā)該地塊和后續(xù)項(xiàng)目將如何應(yīng)對(duì)？長(zhǎng)沙現(xiàn)有的最高開發(fā)模式——大盤開發(fā)模式不能給出答案，也無(wú)法達(dá)成企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。通過開發(fā)模式的創(chuàng)新化解和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，強(qiáng)化整體社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，使得當(dāng)前和后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者首先在開發(fā)模式上無(wú)法超越。(8) 面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的開發(fā)模式創(chuàng)新超越競(jìng)爭(zhēng)法則：開發(fā)商要超越競(jìng)爭(zhēng)，必須實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn)品。在大片區(qū)背景下該板塊將承接來(lái)自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自商貿(mào)區(qū)和星馬新城的人流，次重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流。休閑(4) 關(guān)于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)判產(chǎn)品品質(zhì)時(shí)代到來(lái)：初級(jí)階段的產(chǎn)品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來(lái) 35 年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期。激烈的中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚大眾精品、高性價(jià)比樓盤。中高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占43%，為絕對(duì)主力。但存量的開發(fā)在未來(lái) 35 年將集中釋放，加上政府將取消非市場(chǎng)化因素的利好使得房?jī)r(jià)上升到較理想的空間，所以這一時(shí)間段的地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)相對(duì)充分。隨著房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化：中端市場(chǎng)開始真正發(fā)力，中高端市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長(zhǎng)沙主城；對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)4 / 42降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化，如何與同一板塊項(xiàng)目合縱連橫，形成獨(dú)特的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是生死攸關(guān)的命題。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開發(fā)，正躬逢其盛，潛力與價(jià)值不應(yīng)等閑視之。在大長(zhǎng)沙新格局下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)正在進(jìn)入大盤時(shí)代。本案的基地優(yōu)勢(shì)十分突出，比鬧市區(qū)的樓盤更生態(tài)，比郊區(qū)的樓盤更都市，能打造成為長(zhǎng)沙最適合人居的田園都市。(2) 長(zhǎng)沙城市的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，未來(lái) 5 年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級(jí)行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局。因此，本案所在的該板塊的戰(zhàn)略價(jià)值是：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動(dòng)作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)） ”，連接城市的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈） ，扮演 CLD 中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)” 。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動(dòng)的大盤角逐中，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)加大。城市化拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間：根據(jù)長(zhǎng)沙市政府的總體規(guī)劃，到 2022 年，要使長(zhǎng)沙市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口從現(xiàn)有的 180 萬(wàn)增加至 350 萬(wàn)，城市化水平將達(dá)到 60%，而當(dāng)前長(zhǎng)沙市區(qū)人均建筑面積僅為 22 平米左右，距離小康居住水平還很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 31%，為市場(chǎng)異化區(qū)域，說(shuō)明市場(chǎng)相對(duì)不成熟，未來(lái)開發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類別墅和市中心區(qū)小高層，未來(lái)集中在獨(dú)立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。(3) 關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)未來(lái) 35 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入板塊競(jìng)爭(zhēng)階段：從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)板塊所依托的是城市板塊的拉動(dòng)，城市分片區(qū)發(fā)展的格局和特征也決定了地產(chǎn)板塊的格局和特征。產(chǎn)品多元化時(shí)代到來(lái)：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場(chǎng)：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價(jià)值，成為拉動(dòng)區(qū)域成熟的強(qiáng)大力量；辦公物業(yè)會(huì)逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級(jí)分化；住宅產(chǎn)品中端市場(chǎng)的同質(zhì)化會(huì)加劇，中高端細(xì)分市場(chǎng)會(huì)得到關(guān)注；多層為主的局面會(huì)打破，形成多層和小高層為主力，聯(lián)排和獨(dú)立別墅為提升的豐富的產(chǎn)品類別；中心城區(qū)為主的局面會(huì)打破，6 / 42形成幾大板塊分割市場(chǎng)的局面，新板塊會(huì)逐漸在城市化進(jìn)程中付出水面，比如：該板塊。中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。2022 年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進(jìn)入快速發(fā)展階段。惟其如此，本案才能在長(zhǎng)沙樓市的平淡中抓住一個(gè)起爆時(shí)機(jī)。以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營(yíng)造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國(guó)、新古典的本土） 、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。面臨新的發(fā)展形勢(shì)和機(jī)遇，開發(fā)商必須站在城市發(fā)展的全新平臺(tái)上，以全新的城市綜合性不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的視角來(lái)重新審視當(dāng)前的兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，同時(shí)根據(jù)雙方公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目開發(fā)的獨(dú)特運(yùn)作模式以及非成熟區(qū)域進(jìn)行開發(fā)等的綜合考量，決定了開發(fā)商只能選擇：——超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)商成為綜合性（城市）不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)目標(biāo)：都市生活之城——提供“現(xiàn)代都市居住、生活、休閑的全面解決之道”：以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營(yíng)造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國(guó)、新古典的本土） 、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。該路貫通后，位于長(zhǎng)沙三大城市南北主軸帶——最有魅力和成長(zhǎng)性的“長(zhǎng)沙城市東部主軸帶”上，是城市化的“留白”地帶?；氐膽?zhàn)略選擇：作為城市東部大動(dòng)脈——該路的貫通者，開發(fā)商開發(fā)處于城市發(fā)展東軸帶上的該地塊項(xiàng)目自然具有該板塊開發(fā)從規(guī)劃、開發(fā)到控制競(jìng)爭(zhēng)格局的主動(dòng)權(quán)，在此基礎(chǔ)上是該地塊項(xiàng)目成為“板塊龍頭”的策略思路是：項(xiàng)目開發(fā)必須站在城市未來(lái)需求的尺度上，重點(diǎn)立足于經(jīng)開區(qū)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、長(zhǎng)沙大學(xué)高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)以及中心城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主的共性需求（及其相類似階層泛主體客層的需求） ，以成熟開發(fā)的主題聚居區(qū)和都市功能區(qū)為重要的載體，以該路的節(jié)奏掌控作為首期引爆節(jié)點(diǎn)，從而成為該板塊率先強(qiáng)勢(shì)引爆的核心龍頭項(xiàng)目，率先倡導(dǎo)“打造長(zhǎng)沙CLD 中央居住區(qū)” ，整合政府、媒體、板塊其他開發(fā)商共同炒熱該，做到星城家喻戶曉，滿城爭(zhēng)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)板塊的共贏和傾向性集中購(gòu)買。 “一點(diǎn)一線”地區(qū)以京廣線湖南段（岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、衡陽(yáng)和郴州六市）為主軸，以長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈為中心點(diǎn)、沿鐵路干線為紐帶，以五個(gè)高新區(qū)為核心，初步成型“瀟湘火炬帶” ，并初步形成電子信息、新材料、生物技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群，承接全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮中國(guó)際制造業(yè)及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向湖南乃至中南的遷移。以長(zhǎng)沙為極核，正在崛起的長(zhǎng)株潭城市群組成了大長(zhǎng)沙，其經(jīng)濟(jì)總量超過武漢，長(zhǎng)株潭城市群正在成為僅次于我國(guó)東部沿海若干城市群地區(qū)的、位于第二層次的中部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。據(jù)政府預(yù)測(cè)，2022年 GDP 將達(dá)到 1050 億元。(2) 工業(yè)化水平較低，消費(fèi)型城市特征依然明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)三二一格局由于產(chǎn)業(yè)鏈條（尤其是上游）不夠完整，尚未形成以支柱產(chǎn)業(yè)為核心的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，長(zhǎng)沙工業(yè)化水平遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，長(zhǎng)沙仍然是典型消費(fèi)型城市，以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主體的三產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)市場(chǎng)分化明顯，批發(fā)零售業(yè)繼續(xù)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，餐飲業(yè)在消費(fèi)市場(chǎng)的重要性繼續(xù)提高。小 結(jié)批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場(chǎng)的大型化加速中高收入外來(lái)人口（老板）流動(dòng)，巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)空間。2022 年，長(zhǎng)沙開工 268 個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，完成技改投資 71 億元，相當(dāng)于“九五”期間的總和。規(guī)模工業(yè)利稅突破 100 億元，其中利潤(rùn)高達(dá) 40 億元，占到全省的 40%強(qiáng)。小 結(jié)長(zhǎng)沙城市快速工業(yè)化過程中、長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代過程中必將導(dǎo)入大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來(lái)巨大的居住市場(chǎng)容量。2022 年，湖南與廣東的實(shí)施協(xié)作項(xiàng)目 988 項(xiàng)，到位資金 125 億多元，遠(yuǎn)超過 19992022 年粵在湘項(xiàng)目到位資金的總和（ 億元） 。省城優(yōu)勢(shì)、得天獨(dú)厚的“山水洲城”環(huán)境和深厚的湖湘文化底蘊(yùn)增強(qiáng)了長(zhǎng)沙的居住魅力，成為投資者的第二故鄉(xiāng)。雖然人均 GDP只有武漢的 %，但市民人均可支配收入?yún)s遠(yuǎn)超過武漢（ 元） ，恩格爾系數(shù)也遠(yuǎn)低于武漢（） 。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會(huì)展為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正迅速崛起15 / 42深厚的湖湘文化底蘊(yùn)與開放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長(zhǎng)沙發(fā)達(dá)的文化娛樂產(chǎn)業(yè)。以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂會(huì)展業(yè)正形成集聚。小 結(jié)隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長(zhǎng)沙在全國(guó)“東靠西移” 、 “南北對(duì)流”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應(yīng)，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(1) 良好地理、經(jīng)濟(jì)、人才區(qū)位加速外來(lái)投資商涌入，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷住注入新動(dòng)力——長(zhǎng)沙是中南地區(qū)重要核心城市?！L(zhǎng)沙地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越。2022 年末，長(zhǎng)沙擁有各類科研機(jī)構(gòu) 97 所，科研人員 27 萬(wàn)。高新區(qū)、開發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將加速外來(lái)高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場(chǎng)（尤其是中高檔居住市場(chǎng)）不斷拓展。18 / 42二、長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究長(zhǎng)沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長(zhǎng)沙東西窄、南北長(zhǎng)，屬多中心城市。2022 年以來(lái)，長(zhǎng)沙市以市委、市政府機(jī)關(guān)新址和省政府機(jī)關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319 國(guó)道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào)長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重” （城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。近年來(lái)受大學(xué)城和高新區(qū)強(qiáng)力拉動(dòng)影響，各區(qū)人口增長(zhǎng)很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長(zhǎng)最快（%） 。小結(jié)：本案應(yīng)對(duì)開福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。小結(jié)：未來(lái) 5 年內(nèi)長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展方向：城南、城東、城西。星馬新城：城東。建設(shè)用地 12 平方公里，控制 9 萬(wàn)人。成為水運(yùn)、鐵路、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，大型物流中心，大運(yùn)量的工業(yè)基地。含浦組團(tuán)：城西南。總結(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)22 / 42本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。電視湘軍的突起不過是小荷才露尖尖角。長(zhǎng)沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。本案樓盤風(fēng)格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于創(chuàng)新。備注：根據(jù)未來(lái) 35 年經(jīng)開區(qū) 57 平方公里的開發(fā)最規(guī)模，需要建設(shè) 23 平方公里的成熟生活配套區(qū)） ，也是專業(yè)市場(chǎng)外掛的“集中生活配套區(qū)” （根據(jù)未來(lái) 35 年專業(yè)市場(chǎng) 35 萬(wàn)市場(chǎng)攤位，23 萬(wàn)戶業(yè)主的開發(fā)總規(guī)模，需要新增 23 平方公里的成熟生活配套區(qū)。真實(shí)的消費(fèi)市場(chǎng)開始在市場(chǎng)化進(jìn)程中顯現(xiàn)，隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，市場(chǎng)開始細(xì)分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。25 / 4226 / 42(2) 從影響要素看，房地產(chǎn)的供應(yīng)在很大程度上受政府調(diào)控影響除國(guó)土局整體調(diào)控外，公路局等功能部門掌控一定土地，使得商業(yè)意義上的土地二級(jí)市場(chǎng)較為活躍。 來(lái)自消費(fèi)終端調(diào)查卻表明，%消費(fèi)者所能承受的價(jià)位為 15002022/平米。長(zhǎng) 沙 商 品 房 價(jià) 位 分 布18%43%31%8%15002022202230003000以 上其 它27 / 422）金融成為住宅消費(fèi)的有力保障，有效啟動(dòng)內(nèi)需如圖示，住宅抵押貸款數(shù)六年間增長(zhǎng) 45 倍，通過按揭購(gòu)買比例為 74%。2022 年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資 億，兩項(xiàng)指標(biāo)分別比同期下幅 29%、%，直接刺激了商品住宅需求。這意味著：20222022 間，市區(qū)將凈增 萬(wàn)人。作為新興項(xiàng)目，如何強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)多元消費(fèi)？ 2）需求帶來(lái)的三大機(jī)會(huì)消費(fèi)者渴望全面改善居住品質(zhì)；渴望理想居住模式——離塵不離城；高端人群多元居住需求未被滿足——一個(gè)渴望高檔休閑、社交的市場(chǎng)，一個(gè)渴望娛樂、享受的人群。20222022 年處于增長(zhǎng)的上升期，年需求量約 600 萬(wàn)平米，但實(shí)際年吸納量在 500 萬(wàn)平米以上（其中市場(chǎng)化吸納約 400 萬(wàn)平米/年，主力在中端市場(chǎng)） ；到 2022 年左右，受市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響會(huì)處于相對(duì)增長(zhǎng)調(diào)整期。未來(lái) 35 年城市化分片發(fā)展時(shí)序?yàn)椋褐行钠?? 岳麓片 ? 新井片 ? 星馬片 ? 新世紀(jì)片 ? 撈霞片……主力板塊競(jìng)爭(zhēng)如下：(1) 人民東路板塊綜述：開發(fā)此板塊是目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)最熱、開發(fā)水平最高的強(qiáng)勢(shì)板塊。當(dāng)然，其競(jìng)爭(zhēng)主要是30 / 42在近期，遠(yuǎn)期的競(jìng)爭(zhēng)性不大。此板塊的體育休閑配套優(yōu)勢(shì)突出，也有一定環(huán)境優(yōu)勢(shì)，而且大盤較多，其總體規(guī)模、檔次